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绪论1

一 房地产估价的质量1

二 房地产估价方法规范化4

三 房地产估价结果的系统性7

第一篇价格理论11

第一章房地产产权理论11

第一节 产权与资产的由来11

一 产权11

二 所有权13

三 土地使用权15

四 资产17

第二节 产权与房地产类型18

一 地产18

二 房产19

三 房地产20

第三节 房地产市场运作21

一 房地产市场类型21

二 房地产运作关系23

三 房地产转让方式25

第二章房地产价值理论28

第一节 房地产价值及起源28

一 资源价值28

二 价值起源31

三 产权与房地产价值31

第二节房地产价值的决定32

一 一般因素32

二 区域因素34

三 个别因素38

第三节 城市土地价值理论40

一 城市土地价值的形成41

二 城市土地价值的空间结构模式45

第三章房地产价格理论53

第一节 房地产价格的涵义53

一房地产价格的涵义、构成与特点53

二 土地价格的构成55

三 房产价格的构成56

四 房地产价格的特征57

第二节 房地产价格类型60

一 房地产权属60

二 房地产市场62

三 价格管理63

四 价格用途65

五 出让方式66

六 地价层次66

七 投资顺序67

八 房地产实物形态68

九 成交过程68

十评估方式69

第三节 房地产估价的作用72

第二篇估价方法81

第四章收益资本化法81

第一节 原理81

一 基本思想81

二 收益还原化计算公式82

三 适用范围85

四 应用步骤86

第二节 经济收益86

一 经济收益的构成86

二 经济收益的计算90

第三节 还原率98

一还原利率的实质99

二 还原率的构成100

三 还原率的类型101

四还原率的求取方法103

第四节 收益资本化法变换形式108

一 土地级差率法108

二 购买年法110

三 毛租乘数法111

第五节 案例112

第五章市场比较法115

第一节 原理115

一 基本思想115

二方法116

三 应用117

第二节 实施118

一 收集充分的买卖实例118

二 选择适当的买卖实例120

三 期日修正121

四 交易情况修正122

五 容积率修正122

六 区域因素修正123

七 个别因素修正124

八 使用年期修正124

九 比较表125

第三节 趋势法126

第四节 案例128

第六章成本估价法133

第一节 原理133

一 基本思想133

二 应用134

第二节 测算重置成本136

一 成本构成136

二 重置成本估算方法143

三 重置成本计算步骤144

第三节 应计折旧的计算方法146

一 基本概念146

二 应计折旧的方法147

第四节 变通方法154

第五节 实例155

一 估价对象概况155

二 评估目的156

三 估价过程156

第七章影子价格法158

第一节 原理158

一 影子价格的数学意义158

二 线性规划及方法160

三 最优规划价格系统模型161

第二节 地价评估与影子地价法163

一 地价评估163

二 影子地价164

三 农用土地影子价格的确定165

四 国家征用土地影子价格的确定169

五 使用权出让价格的影子地价确定171

六 模型求解172

第八章剩余估价法174

第一节 原理174

一 基本思想174

二应用175

第二节 操作176

一 操作程序176

二 具体实施178

第三节 实例179

第九章路线价估价法184

第一节 原理184

一 基本思想184

二 应用185

第二节 估价程序186

第三节深度指数表187

第四节 操作192

第五节 案例197

一 临街地197

二街角地199

三 四边形及三角形地200

四 袋地201

第三篇 估价程序207

第十章土地定级207

第一节土地定级与土地估价207

一 土地估价模式207

二地价评估步骤210

第二节土地评价理论212

一 土地评价的概念与分类212

二 土地评价的原则和程序213

三 土地适宜性评价方法215

四 土地经济评价方法218

第三节城镇土地定级方法218

一 土地定级方法219

二 多因素分值权重累加法223

第四节 定级操作227

一 区位因素的选择227

二确定因素因子权重值228

三 拟定评价标准及作用分值229

四 划分评价单元230

五 计算单元分值230

六 划分土地等级231

第五节 级差收益测算231

一 资料收集231

二 样本数据处理234

三 模型选择与系数估计234

四 级差收益计算234

第十一章基准地价评估235

第一节 估价方案选择235

一 多种方方法互补互检236

二 根据基础情况选择主导方法237

第二节 工作步骤238

第三节 技术实施240

一 契约地租剥离240

二 房地产价格分摊242

三市场资料比较244

四 确定基准地价245

五 成果编制2345

第四节案例245

一 镇江市土地估价245

二 石河子市土地估价248

第十二章单元地价评估252

第一节 评估思路252

一 基本原理252

二 评估思路252

第二节单元分值的计算253

一 单元分值定级指数化253

二 单元分值收益指数化254

第三节 地价～分值曲线255

第十三章标定地价评估258

第一节 基本原理258

第二节 使用性质修正259

一 住宅用地259

二工业用地260

三 商业用地260

第三节 容积率修正260

第十四章宗地估价263

第一节 基本原理263

一 基本概念263

二 宗地地价的特点264

三 宗地地价评估程序265

第二节 间接修正法266

第三节 直接修正法269

一 使用年限修正269

二 临街深度修正270

三 宗地形状修正271

四 价格类型修正272

第十五章评估实例274

第一节 评估对象情况与估价模式274

一 西北干旱地区的资源与环境特点274

二西北干旱地区城市土地估价模式的特点275

三 西北干旱地区城市土地估价模式277

第二节 估价方法与应用278

一 地价测算方法278

二 城市地价综合评定281

三 估价方法应用282

第四篇应用估价313

第十六章征用土地估价313

第一节 征地估价原则313

一 征地的性质313

二 征地估价的原则314

第二节 征地价格评估315

一 土地征用费构成315

二 征用土地的补偿与安置标准317

第三节 海外土地征用制度322

一 土地征用权322

二 征用价格补偿标准322

三土地先买323

第十七章转让价格评估325

第一节转让价格评估意义325

一 土地使用权转让的内涵325

二 土地使用权转让价格评估的意义325

第二节 转让价格构成因素326

一 成片开发土地使用权326

二 批租地块新建地上物327

三 土地使用权再转让327

四 划拨土地使用权327

五 土地租赁327

第三节转让价格评估方法327

一空地转让价格评估328

二 土地使用权及其新建地上物转让价格评估329

三 土地使用权及其新建地上物再转让价格评估329

四 划拨土地使用权及其地上物转让价格评估330

第四节 国内土地出让价格水平332

第十八章租赁价格评估334

第一节 概述334

一 租赁的定义及产生334

二 租赁价格的含义与种类335

三 房地产租赁价格评估的目的338

四 影响租赁价格的因素339

五 关于我国土地租金的交纳方式340

第二节 租赁价格评估方法341

一 因素构成法341

二 市场租赁比较法346

三 积算法347

第三节 评估方法应用348

第十九章拆迁价格评估351

第一节 拆迁统计351

一 房屋分类351

二常用拆迁指标统计353

第二节 拆迁补偿355

一 拆迁补偿的范围和对象355

二 补偿形式356

三 具体补偿办法356

第三节拆迁价格评估程序359

一 制定重置价格359

二 安置补助及其他补偿费用362

第二十章课税估价364

第一节 我国现行房地产税364

一 城镇土地使用税364

二 耕地占用税365

三 房产税366

四 契税366

第二节 课税估价367

一 房产税估价367

二 契税估价368

三城镇土地使用税估价369

四 土地增值税估价369

第二十一章农地估价371

第一节 农地估价理论基础371

一 土地征用补偿费与农地价格371

二 农地价格决定因素371

第二节 农地估价方法372

一 分等估价法372

二 综合评定法373

第三节 农地估价实践377

一农地转变为非农用地377

二 农地价格上涨趋势379

第五篇 价格管理383

第二十二章估价组织理论383

第一节 估价机构及其规程383

一创设估价机构383

二 估价机构的工作规程384

三 房地产价格评估的特点385

四 估价队伍建设386

第二节 估价工作程序388

一 房地产估价工作程序388

二 房地产评估的内容391

第三节 评估原则391

一 房地分离评估、综合计价的原则392

二 供求原则393

三 替代原则393

四 适法原则394

五最高最佳利用原则394

六 勘估时日原则395

七 预测原则396

八 统一管理原则396

九多种方法比较原则396

第四节 国有资产评估管理办法396

第五节 房地产估价管理暂行办法402

第六节 价格调整410

一 价格调整的意义410

二 成果更替方式410

三 成果更替标准和程序411

第二十三章房地产价格管理412

第一节 房地产价格管理机构412

一价格管理机构的组成413

二 价格管理机构的职能413

三 国外价格管理机构的情况414

第二节 我国现行房地产政策414

一土地有偿使用政策414

二房屋商品化政策415

三 房地产综合开发政策416

四 企业改革政策416

五 土地收益分配政策417

第三节 房地产价格管理417

一 价格管理方式417

二 指导性价格为辅417

三 加速房地产价格立法420

四 加速全国土地使用规划420

五 建立基准地价定期公布制度420

六 健全房地产价格登记制度421

七 建立房地产市场价格体系421

八 政府对房地产市场直接干预421

第四节 国际房地产价格水平423

一 美国423

二 欧洲425

三 加拿大428

四澳大利亚428

五 日本429

六 香港432

七 台湾433

第二十四章房地产价格评价435

第一节 剩余评估法436

一 剩余评估法的基本公式437

二 剩余法中主要参数（变量）的确定原则441

三 开发收益和资本利润444

第二节 现金流量评估方法448

一 现金流量评估法与剩余评估法的差别448

二 现金流量评估法适用性分析450

三 现金流量评估法方法介绍452

第三节 内部收益率评估方法458

第四节 房地产开发项目的不确定性分析461

一 房地产开发评估中主要变量分析462

二 房地产开发项目敏感性分析方法465

三 房地产开发项目风险性分析469

第二十五章房地产价格学前瞻477

第一节 土地估价展望477

一 我国土地估价的历史进程477

二 我国土地估价亟待解决的问题479

第二节 房地产立体价格研究481

一 研究意义481

二 国内外研究现状482

三 研究方法483

第三节房地产价格信息系统研究484

一 研究意义484

二 系统设计485

三 关键问题485

四 房地产估价专家系统486

参考文献488

写在后面491