《香港房地产市场》

第一部分房地产市场介绍3

第1章 房地产的特质3

第2章香港房地产市场回顾13

附录 市场分析家回头是岸25

第3章房地产需求的初步探讨28

3.1 需要与需求之分28

3.2 供楼负担与房地产需求的关系35

第二部分房地产租务、按揭及投资市场分析47

第4章租务市场分析47

4.1 租务市场概况47

4.2 房屋需求51

4.3 房屋开支预测模式56

4.4 房屋开支需求弹性57

4.5 为什么要付租金？60

4.6 空置理论64

4.7 租金调节模式67

第5章自住或租住的选择75

5.1 选择的问题所在75

5.2 自住与租住成本的比较76

5.3 自住的税务优惠80

5.4 其他因素的考虑84

第6章房地产按揭88

6.1 年期、利息与供款的关系88

6.2 按揭的选择92

6.3 按揭信贷对房地产需求的影响95

6.4 按揭信贷供应分析100

6.5 香港按揭市场剖析102

6.6 银行风险与违约108

6.7 按揭、储蓄与信贷扩张113

第7章房地产市场的运作118

7.1 物业与租务市场的关系118

7.2 房地产市场的基本调节功能123

7.3 房地产供应130

7.4 地产供应与经济循环141

7.5 小结145

第8章房地产投资分析147

8.1 房地产与证券投资比较147

8.2 什么是“预期回报率”？153

8.3 风险溢价159

8.4 租金与楼价的关系162

8.5 通胀与房地产需求的关系165

8.6 通胀、按揭比率与预期回报率173

8.7 汇率如何影响房地产的需求？179

附录 费沙如何看资本收入185

第三部分香港房地产问题探讨189

第9章似是而非的“理论”189

9.1 建筑成本上涨刺激楼价上升？189

9.2 高地价政策的谬误194

9.3 楼价上升刺激通胀？203

第10章租金及楼价管制211

10.1 租金管制211

10.2 楼价管制213

10.3 价格管制带来的浪费215

第11章如何看炒楼活动？218

11.1 投机的本质218

11.2 楼花市场的投机活动221

11.3 楼花的价格224

11.4 炒家造楼市——楼市造炒家？227

附录 抽签会否刺激炒风？231

第12章预售楼花制度之争233

附录Ⅰ 不能把自由经济作为专卖行为护身符243

附录Ⅱ 抽签售楼海阔天空245

第13章 地产衰退个案分析：1981年香港的情况247

第14章香港房地产市道展望256

14.1 未来地产市道分析256

14.2 政府扮演的角色262

总结266

英汉词汇对照及索引269

参考书目276