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第一编 物业企业化管理(一)--住宅小区物业管理1

一、物业管理的含义及其作用1

1.什么是物业管理？1

2.物业管理与传统房屋管理有什么区别？1

3.物业管理有哪些类型？2

4.什么是委托服务型物业管理？2

5.什么是自主经营型物业管理？2

6.物业管理包括哪些内容？2

7.物业管理有哪些作用？3

二、物业管理的主要原则和对象3

1.物业管理应当坚持哪些原则？3

5.《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》有哪些主要内容？4

4.《城市新建住宅小区管理办法》主要内容是什么？4

3.什么是住宅小区和住宅小区管理？4

2.物业管理对象主要有哪些？4

6.住宅小区竣工综合验收的主管机关是谁？5

7.住宅小区竣工综合验收应符合哪些要求？5

8.申请住宅小区竣工验收应提交哪些文件？5

9.住宅小区竣工综合验收有哪些程序？5

10.住宅小区管理的指导思想是什么？6

11.住宅小区管理有哪些原则？6

12.住宅小区管理包括哪些内容？7

13.住宅小区内房屋及设备的维护包括哪些内容？7

14.住宅小区有哪些公共服务？7

15.业主的权利与义务有哪些？8

16.业主大会有哪些职责？8

17.什么是业主公约？8

21.住宅小区规划有哪些要求？9

20.物业管理合同应包括哪些条款？9

18.住宅小区管理委员会有哪些权利与义务？9

19.物业管理公司有哪些权利与义务？9

22.确定住宅小区规模应考虑哪些因素？10

23.住宅区绿地规划有哪些要求？10

24.深圳市关于住宅区专用基金与专用房屋有哪些规定？11

25.住宅小区管理费用主要来源有哪些？11

26.海南省经济特区关于住宅小区管理费的收缴及使用有哪些规定？11

27.什么是公寓住宅管理？12

28.什么是高层楼宇管理？12

29.什么是公共商业楼宇管理？12

2.物业管理从业人员应当具备哪些知识？13

3.木工初级工技术标准有哪些要求？13

1.什么是物业管理公司？13

三、物业管理公司13

4.木工中级工技术标准有哪些要求14

5.木工高级工技术标准有哪些要求14

6.砖瓦抹灰工初级工技术标准有哪些要求？14

7.砖瓦抹灰工中级工技术标准有哪些要求？15

8.砖瓦抹灰工高级工技术标准有哪些要求？16

9.油漆工初级工技术标准有哪些要求？16

10.油漆工中级工技术标准有哪些要求？17

11.油漆工高级工技术标准有哪些要求？17

12.水暖工初级工技术标准有哪些要求？17

13.水暖工中级工技术标准有哪些要求？18

14.水暖工高级工技术标准有哪些要求？18

15.电工初级工技术标准有哪些要求？19

16.电工中级工技术标准有哪些要求？19

18.电梯安装维修初级工技术标准有哪些要求？20

17.电工高级工技术标准有哪些要求？20

19.电梯安装维修工中级工技术标准有哪些要求？21

20.电梯安装维修工高级工技术标准有哪些要求？21

21.竹工初级工技术标准有哪些要求？22

22.竹工中级工技术标准有哪些要求？22

23.竹工高级工技术标准有哪些要求？22

24.架子工初级工技术标准有哪些要求？23

25.架子工中级工技术标准有哪些要求？23

26.架子工高级工技术标准有哪些要求？23

27.金属门窗工初级工技术标准有哪些要求？23

28.金属门窗工中级工技术标准有哪些要求？24

29.金属门窗工高级工技术标准有哪些要求？24

30.钣金工初级工技术标准有哪些要求？24

33.白蚁防治工初级工技术标准有哪些要求？25

32.钣金工高级工技术标准有哪些要求？25

31.钣金工中级工技术标准有哪些要求？25

34.白蚁防治工中级工技术标准有哪些要求？26

35.白蚁防治工高级工技术标准有哪些要求？26

36.什么是劳动合同？26

37.如何签订劳动合同？27

38.如何变更和解除劳动合同？27

39.什么是集体合同？28

40.国有物业管理企业劳动保险有哪些法律规定？29

41.什么是劳动保护？30

42.安全技术规程和生产卫生规程有哪些要求？31

43.劳动保护管理制度包括哪些内容？32

44.女工的特殊保护措施是什么？33

45.如何招收民工？33

46.对使用农村建筑队有哪些规定？34

47.房地产开发企业会计核算有哪些特点？35

48.房地产开发企业会计科目有哪些？36

49.新施工企业会计制度适用范围包括哪些？37

50.新施工企业会计制度对会计帐户如何分类？37

51.新施工企业会计制度关于会计帐户的设置有哪些原则？38

52.新施工企业会计制度对现金核算的方法及要求包括哪些内容？38

53.新施工企业会计制度对企业银行存款核算方法与原制度相比有何变化？38

54.新施工企业会计制度对企业外币业务的核算有何要求？39

55.核算企业的短期投资应使用哪些帐户？39

56.哪些情况下企业可以变动固定资产价格，固定资产如何计价？40

57.固定资产增加的渠道有哪些，增加固定资产需办理哪些手续？40

58.固定资产修理的各类及不同种类的修理有何区别？41

59.企业进行工程成本核算应遵循哪些基本要求？41

60.新施工企业会计制度核算工程成本的帐户与原制度中的有关帐户如何衔接？42

61.施工企业的生产费用与工程成本有何区别？43

63.施工企业进行损益核算应遵循哪些原则？44

62.施工企业成本核算应怎样组织？44

64.工程价款结算有什么特点？45

65.施工工程介款结算凭证手续有哪些？45

66.施工企业在进行工程价款结算时应遵守哪些规定？46

67.新施工企业会计制度中的上级拨入资金与拨付所属资金有何关系？46

68.新施工企业会计制度的盈余公积与原制度中的企业税后留利有何区别？47

69.新旧施工企业会计制度关于利润分配的核算有何不同？47

四、房屋维修及设备管理48

(一)房屋维修管理48

1.什么是房屋维修？48

2.房屋维修管理包括哪些内容？48

3.房屋损坏的原因有哪些？48

4.房屋修缮有哪些特点？48

8.施工单位和使用单位的维修责任是什么？49

7.房屋修缮管理有哪些内容？49

6.房屋修缮的原则是什么？49

5.房屋修缮的方针是什么？49

9.各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围包括哪些？50

10.建筑工程保修期多长？51

11.建筑工程保修责任范围是什么？51

12.建筑工程质量责任范围是什么？51

13.建筑工程保修费和材料及验收由谁负责？52

14.房屋修缮技术管理的主要任务是什么？52

15.查勘鉴定的种类有哪些？52

16.房屋维护的责任是什么？53

17.修缮设计或修缮方案包括哪些内容？53

18.房屋修缮工程监督的内容是什么？53

19.房屋修缮工程验收的依据和标准是什么？54

21.房屋修缮技术责任制的内容是什么？55

20.房屋技术档案包括哪些内容？55

22.修缮工程是如何分类的？56

23.房屋修缮范围应注意哪些问题？57

24.房屋修缮标准是什么？59

25.如何组织与准备修缮工程？60

26.施工调度与现场管理的任务是什么？61

27.技术交底和材料、构件检试的内容是什么？61

28.质量管理和安全生产有哪些要求？62

29.基层管理的任务是什么？62

30.修缮工程竣工交验有哪些要求？63

31.技术责任制的要求是什么？63

32.工程保修费用如何支持和争议如何处理？64

(二)房屋设备管理64

1.什么是房屋设备？64

6.电梯维修等级、周期及要求有哪些？65

5.电梯运行管理制度包括哪些内容？65

2.房屋设备有哪些类型？65

4.什么是房屋设备的经常性保养？65

3.房屋设备维修如何分类？65

7.电梯维修工程需经过哪些审批程序？66

第二编 物业企业化管理(二)--物业管理公司管理实例67

一、北京市大兴县清源西里小区管理实例67

二、深圳市物业管理公司积极探索物业管理新模式68

三、厦门市海滨大厦高层楼宇物业管理实例70

四、保利大厦有限公司管理实例71

(一)保利大厦员工手册71

(二)保利大厦安全保卫制度76

附：保利大厦治安保卫责任制84

(三)保利大厦写字楼服务部岗位职责及工作程序89

(四)保利大厦写字楼保安部岗位职责及工作程序102

(五)保利大厦消防管理办法118

五、北京市翠微小区管理办法细则125

六、广州市五羊新城管理暂行规定129

七、广州东华实业股份有限公司五羊村《业主、住户手册》133

八、广州市建设开发物业公司住宅小区综合管理规定138

九、深圳市莲花住宅区物业管理有关各项规定142

十、深圳市莲花村住户手册155

十一、中海深圳物业管理公司《员工手册》164

十二、海南珠江物业管理服务有限公司《住户手册》171

十三、深圳市罗湖区“峰景台大厦”管理公约184

十四、深圳市峰景台大厦业主及住客手册195

十五、深圳市峰景台物业发展有限公司装修规则206

(一)有关装修工程程序表206

(二)有关租户装修细节207

(三)有关商场之装修工程则例208

十六、峰景台大厦商铺装修施工规则210

第三编 物业合作管理--住宅合作社213

1.什么是住宅合作社？213

2.住宅合作社的主要任务是什么？213

3.住宅合作社有哪些类型？214

4.住宅合作社有哪些职能？214

5.如何设立住宅合作社？214

6.合作住宅如何建设？214

7.住宅合作社筹集住房资金的渠道有哪些？215

8.合作住宅产权有哪些形式？215

1.什么是土地所有权？216

3.什么是国家土地所有权？216

2.土地所有权的种类？216

(一)土地所有权与使用权216

一、物业权属管理216

第四编 物业行政管理216

4.国家土地所有权是如何产生的？217

5.什么是集体土地所有权？218

6.集体土地所有权是如何产生的？218

7.集体土地所有权的变更？219

8.集体土地所有权的消灭？219

9.什么是土地使用权？219

10.土地使用权的法律特征有哪些？219

11.什么是土地使用权共有？220

12.国有土地使用权有哪些种类？220

13.因出让而取得国有土地使用权的内容是什么？221

14.因出让而取得的国有土地使用权在哪些情况下终止？222

15.土地使用权有哪些限制？222

1.什么是地籍管理223

(二)地籍管理223

16.土地使用权的产生有哪些情况？223

2.地籍管理的内容是什么？224

3.什么是土地调查？224

4.什么是地籍调查？224

5.什么是土地利用现状调查？224

6.土地利用现状如何分类？224

7.城镇土地如何分类？225

8.什么是土地条件调查？225

9.土地是如何分等定级的？225

10.土地分等定级参评因素有哪些？225

11.什么是土地登记？225

12.土地登记的主要法律依据是什么？226

13.土地登记的种类有哪些？226

15.土地初始登记的程序是什么？227

14.土地初始登记的内容有哪些？227

16.土地变更登记的内容是什么？228

17.土地变更登记的程序是什么？228

18.什么是土地统计？229

19.如何填写土地统计表册？229

20.什么是地籍档案管理？230

21.如何进行地籍档案的保管和利用？230

(三)房屋所有权与使用权230

1.什么是房屋所有权？230

2.房屋所有权的取得有哪些情况？230

3.房屋所有权的种类有哪些？231

4.什么是国有房屋的所有权和经营权？231

5.什么是集体房屋所有权？231

6.什么是公民私有房屋所有权？231

7.什么是房产所有权共有？231

8.房屋所有权在什么情况下终止？232

10.什么是公产？233

11.什么是全民单位自管公产？233

12.什么是集体单位自管公产？233

13.什么是代管产？233

9.房屋产别包括哪些类型？233

14.什么是托管产？234

15.什么是拨用产？234

16.什么是中外合资、合作产？234

17.什么是外产？234

18.什么是军产？234

19.什么是私产？234

20.其他房产包括哪些？234

22.什么是多业主大厦的共有关系和公有部分？235

23.多业主大厦的公共管理和对业主与住户的要求是什么？235

21.多业主大厦(即异产毗连房屋)与共有有哪些区别？235

24.公用部位使用如何判定？236

25.房产权属管理的内容是什么？236

26.什么是房屋所有权登记？236

27.产权登记的种类有哪些？237

28.产权登记的程序与手续？237

29.什么是房屋产权证？237

(四)房地产其他物权238

1.什么是物权、其他物权238

2.其他物权的种类有哪些？238

3.什么是用益物权？238

4.什么是担保物权？239

5.什么是相邻权？241

6.几种主要的相邻关系是什么？242

2.中央房地产管理机构的职责是什么？243

(五)物业权属管理机构243

1.土地管理机关的职责是什么？243

3.地方各级房地产管理机构的职责是什么？244

二、房屋买卖244

1.我国有关房屋买卖的主要政策和法律规定？244

2.房屋买卖应遵循哪些主要原则？246

3.房屋买卖合同的概念及其法律特征？247

4.房屋买卖合同双方当事人应具备什么样的条件？247

5.如何签订房屋买卖合同？248

6.房屋买卖合同应具备哪些条款？248

7.房屋买卖双方当事人的权利义务有哪些？249

8.哪些房屋买卖合同属于无效合同？249

9.哪些房屋买卖合同属于可撤销的合同？250

10.如何确认无效的房屋买卖合同和可撤销的房屋买卖合同？房屋买卖合同被确认无效和可撤销后会产生什么样的法律后果？250

11.哪些人在房屋买卖中享有优先购买权？251

12.哪些房屋不得买卖？252

13.在房屋买卖中，房屋的所有权何时转移？252

14.在房屋买卖过程中，哪方当事人承担房屋意外毁损的风险？252

15.房屋共有人未经其他共有人同意，擅自将共有房屋出卖给他人，应如何处理？253

16.房屋共有人出卖共有房屋时，其他共有人明知而不制止的，应如何处理？253

17.在共有房屋买卖中，如何保护善意第三人的利益？253

18.农村居民能否购买城镇房屋？254

19.异地城镇公民能否购买本城镇私有房屋？254

20.国家机关、团体、部队、企业事业单位能否购买城镇私有房屋？254

21.在买卖城镇私有房屋时，如何确定房屋的价格？254

22.公有房屋能否买卖？公房买卖与私房买卖有什么区别？255

23.我国对公有旧房买卖有何规定？255

25.商品房的出售办法有几种？出售对象有哪些？256

26.我国政策法律对侨汇商品房买卖有什么区别？256

24.什么是商品房？256

三、房屋租赁257

1.什么是房屋租赁？房屋租赁与房屋买卖有什么区别？257

2.什么是房屋租赁合同？房屋租赁合应具备哪些主要条款？257

3.房屋租赁合同双方当事人的权利义务有哪些？258

4.什么是公房租赁？公房租赁有哪些特点？259

5.公有住房租赁合同是如何签订的？259

6.私房租赁应注意哪些问题？259

7.如何确定城市私有房屋租赁的租金？房屋租金的构成要素有哪些？260

8.承租人能否转租房屋？260

9.承租人能否与他人互换房屋？261

10.承租权能否继承？261

14.租赁合同未定租住期限的，出租人能否随时终止租赁关系？262

13.出租房屋应当由谁负责修缮？262

12.承租人能否添建房屋或改变房屋设施？262

11.租赁关系存续期间，房屋产权转移是否影响租赁关系？262

15.租赁合同终止时，出租人因实际困难无法及时退还房屋的，应如何处理？263

16.在什么情况下，出租人可以解除租赁合同？263

17.国营单位能否租用城市私有房屋？263

四、房屋抵押与典当264

1.什么是房屋抵押？房屋抵押有哪些法律特征？264

2.房屋抵押权有哪些法律特征？264

3.房屋抵押合同应具备哪些内容？265

4.抵押合同双方当事人的权利义务有哪些？265

5.抵押人以没有处分权的房屋设定的抵押是否有效？266

6.抵押房屋灭失、毁损时，是否意味着抵押关系消灭？266

7.抵押人能否在同一房屋上设立多个抵押权？267

8.同一房屋同时并存数个抵押权的，各抵押权人应如何行使优先受偿权？267

9.什么是房屋典当？房屋典当法律关系有哪些法律特征？267

11.对土改前后农村房屋典当关系应如保处理？268

10.承典人和出典人的权利认务有哪些？268

12.对私房社会主义改造中房屋典当问题有哪些政策性规定？269

13.出典人应具备什么条件？269

14.承典人转典房屋应遵循什么条件？269

15.什么叫典期？典期届满不及时回赎房屋会产生什么样的法律后果？270

16.出典人能否出卖出典房屋？270

17.典当期内，出典人能否要求提前回赎房屋？270

18.承典人能否要求出典人高于原典价回赎出典房屋？270

五、房产继承与赠与271

1.什么是房屋继承？房屋继承有哪些法律特征？271

2.房屋继承的成立要件有哪些？271

3.房屋继承应遵循哪些原则？271

4.什么是房屋继承权？房屋继承权有哪些法律特征？272

5.公民如何行使房屋继承权？272

7.什么是房屋的法定继承？273

6.在什么情况下，房屋继承人丧失其房屋继承权？273

8.房屋的法定继承人有哪些？274

9.除上述继承人外，哪些人还可作为法定继承人继承被继承人的房屋？274

10.继承人之外，哪些人可以取得被继承人的房屋？275

11.孙子女、外孙子女在什么情况下可以继承祖父母、外祖父母遗留的房屋？275

12.继承人在被继承人死亡后，遗产分割前死亡，其应继承的房屋应如何处理？275

13.法定继承人在分配被继承人遗留房屋时应遵循哪些原则？276

14.什么是房屋的遗嘱继承？遗嘱继承有哪些基本法律特征？276

15.被继承人以遗嘱处分其房屋应采取哪种方式？277

16.公民在危急情况下订立了口头遗嘱，但在危急情况解除后未以其他法定方式订立遗嘱，该公民死亡后，应以何种方式继承？277

17.遗嘱人生前订立的数份遗嘱对其房屋作出不同的处理时，应以哪份遗嘱为准？277

18.遗嘱人在遗嘱中指定一法定继承人继承其房屋，但遗嘱人生前将房屋赠与他人并办理了房屋过户手续，在遗嘱人死后，该法定继承人要求继承房屋，法院是否应予支持？278

19.遗嘱继承人继承被继承人一部分房屋后，是否还能继承遗嘱人遗嘱尚未处分的其他房屋？278

20.什么是房屋遗赠？遗赠有哪些法律特征？278

23.继承开始后，继承人未作放弃继承房屋的意思，其他继承人分割了死者的全部遗产，遗产分割完毕后，该继承人能否要求继承房屋？279

21.被继承人死亡时负有债务，应由谁负担偿还责任？279

22.公民生前未立遗嘱，但在其死亡遗书中将其个人所有的房屋指定给某一继承人，该继承人能否按遗书的指定继承房屋？279

24.继承开始后，受遗赠房屋人没有作出接受遗赠房屋的意思表示，遗赠房屋被他人继承后、受遗赠人能否要求得到房屋？280

25.父亲死亡时，未出生的胎儿能否继承房屋？280

26.无人继承的房屋应如何处理？280

27.“五保户”的房屋应如何处理？281

28.什么是涉外房屋继承？281

29.涉外房屋继承应适用哪个国家的法律？281

30.什么是房屋赠与？房屋赠与有哪些法律特征？282

31.房屋赠与应具备什么条件？282

六、房屋拆迁283

1.房屋拆迁是什么样的行为？283

2.为什么要制定《城市房屋拆迁管理条例》？283

3.城市房屋拆迁应坚持的根本方针和原则是什么？283

5.拆迁房屋要经过哪些程序？284

4.房屋拆迁当事人双方的权利义务是什么？284

6.房屋拆迁主管部门如何对房屋拆迁活动进行检查监督？285

7.关于房屋拆迁档案资料管理有哪些规定？285

8.拆迁形式有几种？国家鼓励采取的拆迁形式是什么？286

9.委托他人拆迁的条件是什么？286

10.房屋拆迁许可证一经发放，拆迁主管部门应作哪些工作？286

11.为什么规定冻结拆迁范围内的户口？287

12.拆迁协议的具体内容是什么？287

13.对补偿、安置协议公证的规定有什么意义？287

14.拆迁人与被拆迁人之间就补偿、安置协议达不成一致意见时如何处理？288

15.对无正当理由拒绝执行拆迁的钉子户有何强制措施？288

16.特殊房屋的拆迁法律适用范围是什么？289

17.拆迁补偿的范围包括哪些？289

20.拆迁人的安置责任及安置对象是什么？290

19.非住宅房屋在拆迁补偿中，以产权调换的形式予以补偿时如何计算差价？290

18.拆迁补偿的形式是什么？290

21.对被拆迁房屋使用人安置地点的基本原则是什么？291

22.关于拆除非住宅房屋安置房屋面积是如何规定的？291

23.拆除住宅时对被拆迁人安置房屋面积是如何规定的？292

24.对搬家和过渡补助费有哪些规定？293

25.拆迁当事人应否遵守过渡期限的协定？293

26.因拆迁人的责任延长被拆除房屋使用人过渡期限在安置补助方面应承担什么责任？293

27.因拆迁造成被拆除房屋的使用人停产、停业并引起经济损失时怎么办？294

28.对违法拆迁行为应当给予什么处罚？294

29.违反拆迁期限和过渡期限应承担什么责任？294

30.拒绝腾退周转房应承担什么责任？295

31.对房屋拆迁主管部门工作人员违法行为给予何种处罚？295

1.什么是房地产市场？296

2.房地产市场有哪些类型？296

七、房地产市场管理296

3.房地产市场具有哪些特征？297

4.房地产市场管理的内容是什么？298

5.城市土地有偿使用情况怎样？298

6.城市土地市场的特征是什么？299

7.城市土地市场经营的内容和方式是什么？300

8.城市土地价格的决定因素有哪些？301

9.城市土地价格有哪些类型？302

10.什么是城市土地市场的“批租制”303

11.城市土地使用费的构成如何计算？304

12.城市土地监督检查内容包括哪些？305

13.城市土地市场的管理有哪些内容？306

14.住宅价格是如何构成的？306

15.什么是住宅租金及其构成？307

18.房地产交易市场有哪些特点？308

16.什么是住宅成本租金？308

17.什么是住宅商品租金？308

19.房地产交易市场管理包括哪些内容？309

20.如何完善房地产市场体系？309

21.城市房地产市场估价工作由哪个机构负责？309

22.房地产市场估价有哪些程序？310

第五编 物业管理律师公证实务311

一、物业管理律师实务311

1.如何办理预征土地法律事务？311

2.如何办理外商投资开发经营成片土地法律事务？312

3.如何参与订立国有土地使用权出让合同？314

4.如何代理房屋拆迁？315

5.如何代理被拆除房屋所有人获取赔偿？316

6.如何办理工程“保修期”的法律事务？317

7.如何办理房地产投资筹措资金法律事务？318

8.如何办理房地产融资法律事务？319

9.如何办理房地产抵押法律事务？321

10.如何办理建房协议见证？326

11.如何制作房地产律师见证书？327

12.如何办理涉外建筑工程承包合同保险实务？328

13.如何办理国际招标见证实务？330

14.如何代理当事人处理拆迁纠纷？331

15.如何代理处理涉台房产纠纷？331

16.如何代理房地产纠纷仲裁？332

二、物业管理公证实务333

1.如何办理土地使用权出让合同公证？333

2.如何办理土地使用权转让合同公证？334

3.如何办理城市房屋拆迁补偿、安置协议公证？335

4.如何办理建设工程及建设工程设备招标、投标公证？336

5.如何办理建筑安装工程承包合同公证？338

6.如何办理合作建房合同公证？339

7.如何办理房产委托公证？341

8.如何办理城市私有房屋买卖合同公证？341

9.如何办理城市私有房屋租赁合同公证？343

10.如何办理房产赠与公证？344

11.如何办理房产继承权公证？345

12.如何办理房产抵押公证？347

13.如何办理房地产借款合同公证？348

第六编 物业管理纠纷的处理350

一、房产纠纷的处理350

(一)解决房产纠纷的依据350

1.张某能否以“有契有权、无契无权”为由占有房屋？350

2.土改前已分家析产的房屋，土改时误登在一人名下，产权能否归该人所有？350

5.你母的房屋遗产由兄弟姐妹中一人领取人房屋产权证，其他兄弟姐妹有无房屋所有权351

3.父母以子女名义买房，产权应该归谁？351

4.祖遗房屋由一人代为登记房产证后，非持证人就无所有权了吗？351

6.丈夫死后，外姓媳妇不能继承其房产吗？352

7.与父母共置的房产，母亲能以个人名义登记产权证吗？352

8.离婚协议中，明确分给女方的房屋，离婚后，女方能出卖原房屋吗？353

9.已判为“无主房屋”的主人重新出现后，能否要求所有权？354

10.房管部门能仗权非法拆除私人房屋吗？354

11.房屋被他人擅自作股投资，原房主的房屋所有权还能受到保护吗？355

12.多年在外的华侨对自己已被房管部门拆建的房屋能够主张所有权吗？355

13.得到胞兄资助后建起的房屋，建房人就没有所有权了吗？355

14.房屋被代理人越权出售后，原业主的房屋所有权能够受到保护吗？356

15.出资与他人共建房屋但无书面协议，建房另一方能以借款自建为由剥夺其所有权吗？357

16.房屋从土改前被政府机关借用至今，原房屋产权人是否能要求归还产权？357

18.土改时留给公民个人自住的房屋属家庭共有财产还是个人财产？358

17.房屋被15岁的儿子私卖后，是否还能追回所有权？358

20.宗教信徒个人购置的带有家庙性质的小寺庵产权归谁？359

19.这座被占用的庵堂产权归谁？359

21.产权人生前已处分的房产不能继承吗？360

22.经土改房产登记后才收养的儿子对祖遗房产有分割权吗？360

23.养父在国外死亡后又返回生母处生活的养子还能继承其养父房产吗？361

24.产权人双方在“文革”期间互换房屋各自行使权利多年后能否翻悔？361

25.房改中典当双方都是被改造户，其出典户还可回赎其典房吗？362

26.出典房屋因“文革”未能按期加赎，该典房应视作“绝卖”吗？362

27.未办理过户手续的房屋买卖协议一律无效吗？363

28.房改时未被改造的房产应属原房主所有还是全体居住人共有？363

29.危房使用人阻碍房主采取解危措施造成损失应予赔偿吗？364

30.承租人可以与第三人换房吗？364

31.承租人擅自改变房屋结构、构件而致事故发生由谁负责？364

33.承租人在房屋承租有效期限内死亡，其同居亲属有权续租吗？365

32.在承租房内增添附属物应归谁所有？365

34.私房改造时错改的华侨私房能予纠正吗？366

35.土改中被没收的原地主房产应予发还吗？366

36.原由国家经租的出租房在落实政策退还产权后，原承租人有权继续租住该房吗？367

37.享受国家或单位补贴的私房主能随意卖房吗？367

38.公房承租人有优先购买权吗？368

39.已交付大部分买房价金且已搬进新居居住，其买房行为有效吗？368

40.异产毗连的共有人可以在共用的楼道上砌煤池吗？369

41.代管房屋者对其遭受自然损失的房屋负赔偿责任吗？369

42.附条件在遗嘱所附条件违法，这份房产遗嘱还有效吗？370

43.台湾同胞在大陆所购房产有回收期限规定吗？370

44.私房被拆迁人有权要求获得与原面积相同的房屋产权吗？371

45.典期已满，出典人下落不明的典房产权归谁？372

46.租赁、增与他人的房屋能继承吗？372

47.拆迁出租房屋可以按原使用面积或居住面积补偿安置吗？373

48.拆除有产权争议的房屋，拆迁人应当与谁协议？374

49.出租房被拆除，承租人都有权要求解决安置用房吗？375

50.拆迁设有抵押权的房屋应如何处理？375

51.拆迁人与被拆迁人对补偿金额、方式等有异议的怎么办？376

52.出典人因市场物价上涨而要求承典人高于原典价回赎的怎么办？377

53.单位之间合建的房屋怎样进行产权登记？377

54.买房人有权拆房重盖吗？378

55.公民可以异地买房吗？378

56.购买有限产权的房屋能进入交易市场吗？379

57.对被鉴定为危房的地基，房产共有人在拆房后能在此重新盖房吗？379

58.经居委会确定为危房的房屋可以拆除吗？380

59.房屋鉴定机构故意将非危房鉴定为危房怎么办？381

60.房管局滥发危房通知单，强令房主拆房怎么办？381

61.公建民助房的产权只能归公吗？382

62.夫妇一方户口在农村的可以在城镇建造住宅吗？383

63.继承人之间无产权争议即可去房管部门办理产权转移手续吗？383

64.华侨、外国人等继承我国内地房产，即需公证证明，又需办理继承权公证书吗？384

65.有人申请登记而不能证实所有权的房屋，房管机关能够代管吗？384

66.“一化三改”期间被错改的房屋，房产权人均要求发还产权并腾退原房吗？385

67.错改的私房被征拆，房产权人能要求退还产权吗？385

68.因危房而淘汰了私房应怎样补偿？386

69.解放前夕弃房去台的原国民党军政人员的房产均应全部发还产权吗？386

70.对公告定期代管、逾期无人认领而收归公有的去台人员房产，还能主张产权吗？387

(二)房产纠纷处理办法和程序388

1.解决房屋产权纠纷的办法和程序是什么？388

2.房屋拆迁人与被拆迁人之间在补偿形式、金额、办法等方面发生纠纷，如何解决？388

3.因单位合并、分立、撤销等原因引起产权纠纷的，应由哪个部门解决？388

6.因离婚引起房产权转移，原产权人拒不交出房屋产权证怎么办？389

5.异产毗连危险房屋的各所有人在共同治理中发生纠纷怎样处理？389

4.城市异产毗连房屋所有人或使用人之间发生纠纷，应怎样处理？389

7.代替他人管理私房的房产权受到侵犯时，代管人有权提起诉讼吗？390

8.华侨要求落实私房政策应当怎么办？390

9.单位房产发生产权纠纷，当事人应向何部门投诉？390

10.外国原在华私人房产索赔程序怎样？391

11.对只退产权不退房的“文革”清退房产，房主与房客在租约、租金问题上发生纠纷，应由何部门解决？391

12.对有争议的房屋实行财产保全的裁定在原告撤诉后还有效吗？391

13.限期搬出判决下达后，非法住户扔拒不搬出，房主该怎么办？392

14.对因违反城市房产管理规定而受处罚不服的，应向哪个部门申告？392

15.对强行拆除房屋处罚不服的怎么办？393

16.房产纠纷提起诉讼的时效有多长？393

2.土地纠纷具有什么样的法律性质？394

1.什么是土地纠纷？394

(一)土地纠纷的处理394

二、土地纠纷及违法行为的处理394

3.土地纠纷有哪些种类？395

4.土地纠纷产生的原因有哪些？396

5.处理土地纠纷应当遵循哪些原则？398

6.土地管理机关如何调处土地纠纷？398

7.土地纠纷的调处程序是什么？400

8.土地纠纷的民事诉讼程序是什么？401

9.土地纠纷的行政诉讼程序是什么？403

10.土地纠纷判决、裁定的强制执行程序是什么？404

11.土地纠纷中的刑事诉讼程序是什么？405

(二)土地违法行为的处理407

1.土地违法行为与土地纠纷有什么区别？407

2.什么是土地违法行为？408

4.土地违法行为的法律责任有哪些？409

3.土地使用权出让转让中常见的违法行为有哪些？409

5.对土地违法行为应给予哪些法律制裁？410

6.什么是土地违法案件？411

7.处理土地违法案件的基本原则是什么？411

8.土地违法案件的管辖是如何划分的？411

9.土地违法案件的处理方法有哪些？412

10.什么是土地违法案件的行政复议？414

11.什么是土地违法案件的行政诉讼？415

第七编 物业管理法律、法规、规章417

一、综合类417

中华人民共和国城市房地产管理法417

国务院关于深化城镇住房制度改革的决定424

中华人民共和国城市规划法428

国务院关于发展房地产业若干问题的通知432

城市房地产开发管理暂行办法434

国务院办公厅关于转发国务院住房制度改举领导小组《国家安居工程实施方案》的通知439

国务院办公厅关于城市商业网点建设问题的函442

北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干规定442

侯捷部长在全国物业管理工作座谈会上的讲话(摘要)444

为创建具有中国特色的物业管理体制而奋斗447

城镇经济适用住房建设管理办法451

二、住宅小区管理452

城市新建住宅小区管理办法452

关于贯彻建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》实施意见的通知455

关于建议部城市住宅小区建设试点单位贯彻建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的通知457

建设部关于印发《全国优秀管理住宅小区标准》及有关考评验收工作的通知458

城市住宅小区竣工综合验收管理办法468

北京市居住小区物业管理办法469

北京市居住小区按管综合验收办法471

北京市居住小区物业管理企业与各专业管理部门职责分工的规定473

北京市住宅小区工程施工及验收管理规定475

深圳经济特区住宅区物业管理条例476

海南省城镇住宅小区管理试行办法483

海南省城镇住宅小区服务收费管理暂行规定487

海南省城镇住宅小区竣工综合验收实施办法489

沈阳市住宅小区管理办法491

杭州市住宅区管理界行办法496

青岛市住宅小区物业管理试行办法498

浙江省物业管理公司经营资质审批规定501

建筑装饰装修管理规定502

城市车辆清洗管理办法506

三、住宅合作社管理508

城镇住宅合作社管理暂行办法508

北京大兴县新兴住宅合作社章程511

北京大兴县新兴住宅合作社居住管理暂行办法514

四、物业管理企业与物业管理协会516

建设部、国家工商行政管理局、国家土地管理局、国家税务总局关于房地产开发经营机构全面检查中有关问题处理意见的通知516

在中国境内承包工程的外国企业管理暂行办法518

房地产开发企业资质管理规定519

北京市房地产管理局关于对房屋拆迁单位开展资质审查工作的通知522

建筑施工企业基本劳动保险基金行业统筹工作的实施意见524

工程咨询单位资格认定暂行办法526

上海市房产管理局关于上海市物业管理公司经营资质审批的规定531

浙江省物业管理公司经营资质审批规定532

哈尔滨市房地产管理局印发《关于对房地产物业管理公司经营资质审批的规定》的通知533

哈尔滨市房地产管理局关于对房地产物业管理公司经营资质审批的规定534

大连市涉外房地产开发经营管理办法536

企业财务通则538

房地产开发企业会计制度543

深圳市物业管理协会章程585

上海市物业管理协会章程587

海南省物业管理协会章程590

五、土地与物业权属管理593

中华人民共和国土地管理法593

中华人民共和国土地管理法实施条例600

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例604

外商投资开发经营成片土地暂行管理办法609

国家土地管理局关于加强城镇综合开发建设用地管理工作的通知611

关于国家建设用地审批工作的暂行规定612

划拨土地使用权管理暂行办法614

广东省经济特区土地管理条例617

深圳经济特区土地使用权出让办法622

深圳经济特区土地使用费征收办法627

土地违法案件处理暂行办法633

城市房屋产权产籍管理暂行办法636

深圳经济特区房地产登记条例638

城镇房屋所有权登记暂行办法646

北京市城镇房屋所有权登记暂行办法647

广东省城镇房屋登记办法650

关于《广东省城镇房屋登记办法》的补充规定652

广东省城镇房地产权登记条例653

成都市城市房屋产权产籍管理暂行办法655

城市公有房屋管理规定660

上海市城镇公有房屋管理条例664

上海市外滩地区公有房屋置换暂行规定669

广东省公有房产管理条例671

城市私有房屋管理条例674

国家城市建设总局、国务院侨务办公室关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法677

城镇个人建造住宅管理办法678

国务院关于外国人私有房屋管理的若干规定679

城市异产毗邻房屋管理暂行规定680

广州市铺面房屋管理暂行规定682

青岛市市区铺面房屋管理界行办法683

海口市铺面房屋管理暂行规定685

六、物业转让、租赁、抵押管理686

(一)一般规定与预售、买卖686

城市房地产转让管理规定686

杭州市房地产转让管理实施办法689

杭州市房屋使用权互换管理实施办法691

城市商品房预售管理办法692

北京市房屋买卖管理暂行规定694

北京市内销商品房管理暂行规定696

上海市外商投资房产企业商品住宅出售管理办法698

上海市关于外销商品房办理预售(注册)登记和预售合同登记的通知699

上海市房产管理局关于使用上海市外销商品房预售许可证的通知701

上海市房产管理局关于外销商品房预售出售使用标准合同文本的通知702

上海市利用外资开发经营内销商品住宅暂行规定702

上海市房地产管理局关于上海市内销商品房预售实行许可证制度的通知704

广东省珠海经济特区房地产管理条例706

深圳经济特区商品房产管理规定711

广州市房地产面积计算技术规定717

深圳经济特区房地产转让条例721

(二)拍卖727

北京市城市房地产拍卖办法727

深圳经济特区不动产拍卖管理暂行规定731

沈阳市房产拍卖(拍租)暂行办法735

深圳市房地产管理若干规定737

(三)房地产市场管理737

山东省城市房地产交易管理条例740

青岛市城市房地产交易管理办法745

杭州市房地产交易市场管理暂行办法747

商品住宅价格管理暂行办法753

上海市房产评估管理暂行办法755

深圳经济特区物业估价暂行办法756

青岛市城市房屋估价暂行办法760

上海市房地产经纪人管理暂行规定761

广州市房地产经纪管理暂行规定764

广东省经纪人管理条例766

广东省房地产经纪管理暂行办法769

(四)房屋租赁772

广东省城镇房屋租赁条例772

深圳经济特区房屋租赁条例775

深圳经济特区房屋租赁条例实施细则776

北京市外地来京人员租赁房屋管理规定777

北京市外地来京人员租赁房屋治安管理规定780

杭州市农民私有房屋租赁管理的暂行规定782

广州市城郊地区租赁房屋暂行管理规定783

广州市私有房屋租赁管理暂行规定784

(五)房地产抵押787

北京市房地产抵押管理办法787

天津市房地产抵押管理规定791

上海市房地产抵押办法794

海口市房产抵押管理办法803

广州经济技术开发区房产和土地使用权抵押管理规定808

广州市房地产抵押管理办法814

厦门市房地产抵押管理规定819

杭州市房屋抵押管理实施办法821

城市房屋拆迁管理条例826

七、房屋拆迁管理826

城市房屋拆迁单位管理规定830

关于发布城市房屋拆迁管理费的通知832

北京市人民政府关于加强城市房屋拆迁管理的通知833

天津市实施《城市房屋拆迁管理条例》细则834

上海市城市房屋拆迁管理实施细则841

广东省城市房屋拆迁管理规定850

广州市城市房屋拆迁安置细则853

大连市城市房屋拆迁管理条例856

福州市城市房屋拆迁管理办法863

济南市城市建设拆迁管理办法868

青岛市城市房屋拆迁管理规定877

成都市城市房屋拆迁管理条例884

成都市城市房屋拆迁管理条例实施细则887

成都市关于房屋拆迁中若干具体问题的通知894

重庆市制订征用土地拆迁安置补偿新办法897

八、物业维修管理902

关于城镇房产经营和房屋修缮单位实行经济责任制若干问题的暂行规定902

房地产经营、维修管理行业经济技术指标905

城市房屋维修材料定额试行标准907

城市房屋修缮管理规定908

房屋修缮技术管理规定912

房屋修缮工程施工管理规定917

房屋修缮范围和标准922

房屋完损等级评定标准(诗行)927

城市危险房屋管理规定934

危险房屋鉴定标准937

房屋接管验收标准942

建筑工程保修办法(试行)948

公有住宅售后维修养护管理暂行办法950

建设工程质量管理办法951

北京市城镇房屋修缮管理规定957

九、关于物业管理律师公证实务的规定(含涉港澳台物业实务)960

中华人民共和国公证暂行条例960

公证程序规则(试行)963

司法部关于执行《公证程序规则(试行)》第九条有关问题的批复970

公证费收费规定971

司法部关于委托香港八位律师办理公证的若干问题的通知972

司法部关于增加委托十八位香港律师事的通知973

司法部关于再委托二十三位香港律师办理公证事务并改变出证方式的通知975

司法部关于委托三十五位香港律师办理公证事务的通知976

司法部公证律师司关于以何种方式与香港八位律师联系事的复函977

司法部公证律师司转发中国银行广州分行《银行办理托收私人海外资产业务介绍》978

司法部公证律师司关于我委托的香港律师不宜为未在香港登记注册的外国公司企业办理证明的函978

司法部公证律师司、中国银行综合局、外交部领事司《关于公证处可直接受理从国外和港澳地区来信要求办理公证书的通知》984

司法部公证律师司《复关于香港民政处办理的声明书效力的请示》985

司法部关于机关、团体、企事业单位未经批准购买私有房屋合同的公证证明是否有效问题答复985

司法部公证律师司关于澳门同胞回内地处理民事法律事务办理证明事的通知986

司法部公证律师司关于加强研究和积极开展不动产法律事务公证的通知987

司法部、建设部、外交部、国务院侨办《关于办理华侨、港澳同胞、台湾同胞以及外国人房屋产权事宜中如何确认公证文书效力》的通知988

司法部关于统一继承在加拿大遗产委托书格式的通知989

司法部公证司关于转发南洋商业银行信托有限公司《关于遗产承办与公证业务简报》的函990

司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知995

司法部关于办理涉台遗产继承公证若干问题的通知996

城市房屋拆迁补偿、安置协议公证细则1001

招标投标公证程序细则1003

司法部、建设部关于转发上海市房产管理局、司法局《关于土地使用权有偿出让和转让范围内房地产交易管理、公证、登记的通知》的通知1006

上海市房产管理局上海市司法局关于土地使用权有偿出让和转让范围内房地产交易管理、公证、登记的通知1006

司法部关于印发《海同伴两岸公证书使用查证协议实施办法》的通知1007

附录：台湾关于大陆居民赴台继承遗产的规定1012

十、物业纠纷的调节、仲裁与诉讼1013

人民调解委员会组织条例1013

中华人民共和国企业劳动争议处理条例1015

最高人民法院对劳动部《关于人民法院审理劳动争议案件几个问题的函》的答复1019

最高人民法院关于如何处理经乡(镇)人民政府调处的民间纠纷的通知1019

中华人民共和国仲裁法1020

最高人民法院关于执行我国加入的《承认及执行外国仲裁裁决公约》的通知1027

最高人民法院关于人民法院对申请强制执行的仲裁机构的调解书应如何处理的通知1029

关于人民法院发现已经受理的申请执行仲裁裁决或不服仲裁裁决而起诉的案件不属本院管辖应如何处理问题的批复1029

中华人民共和国民事诉讼法1030

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见1058

关于产权人生前已处分的房屋死后不应认定为遗产的批复1081

关于非所有权人将他人房屋投资入股应如何处理问题的批复1081

关于对分家析产的房屋再立遗嘱变更产权，其遗嘱是否有效的批复1082

关于在土改前已分家析产的房屋，土改时误登在一人名下的产权仍应归双方各自所有的批复1082

关于典当房屋在“文革”期间未能按期回赎，应作时效中止处理的批复1083

关于处理私房社会主义改造中房屋典当回赎案件中的两个问题的批复1083

关于典当房屋被视为绝卖以后确认产权程序问题的批复1084

中华人民共和国行政诉讼法1085

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的意见(试行)1092

行政复议条例1102

第八编 物业管理常用法律文书和表格1110

深圳市住宅局住宅区委托管理合同书(标准文本)1110

深圳市住宅局住宅区业主管理委员会章程(示范文本)1113

深圳市住宅局住宅区业主公约(示范文本)1116

委托代管房屋协议书(一)1122

委托代管房屋协议书(二)1123

深圳市莲花二村公共契约1124

国有土地使用权出让合同(成片开发土地出让合同)1128

国有土地使用权出让合同(宗地出让合同)1135

国有土地使用权出让合同(划拨土地使用权补办出让合同)1140

外商投资企业土地使用合同(划拨土地使用权合同)1142

建设工程征用土地合同1144

房地产开发合同1147

建设工程可行性研究合同1148

建设工程勘察设计合同1150

建筑安装工程承包合同(A)1152

建筑安装工程承包合同(B)1156

固定资产、技术改造借款合同1163

流动资金借款合同1164

建设银行借款合同1165

建设银行基本建设借款合同1166

建设银行年度借款合同1168

建设银行更新改造措施借款合同1169

建筑企业流动资金借款合同1170

对外承包项目人民币借款合同1171

北京市内销商品房预售契约1172

北京市内销商品房买卖契约1174

深圳市商品房预售合同书1176

房产买卖合同1178

商品房产购销合同1179

房地产租赁契约1180

财产保险合同1181

县(市、区)人民政府土地登记公告1183

国有土地使用权出让中标证明通知书1184

拆迁补偿、安置协议公证书(1)1184

私有房屋租赁合同公证书1185

私有房屋买卖合同公证书1185

拆迁补偿、安置协议公证书(2)1185

房产继承权公证书(1)1186

房产继承权公证书(2)1186

房产抵押合同公证书1186

借款合同公证书1187

图表1、土地登记申请表1188

图表2、土地登记审批表1191

图表3、土地登记卡1192

图表4、土地共有使用权登记1192

图表5、土地归户卡1193

图表6、土地登记法人代表身份证明书1194

图表7、土地登记委托书1194

图表8、国有土地使用证1195

图表9、集体土地所有证1197

图表10、集体土地建设用地使用证1199

图表11、变更土地登记申请表1200

图表12、变更土地登记审批表1201

图表13、国有土地使用权出让呈报表1202

图表14、协议出让国有土地使用权附加表1204

图表15、国有土地使用权出让备案表1205

图表16、城镇划拨土地使用权补办出让手续1206

图表17、房地产开发企业会计科目表1210

附：香港有关物业管理法律文书1211

1.香港居屋苑代管合约的一般条款1211

2.香港房屋委员会洁净工作合约投标章程1212

3.香港房屋委员会居者有其房屋苑护卫员服务合约投标章程1217

4.楼宇互助委员会有哪些职责？1223

3.什么是多层大厦管理委员会？1223

2.什么是多层建筑物业主立案法团？1223

1.香港物业管理组织有哪些？1223

第九编 台、港、澳地区物业管理概览1223

(一)香港物业管理1223

5.什么是卖楼花？1224

6.对楼花买卖合同有哪些一般规定？1224

7.如何委托地产经纪人买卖房地产？1225

8.如何洽谈房地产买卖？1225

9.如何达成买卖房地产合约？1226

10.如何办理房产产权转户手续？1228

11.标准房地产买卖合同应当具备哪些条件？1228

12.赠送房地产应当办理哪些法律手续1230

13.继承房地产应当办理哪些法律手续1230

14.如何分割房地产权益？1231

15.买卖房地产需花哪些费用？1231

1.地产投资地区1232

16.楼宇买卖律师收费及政府印花税收费表1232

(二)澳门物业管理1232

2.楼宇买卖手续及投资须知1233

(三)台湾物业管理1233

1.地权1233

2.地权限制1233

3.公有土地1234

4.地权调整1234

5.地籍测量1235

6.土地总登记1236

7.土地权利变更登记1237

8.土地使用限制1237

9.房屋及基地租用1238

10.耕地租用1238

11.荒地使用1239

13.地价及改良物价1240

12.土地重划1240

14.地价税1241

15.土地增值税1241

16.土地改良物税1242

17.土地税的减免1242

18.欠税1243

19.土地征收通则1243

20.土地征收补偿1243

21.地价税1244

22.田赋1245

23.登记书表簿册图状1246

24.登记程序1246

26.土地使用分区管制1248

29.旧市区的更新1249

30.组织及经费1249

31.区域计划的拟定、变更、核定与公告1249

28.新市区的建设1249

27.公共设施用地1249

34.施工管理1250

33.建筑界限1250

35.使用管理1250

32.建筑基地1250

附：香港物业管理法律1251

37.违章建筑处理1251

一、香港法例第七章业主与租客(综合)条例1251

36.拆除管理1251

二、房屋条例1324

三、多层建筑物(业主法团)条例1340

25.都市计划的拟定、变更、发布及实施1348

第十编 外国物业管理介绍1357

1.外国土地登记制度1357

2.外国房地产开发措施1358

3.美国土地制度1359

4.美国土地管理机构的设置1359

5.美国土地管理局的工作范围1360

6.美国土地管理的主要特点1360

7.美国分区法令1361

8.美国房地产税1361

9.美国政府协调住宅业1362

10.美国为居民提供住宅专项金融服务1362

11.美国政府对借款买房者免税1363

13.美国住宅投资商的特点1364

12.美国房地产交易1364

14.加拿大通过法规管理房屋建筑1365

15.加拿大住房政策与住宅建设管理1365

16.加拿大资助低收入者的“社会住房计划”1366

17.德国土地管理机构1366

18.德国土地管理机构的工作范围1367

19.德国土地管理的主要特点1367

20.日本房地产制度概况1368

21.日本地价管理制度1368

22.日本土地管理机构的设置1368

23.日本土地管理机构的工作范围1369

24.新加坡房地产管理制度1370

25.科特迪瓦住房制度1371

26.法国的物业管理1371

27.欧洲城市垃圾的收集与处理1372