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第一篇房地产价格评估1

第一章 房地产和房地产价格1

第一节 房地产1

一、房地产的概念1

二、房地产的特殊性2

第二节 房地产价格3

一、房地产价格的概念3

二、房地产价格的特征3

一、征地拆迁及安置费用6

第一节 地产价格构成6

第二章 房地产价格构成6

二、城市土地开发费7

三、土地使用者为使用土地本身而支付的费用——地租8

第二节 房产出售价格构成9

一、房屋的建筑成本9

二、房屋产品的利润11

第三节 房产租赁价格构成13

一、房产租赁价格的概念13

二、房产租赁价格的构成13

一、完善房地产价格机制22

二、健全房地产市场运行机制22

第三章 房地产价格评估概述22

第一节 房地产价格评估的意义22

三、保障估价各方的合法利益23

第二节 房地产价格评估的范围23

一、房地产交易23

二、房地产抵押、典当、保险、税收24

三、企业资产承包、入股合资经营24

四、处理房地产纠纷24

五、征地拆迁24

二、房地产市场供求情况是房地产价格评估的重要内容25

三、房地产的坐落位置是房地产价格评估的重要内容25

一、房地产价值评估是房地产价格评估的主要内容25

第三节 房地产价格评估的内容25

四、国家有关政策、法规对房地产价格评估有影响26

第四节 房地产价格评估的原则26

一、公平合理的原则26

二、遵法的原则27

三、房地分估合一的原则27

四、有效使用的原则27

五、以主导因素为主，综合分析的原则27

六、评估时日原则28

第四章 房地产价格评估方法29

第一节 申报评议法29

一、商品房价格构成29

第二节 收益还原法32

一、收益还原法的基本原理32

二、商品房价格计算方法32

三、申报审批程序32

二、收益还原法的计算公式33

三、收益还原法的操作程序35

四、收益还原法的实例分析38

第三节 市场比较法41

一、市场比较法的基本原理41

二、市场比较法的作业程序与基本方法43

二、适用范围50

三、应用要点（两个预测是关键）50

一、基本原理50

第四节 剩余法50

四、计算公式51

五、估算步骤51

六、举例分析51

第五节 基准地价修正法52

一、基准地价的基本原理52

二、基准地价测算的工作程序55

三、基准地价的主要成果形式55

四、基准地价修正法评估宗地地价的步骤62

五、应用实例62

第六节 评估实例64

一、申请评估的范围75

二、递交估价申请书75

第五章 房地产价格评估程序75

第一节 申请与受理75

三、受理估价的原则76

第二节 房地产估价要素的确定76

一、估价对象的确定77

二、估价范围的确定77

三、评估日期的确定78

第三节 估价资料搜集与整理78

一、产权资料79

二、房屋建筑资料80

三、市场交易资料81

四、土地资料81

五、作业安排81

一、估价对象的实体确认82

第四节 查勘现场与要素确认82

二、估价对象的权利状态确认85

三、估价对象的环境条件确认86

第五节 综合作业86

一、资料综合分析86

二、价格评估方法的选择89

第六节 编写估价报告书90

一、估价报告书的形式90

二、估价报告书的主体内容90

三、附属资料92

四、复核与审批93

二、简单的历史回顾96

一、房屋建筑工程的含义96

第六章 房屋建筑概论96

第一节 引言96

第二篇房屋建筑概论及建筑工程估算概述96

三、房屋的组成101

第二节 房屋的分类101

一、按房屋使用性质分101

二、按房屋建筑的层数划分102

三、按结构材料分类103

四、按结构类型分106

第三节 房屋建筑的设计112

一、房屋建筑的设计程序112

二、各项专业设计113

三、房屋设计未来展望115

第四节 建筑施工116

一、综述116

二、发展简述117

三、建筑施工管理与施工技术117

第七章 房建工程估算概述120

第一节 房建工程估算的概念120

第二节 房建工程估算的内容及其编制121

一、房建工程建设项目建议书阶段的工程估算122

二、可行性研究阶段的工程估算122

三、初步设计阶段的工程概算123

四、施工图设计阶段的工程预算123

五、编制估算、概算、预算各种计价的主要依据124

六、房建工程费用的组成125

第三节 概、预算编制程序及方法127

一、项目建议书127

二、工程项目可行性研究128

三、概算128

四、施工图预算128

五、建筑面积计算规定131

第四节 房建工程估算的特点及准确性133

一、工程估算的特点133

二、工程估算的准确性135

第二节 房地产平面图137

第一节 房地产测量概念137

第八章 房地产测量的基本知识137

第三篇房地产测量137

第三节 测绘比例尺138

第四节 测量常用的计量单位138

第五节 测量常用的仪器工具139

第六节 城市地形图140

第七节 图式符号简介142

一、基本概念142

二、图式符号142

第八节 城市测量平面控制143

一、城市测量平面坐标系143

二、城市测量平面控制点143

二、有图区的施测144

一、房地产平面图的测绘原则144

三、城市测量平面控制点的应用144

第九节 测绘房地产平面图的基本工作144

三、无图区的施测145

第九章 房地产平面图测绘146

第一节 房地产平面图146

一、用途146

二、基本要求146

三、房产平面图的测绘方法146

第二节 分幅房地产平面图148

一、图根控制测量148

二、分幅房地产平面图测绘148

三、编号工作149

第三节 分层分户房产平面图150

一、用途150

二、测绘内容150

三、测绘方法150

第四节 房屋登记表151

第十章 房地产的面积计算152

第一节 房屋的面积计算152

一、平房建筑面积计算152

二、楼房建筑面积计算152

第二节 土地的面积计算153

一、三线法153

三、建筑面积分户计算法153

二、求积仪法154

三、界址坐标解析法156

第四篇有关法规汇编158

一、中华人民共和国城市规划法158

二、中华人民共和国土地管理法166

三、关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定177

四、中华人民共和国城市房地产管理法179

五、中华人民共和国土地管理法实施条例192

六、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例201

七、北京市实施《中华人民共和国土地管理法》办法209

八、国有资产评估管理办法221

九、建设部《城市房地产市场评估管理暂行办法》228

十、国家物价局国有资产管理局发布《资产评估收费管理暂行办法》232

十一、房地产估价师执业资格制度暂行规定234

十二、房地产估价师执业资格考试实施办法240

附录一 城市房地产及房地产业242

附录二 北京市建委颁发的1992年及1994年概算定额简介250

附录三 房产平面图259

附录四 平房类别简称表260

附录五 房产平面图（分层分户）261

附录六 北京市房屋登记表（楼房）262

附录七 城市地形测量的有关技术规定263

附录八 城市地形图与房地产平面图常用图式符号270