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第一卷房地产经营管理实务5

第一章概论5

第一节房地产5

一房地产的基本含义5

土地与地产5

城市土地是一笔不可估量的财产6

房产是房地产的统一表现7

二房地产商品化9

房地产具有商品属性9

房地产商品的特殊性10

房地产商品化12

第二节房地产业15

一 房地产业的涵义和作用15

二 我国房地产业的发展历程16

三房地产业的运行机制17

生产环节17

流通环节17

消费环节18

第三节房地产开发19

一房地产开发概述19

房地产开发公司的分类19

涉外房地产开发经营企业20

房地产开发权20

房地产开发范围20

二房地产开发经营现状21

房地产开发经营企业21

国有土地使用权有偿出让和土地开发情况23

施工和竣工房屋建筑面积情况24

房地产开发企业经营情况25

房地产开发企业的商品房销售状况27

三房地产开发成本及其构成30

房地产开发成本概况30

房地产开发项目的成本费用的构成30

四房地产投资32

房地产投资概述32

房地产投资规模34

房地产投资环境36

五 城市土地的开发与再开发37

六 城市房地产综合开发38

第四节房地产经营40

一 房地产企业40

二房地产企业经营41

房地产企业的经营过程41

房地产企业的经营特点42

房地产企业经营业务43

房地产企业经营目标43

房地产企业经营机制44

第二章房地产企业管理47

第一节房地产企业概述47

一房地产企业的历史沿革及其发展意义47

我国房地产企业的历史沿革47

发展房地产企业的意义48

二 房地产企业的分类48

三房地产企业的组织结构形式50

直线制50

职能制51

直线职能制51

矩阵制52

四房地产企业的素质52

企业素质的基本概念52

房地产企业素质53

五 房地产企业的特点54

第二节房地产企业行政管理56

一 土地行政管理56

二 房地产行政管理57

第三节房地产企业经营管理的目标与职能60

一房地产企业导向60

现行房地产企业与传统房管部门的区别60

现行的房地产企业与建筑施工企业的异同61

房地产企业发展的导向61

二 经营管理目标62

三房地产经营管理的原则63

计划管理的原则63

责、权、利相结合的原则63

经济核算的原则63

管理技术现代化的原则63

四 房地产企业经营管理应采取的方法64

五 房地产企业经营管理的职能64

六办好房地产经营企业的要素65

对领导人的要求65

科学的组织66

对产品经营的要求66

第四节房地产企业的规划设计管理67

一规划设计管理67

规划设计分类67

规划设计的基本要求67

规划设计的管理67

二工程勘察与设计68

勘察工作68

设计工作69

三其他管理工作71

择优选定规划设计方案71

合理确定各项技术经济指标72

有计划地组织出图72

认真审查并熟悉图纸72

加强对规划设计实施的领导72

签订勘察设计合同73

第五节房地产产权管理74

一房地产产权管理概述74

房地产产权的性质与分类74

房地产产权的内容74

房地产产权的保护75

房地产产权的发生和消失75

二房屋产权管理75

房屋产权管理的概念和内容75

房屋产权分类和房屋产权管理的范围75

房屋产权的审查确认76

房屋产权登记77

城镇房屋普查80

第三章房地产经济活动与分析85

第一节房地产市场85

一房地产市场概念及构成要素85

房地产市场主体85

房地产市场客体86

房地产市场运行机制86

二房地产市场特征与作用87

房地产市场特征87

房地产市场的作用92

三房地产市场的分类93

按交换物的用途分94

按地产的交换层次划分94

按交换物的性质分94

按交换的方式分95

四房地产市场和相关市场的关系96

房地产市场与生产资料市场的关系97

房地产市场与生活资料市场的关系97

房地产市场和技术市场的关系98

房地产市场与劳务市场的关系98

房地产市场和金融市场的关系99

房地产市场和信息市场的关系99

房地产市场和外汇市场的关系99

第二节房地产业的基本经济活动100

一 城市土地开发100

二 城市房产开发102

三 房地产的租赁与销售103

四 房屋修缮管理与城市住宅管理104

第三节房地产经营成本分析106

一成本分析概述106

成本的经济实质106

成本的作用106

成本的分类107

成本分析原理108

二房地产经营成本的构成109

房地产开发成本构成110

房地产租赁与销售成本构成111

三房地产经营成本分析112

房地产经营成本预测分析112

房地产经营成本控制分析119

房地产经营成本总结分析122

第四节房地产经营利润分析132

一房地产经营利润总额分析132

房地产经营利润的构成132

房地产企业利润计划执行情况分析133

房地产企业利润总额增长情况分析135

房地产企业利润总额构成因素分析136

二房地产经营目标利润分析137

目标利润预测分析137

最优目标利润分析139

目标利润敏感性分析139

三工程结算利润分析140

影响工程结算利润变动的因素140

工程结算利润的变动分析140

四房产销售和租赁利润分析141

销售数量变动对利润的影响分析143

销售价格（单价）变动对利润的影响分析143

单位销售成本变动对利润的影响分析144

税率变动对利润的影响分析144

销售品种结构变化对利润的影响分析145

五利润分配及利润率分析147

利润分配分析147

利润率分析148

第五节房地产业资金分析151

一房地产业资金及资金运动过程151

房地产业资金151

房地产业资金分类151

房地产业的资金运动过程152

二资金总额分析与资金筹措分析155

资金总额分析155

资金筹措及资金筹措分析161

三资金占用及资金利用效果分析165

流动资金的平衡分析166

流动资金占用分析167

流动资金利用效果分析168

四企业经营资金安全性分析173

企业可动用资金保证程度分析173

企业偿债能力分析174

企业支付能力分析175

第六节房地产业经济效益综合分析176

一经济效益及经济效益综合分析176

经济效益176

经济效益评价176

经济效益评价指标177

经济效益综合分析178

二房地产业经济效益评价指标178

房地产租赁与销售经济效益评价指标178

房地产开发经济效益评价指标182

三房地产业经济效益综合评价方法185

综合经济效益系数法186

综合经济效益动态指数法188

综合经济效益评价函数法189

四房地产开发企业经济效益综合分析案例193

资料193

分析194

评价207

第四章房地产开发管理211

第一节房地产企业开发管理211

一房地产开发的管理基础211

管理基础的概念211

房地产开发企业的管理基础211

强化管理基础的基本方法213

二综合开发管理的任务213

综合开发管理的任务综述213

综合开发管理的具体任务213

三 综合开发机构及职责214

四征地拆迁安置215

征地、拆迁、安置的基本任务215

征地、拆迁、安置的方法215

拆迁安置215

五 房地产开发建设中的配合协作218

第二节房地产开发可行性研究219

一 可行性研究的内容219

二 开发项目经济评价中的主要技术经济指标220

第三节房地产开发程序222

一 项目立项及企业审批222

二 规划设计222

三 获取土地使用权223

四 征地拆迁安置补偿223

五 工程建设224

六 市场营销224

七 物业管理224

第四节房地产开发预算225

一房地产开发预算概论225

房地产开发预算的概念和内容225

房地产开发预算的作用225

房地产开发预算的具体内容226

房地产开发预算文件的组成及编制程序229

二建筑安装工程预算定额和单位估价表231

建筑安装工程预算定额的性质和作用231

预算定额的内容和使用方法232

单位估价表的作用及其使用236

三建筑安装工程间接费定额236

施工管理费定额237

其他间接费定额239

计划利润和税金240

建筑安装工程费用计算程序及计算式242

四一般土建工程量的计算242

建筑面积计算规划242

土石方工程244

打桩工程250

砖石工程251

脚手架工程255

混凝土及钢筋混凝土工程256

钢筋混凝土及金属构件运输和安装260

木结构工程262

楼地面工程265

屋面工程266

耐酸、防腐、保温隔热工程268

装饰工程269

构筑物工程273

金属结构工程276

五室内给排水、采暖、电气安装工程量的计算277

室内给排水工程277

室内采暖工程278

室内电器照明工程280

六施工图预算的编制283

施工图预算的编制范围283

施工图预算的编制依据284

施工图预算的编制步骤与方法285

七土地开发及其它费用预算290

土地开发预算290

其他费用预算293

八房地产开发总预算的编制299

总预算的内容299

回收金额的计算300

总预算表的编制方法302

第五节房地产融资306

一房地产融资的概念及其发展306

房地产融资的概念306

房地产融资的特点306

房地产业与金融业的内在联系307

房地产融资产生的必然性307

改革开放以来房地产融资的发展308

房地产融资业务发展的三个阶段309

二房地产融资的职能及其作用310

房地产融资的职能310

房地产融资的意义311

房地产融资的任务和作用311

三房地产融资业务的发展对策313

房地产融资业务的有利因素313

房地产融资业务的不利因素314

房地产融资业务矛盾问题的解决办法315

房地产融资业务的发展对策316

四房地产融资业务的住房资金318

住房资金318

住房筹资320

住房基金321

住房投资323

引进外资323

第六节房地产开发的工程管理325

一开发工程施工组织总设计的编制325

工程施工组织总设计的编制原则325

工程施工组织总设计的主要内容325

二组织招标择优选用施工单位326

组织建设工程招标326

评标定标327

选择施工单位的方式327

选定施工单位的条件327

三项目的工程技术管理328

施工图纸的管理328

施工图审学329

建立设计交底制度329

建立原材料、设备的检验制度329

技术责任制与技术复核制330

建立全面质量管理制度330

四工程项目的现场管理331

项目开工前的准备工作332

现场工程管理工作333

工程竣工验收及决算工作334

五工程质量管理335

工程质量检验评定335

工程质量管理内容336

明确综合开发各单位的质量责任337

工程质量的管理与监督338

工程质量责任争议的仲裁339

第七节房地产经营开发效益的评定340

一住宅区的经济效益340

工程造价340

工程质量341

工期341

二社会效益341

住宅区的美观342

住宅区的方便342

住宅区的安全342

住宅区的卫生343

三环境效益344

住宅区内部居住环境344

住宅区外部居住环境345

四综合效益345

综合效益指标体系345

三大效益综合评定346

第五章地产经营管理349

第一节地产市场349

一地产的基本特性349

地产的自然属性349

地产的经济特性350

二地产市场的类型351

从市场经营的客体划分352

从市场经营的层次上划分352

按地产市场行为方式划分354

从市场交易合法与否划分355

从市场特性划分355

按开发的面积划分356

按地产所处的地域划分356

根据地产经营者的身份划分356

三中国地产市场的模式357

结构模式357

管理模式358

运行模式360

四开拓地产市场的措施362

一级地产市场的开拓362

二级地产市场的开拓364

三级地产市场的开拓365

第二节土地价格368

一土地价值特征368

土地自然资源的价值特征368

土地固定资产的价值特征368

二城市地租的基本理论369

地租的概念和本质369

绝对地租、级差地租和垄断地租370

建筑地段地租373

社会主义条件下的地租问题373

开征土地增值费（税）376

征收场地使用费376

三土地价格377

土地价格的含义377

土地价格的实质377

土地价格的特点和作用378

土地价格构成因素及土地价格的影响因素379

制定土地价格的基本原则382

各种不同类型用地的作价原则383

我国土地市场中的价格问题384

四国外地价及其管理389

日本的地价及地价管理389

德国的地价管理391

第三节土地制度与城市土地使用393

一土地权属393

土地权属的内涵393

土地所有权的实现394

土地产权登记395

二土地制度395

土地制度的内涵395

我国城市土地制度396

世界各国土地制度的主要形式398

三我国城市土地的有偿使用399

我国城市土地有偿使用的必然性399

我国城市土地有偿使用的实践400

第四节土地征用和拆迁安置405

一土地征用405

征用土地的目的与性质405

征用土地的程序和方法406

征用土地补偿与安置407

征用土地报批注意事项409

用地申报表填写内容及注意事项411

二拆迁安置412

拆迁与旧城改造412

拆迁安置的程序和方法412

拆迁安置补偿415

拆迁安置需注意的问题417

第五节地产经营方式419

一土地使用权出让419

土地使用权出让主体和审批管理419

土地使用权出让年限和批准权限420

土地使用权转让的主要形式420

土地使用权出让双方的权利义务421

二土地使用权转让422

土地使用权转让的形式422

土地使用权转让的条件423

土地使用权转让年限计算425

土地使用权转让的原则425

三土地使用权出租425

土地使用权出租的特点426

土地使用权出租的条件426

土地使用权出租双方的权利和义务427

四土地使用权抵押427

土地使用权抵押的特征428

设定抵押的基本要求428

抵押权的实现428

抵押权的消灭429

第六章房产经营管理433

第一节房产市场433

一房产的基本特征433

房产的物理属性433

房产的经济属性434

房产的制度属性435

二房产市场的类型435

按房产市场主体结构划分435

按房产交易的实现形式划分436

三中国房产市场的模式438

中国财政控制型的房产市场模式438

财政控制型的房产市场中存在的问题439

房产市场的改革441

四 中国拓展房产市场的措施441

第二节房产所有权445

一产权交接和登记445

产权交接过程445

产权登记程序446

二 房产所有权制与产权类别452

三房产的所有权、使用权和租赁权453

房产所有权、使用权和租赁权的含义453

房产所有权、使用权和租赁权的特征453

房产所有权、使用权和租赁权间的相互关系454

第三节房屋出售455

一 房屋售价的构成455

二房屋售价确定的方法455

定价方法455

定价应考虑的因素455

三房产买卖的方法与程序458

房产买卖的方法458

房产买卖的程序458

第四节房屋租赁459

一房屋租金的性质与构成459

租金的分类459

租金的意义459

房屋租金的构成460

二房屋租金的计算461

住宅租金标准的计算461

非住宅租金标准的计算465

三房屋租赁的原则466

房屋所有权和使用权分离的原则466

租赁双方权利义务相一致的原则466

合理确定房屋租金的原则466

四房屋租赁契约467

房屋出租方的权利和义务467

房屋承租方的权利和义务467

五房屋出售与租赁的利益比较468

房屋出售与租赁经济效益的定性分析与比较468

房屋出售和房屋租赁经济效益比较的定量分析469

第五节房产经营基本技能471

一房产经营环境分析471

人口环境471

经济环境472

企业内部条件分析472

二房产经营基本技能472

提供优质产品，树立企业信誉472

合理开发，提高土地利用率473

确定科学合理的户室比474

综合考虑各因素进行价格决策474

运用促销手段促进房产销售475

第六节房产经营的其它方式477

一 房产典当477

二房产抵押477

抵押权的设定477

房产抵押贷款合同478

抵押登记478

抵押房产的占有、保管478

抵押房产的处分479

三房产入股479

进行房产估价479

签订房产入股经营协议479

四房屋交换480

房屋产权的交换480

房屋使用权的交换480

第七章房地产中介服务483

第一节概述483

一 市场经济与市场中介483

二 房地产市场与房地产中介483

三 房地产中介服务体系483

四 房地产中介行业的兴起与发展484

第二节房地产中介服务行业管理487

一 管理机构487

二 中介服务人员的资格管理487

三 中介服务机构的管理488

四 中介服务的业务管理489

第三节房地产咨询运作491

一 房地产咨询机构的业务范围491

二 房地产咨询业的现状与特点492

三 咨询业存在的问题493

第四节房地产评估运作494

一房地产评估概述494

房地产评估的概念和意义494

房地产估价的原则和范围495

房地产估价的程序496

影响房地产价格的因素502

房地产估价制度507

我国的房地产估价512

二估价方法之一——剩余法514

剩余法的基本原则514

剩余法的基本公式和适用范围515

剩余法的运用517

三估价方法之二——市场法523

市场法的基本原理523

市场法的运用524

市场法运用举例529

四估价方法之三——成本法532

成本法的基本原理及基本公式532

建筑物重新建造完全价值的确定533

建筑物折旧的计算536

成本法运用举例543

五估价方法之四——收益法544

收益法的基本原理544

折现与资本化546

纯收益与还原利率的确定549

收益还原法的运用554

收益法的派生方法559

六估价方法之五——趋势法563

趋势法的基本原理563

简易平均趋势法及其应用565

移动平均法及其应用569

季节指数法及其应用573

其他趋势法及其应用577

七估价方法之六——路线价法582

路线价法的基本原理582

路线价与深度指数表584

欧美路线价法则及其运用587

路线价法在日本的运用599

路线价法在我国的应用605

八建筑地价分摊与房地产升值额计算607

建筑地价的分摊607

房地产升值额的计算613

第五节房地产经纪运作616

一 房地产经纪人及其特征616

二 房地产经纪人的作用616

三 房地产经纪业务内容与程序617

四 房地产经纪公司的类型618

第八章房地产财务管理621

第一节总论621

一房地产会计的含义621

房地产及其特点621

房地产业的主要经济活动622

房地产会计的定义623

二房地产会计的对象和任务624

房地产会计的对象624

房地产会计的任务627

三会计准则和会计制度629

会计准则629

会计制度634

第二节会计核算的方法635

一 会计平衡公式635

二会计科目和帐户637

会计科目637

帐户638

三复式记帐640

借贷记帐法的记帐规则640

帐户对应关系和会计分录641

借贷记帐法的试算平衡642

四会计凭证和帐簿643

会计凭证643

帐簿646

五会计报表和记帐程序651

会计报表651

记帐程序652

第三节货币资金655

一现金655

现金管理655

现金收支的帐务处理656

现金日记帐656

现金的清查656

二银行存款657

银行存款管理657

银行结算种类及其帐务处理657

银行存款日记帐661

银行存款的清查661

三其他货币资金662

外埠存款662

银行汇票和银行本票存款662

在途货币资金663

四外币业务663

记帐本位币和外汇的概念663

汇兑损益664

外币业务的帐务处理665

第四节应收款项669

一应收票据669

商业承兑汇票和银行承兑汇票的操作差异669

商业汇票的到期价值669

商业汇票贴现670

应收票据的帐务处理670

二应收帐款671

应收帐款的确认672

坏帐损失和坏帐准备672

应收帐款的帐务处理673

三 预付帐款673

四 其他应收款674

第五节存货676

一存货的分类和计价676

存货的分类676

存货的入帐价值676

存货的发出价值677

二物资的采购和收发680

物资的管理680

物资采购成本的计算680

按计划成本计价的材料采购收发的帐务处理681

低值易耗品的价格摊销688

设备采购收发的帐务处理689

委托加工材料的帐户处理690

三开发产品690

开发产品的分类和计价690

开发产品收发的手续和凭证691

开发产品收发的帐务处理692

四 分期收款开发产品692

五出租房和周转房693

出租房和周转房的计价693

出租房和周转房的价值摊销693

出租房和周转房的修理694

出租房和周转房的销售694

出租房和周转房的帐务处理694

六 存货的盈亏和毁损695

第六节对外投资697

一 对外投资的分类697

二对外投资的入帐价值698

股票投资的入帐价值698

债券投资的入帐价值698

其他投资的入帐价值698

三短期投资698

短期投资的取得699

短期投资的转让和出售699

短期投资存续期间的投资收益700

短期投资的计价701

四长期投资——股票投资701

股票投资的成本法701

股票投资的权益法702

五长期投资——债券投资702

平价购入债券的核算703

溢价购入债券的核算704

折价购入债券的核算704

六 长期投资——其他投资705

第七节固定资产707

一固定资产的分类和计价707

固定资产的分类707

固定资产的计价708

二固定资产的取得和转出709

购入的固定资产709

自行建造的固定资产710

其他单位投资转入的固定资产710

融资租入的固定资产710

接受捐赠的固定资产711

投资转出固定资产711

三固定资产折旧711

计提固定资产折旧的依据和方法712

固定资产折旧的核算714

四 固定资产修理715

五 固定资产的盘盈和盘亏716

六 固定资产清理717

七固定资产购建支出719

自营工程的帐务处理719

出包工程的帐务处理720

第八节无形资产、递延资产和其他资产722

一无形资产722

无形资产的分类722

无形资产的具体内容722

无形资产的计价724

无形资产取得和摊销的帐务处理724

无形资产转让的帐务处理725

无形资产对外投资的帐务处理726

二递延资产和其他资产727

递延资产727

其他资产728

第九节成本和费用729

一 成本费用核算的基本要求729

二成本费用核算的一般程序733

成本费用核算的帐户设置734

成本费用核算的帐务处理程序735

三成本费用的归集和分配736

材料物资费用的分配736

工资及福利费的分配737

折旧费的分配738

土地征用及拆迁补偿费的分配739

前期工程费的分配739

建筑安装工程费的分配740

基础设施费的分配741

公共配套设施费和其他费用支出的分配742

待摊费用和预提费用的分配743

开发间接费用的分配744

四开发成本的计算和结转746

土地开发成本的计算和结转746

房屋开发成本的计算和结转748

配套设施开发成本的计算和结转751

代建工程开发成本的计算和结转753

五期间费用754

管理费用的核算754

财务费用755

销售费用的核算755

第十节负债756

一负债的特征及其分类756

负债的基本特征756

负债的分类756

二流动负债756

短期借款的核算757

应付及预收款项的核算757

应付票据的核算759

应付工资及应付福利费的核算760

应付利润的核算761

各种应付款项的核算762

其他应付款的核算763

三长期负债763

长期银行借款的核算763

应付长期债券的核算764

长期应付款的核算766

第十一节损益768

一 房地产企业利润总额的组成768

二主营业务利润768

经营收入768

经营成本769

经营税金及附加770

销售费用771

经营利润771

三其他业务利润771

其他业务收入771

其他业务支出772

四投资收益773

投资收益的内容773

投资收益的核算773

五营业外收支773

营业外收入773

营业外支出774

六利润及利润分配774

利润的形成774

利润的分配774

年终未分配利润的核算776

上年利润调整的核算777

第十二节所有者权益778

一投资资本和资本公积778

投入资本778

资本公积779

二 盈余公积和公益金781

三 未分配利润782

第十三节财务报告783

一 会计报表的种类和编制要求783

二资产负债表783

资产负债表的结构内容783

资产负债表的编制方法784

三损益表和利润分配表787

损益表787

利润分配表789

四财务状况变动表790

财务状况变动表的结构内容791

财务状况变动表的编制说明791

五 财务情况说明书795

第九章涉外房地产经营799

第一节涉外房地产经营的概念和意义799

一 涉外房地产经营的基本概念799

二 涉外房地产经营的意义799

第二节外商经营房地产的方式和特点802

一 外商经营我国房地产的方式802

二 外商经营我国房地产业特点803

第三节外商经营房地产的程序和管理805

一 外商经营我国房地产的程序805

二 外商经营我国房地产的管理806

第四节外商经营房地产的问题与对策809

一 外商房地产经营中存在的主要问题809

二 外商房地产经营中的对策810

第五节我国境外房地产经营813

一 我国境外房地产经营的实践813

二 境外房地产经营的条件和程序813

三 境外房地产企业的管理815

第六节外商投资经营房地产816

一 外商投资经营房地产的发展概况816

二外商投资经营房地产的形式与特点817

外商投资经营房地产的形式817

外商投资经营房地产的特点818

三 外商投资经营房地产迅速发展的原因819

四 外商投资房地产的作用820

五 对外商投资房地产的管理820