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前言1

第一编　物业管理概论3

一、物业管理的概念3

（一）物业3

（二）物业管理3

（三）物业管理市场4

二、物业管理服务业的产生4

（一）解决物业产权多元化、多重化管理的需要4

（二）解决分散管理规模不经济的需要5

（三）适应物业特殊性的要求5

（四）现代城市经济发展和居住水平提高的需要6

（五）适应房地产商品市场发展的需要6

三、物业管理服务的内容和特点6

（一）物业管理服务的主要内容6

（二）物业管理服务的特点8

四、我国物业管理的历史与现状9

（一）我国物业管理服务的产生和发展9

（二）发展我国物业管理服务业的巨大意义10

五、我国物业管理的模式类型11

（一）物业管理公司及其类型11

（二）物业管理的模式12

（三）物业管理的经济关系类型13

六、物业管理的基本环节和原则14

（一）物业管理的范围和基本环节14

（二）物业管理的指导思想15

（三）物业管理的基本原则16

七、物业管理与传统房屋管理的比较17

八、我国物业管理存在的问题及其对策18

（一）当前我国物业管理存在的主要问题18

（二）加快发展物业管理行业的对策思路20

九、我国物业管理的发展趋势23

（一）物业管理将进入一个较快发展时期23

（二）物业管理将向多层次、多样化方向发展24

（三）物业管理将形成一个完整的体系24

第二编　物业管理实务运作1　物业管理公司的组建一、物业管理公司的组建条件29

（一）公司登记的审批机构30

（二）登记前的准备30

（三）进行工商登记30

二、物业管理公司的审批程序30

三、物业管理公司的资质标准31

四、物业管理公司的章程32

五、物业管理公司的机构设置32

2　物业管理的基本运作一、物业的验收与接管34

（一）物业管理的早期介入34

（二）物业接管验收基本条件35

（三）接管验收应检索提交的资料35

（四）交接双方的责任36

（五）工程质量验收37

（六）绿化工程验收52

附：电梯安装验收规范53

二、建立业主委员会60

（一）业主委员会成立的目的60

（二）业主委员会的成立方法60

（三）业主委员会的权利与义务61

三、组建与物业管理相关的各类专业服务公司61

四、制定物业管理规章制度61

五、管理人员的聘用与培训62

六、物业管理公司与相关部门的关系62

七、确立物业管理标准62

八、建立物业管理档案资料63

3　物业管理的经费筹措与使用一、物业管理的启动资金64

二、维修基金65

三、物业的接管验收费和质量保证金66

（一）接管验收费66

（二）质量保证金66

四、物业管理费66

（一）物业管理费的构成及核算办法66

（二）商品房的物业管理费67

（三）公有住宅售后管理服务费67

五、代办修缮养护的有偿服务费68

六、与物业管理相关的经营经费68

七、城市维护费的少量补贴68

八、装修保证金68

九、物业管理各类资金的使用原则68

（一）“以业养业”的原则69

（二）民主管理的原则69

（三）“一业为主，多种经营”的原则69

4　物业管理公司的财务会计管理一、财务会计管理的基本要求、依据和主要任务70

（一）财务会计管理的基本要求70

（二）财务会计管理的依据70

（三）财务会计管理的主要任务71

二、财务会计管理的组织机构及岗位职责71

（一）财会部门组织机构的设置71

（二）财会部各类人员的岗位职责71

三、物业管理公司的财务会计制度72

四、物业管理公司的审计72

（一）审计目标与范围72

（二）内部审计72

（三）社会审计73

5　物业管理的类型及其形式一、代理经租的概念及特点75

（一）代理经租（简称“代经”）概念75

（二）代理经租的特点75

二、代理经租的内容及标准76

三、代理经租的经费筹集76

四、代理经租业务的运作77

（一）商谈77

（二）签约77

（三）移交与接管77

五、委托管理的基本条件78

六、委托管理的运作方式78

（一）意向78

（二）物业管理早期介入78

（三）签约78

（四）收费78

（五）建立账册79

（六）建立业主委员会79

七、委托管理的经费筹集79

（一）物业管理收费包括三大类79

（二）房屋维修基金的提取79

（三）管理费收费标准79

6　房屋的修缮养护管理一、房屋修缮养护管理的意义81

二、房屋修缮养护管理的原则和标准81

（一）房屋修缮养护管理的原则81

（二）房屋修缮养护标准81

（三）房屋修缮注意事项82

三、房屋的分类82

四、房屋损耗的因素83

五、房屋修缮工程分类83

六、房屋修缮养护的实施83

（一）报修管理84

（二）计划修理84

（三）日常巡视84

（四）便民服务84

七、房屋修缮养护施工管理84

（一）施工管理内容84

（二）修缮施工的特点84

（三）施工组织设计84

（四）网络技术85

（五）外发包工程管理86

八、房屋修缮的质量管理86

九、房屋修缮工程中的技术管理86

（一）技术管理的作用87

（二）技术管理的内容87

十、房屋修缮养护的料具管理88

（一）材料的计划管理88

（二）材料库管理88

（三）修旧利废88

十一、房屋修缮的安全管理88

（一）完善制度88

（二）施工前的准备88

（三）施工阶段管理89

（四）安全事故处理89

十二、房屋修缮的资金管理89

（一）修缮责任和费用的分摊89

（二）修缮资金的筹措89

（三）房屋修缮资金使用的安排89

（四）房屋维修的预决算管理89

7　物业的设备管理一、概述92

二、物业设备的分类93

三、物业设备管理的内容93

四、物业设备管理制度95

（一）岗位职责（大厦维修工岗位职责介绍）95

（二）工程部维修处服务规范95

（三）值班管理制度96

（四）污水处理操作规程96

五、物业设备的日常保养96

（一）给排水系统的养护管理97

（二）供电系统的养护管理97

（三）电器设备的养护管理97

（四）中央空调的养护管理98

（五）消防设施的维护保养98

（六）物业设备的维修98

8　物业管理中的综合服务一、“综合服务”的含义、特点与基本要求102

（一）“综合服务”的含义102

（二）“综合服务”的特点103

（三）“综合服务”的基本要求103

二、“综合服务”的意义和作用103

三、“综合服务”的内容和方式105

（一）“综合服务”的内容105

（二）“综合服务”的方式105

9　物业的环境管理一、物业环境管理的含义108

（一）环境的含义108

（二）物业环境的含义108

（三）物业环境管理的含义108

二、物业环境的安保与消防109

（一）“安保”的基本概念109

（二）安保人员的资质条件109

（三）“安保”的基本内容和要求109

（四）物业管理公司消防管理的主要职责110

三、物业环境的清扫保洁110

（一）“清扫保洁”的含义110

（二）“清扫保洁”的实施原则111

（三）“清扫保洁”的职责范围111

（四）“清扫保洁”的制度建设111

（五）“清扫保洁”的措施112

（六）“清扫保洁”的具体实施112

四、物业环境的绿化管理116

（一）树立绿化意识117

（二）加强绿化管理117

（三）绿化养护管理118

（四）绿化档案资料管理119

（五）居住区绿化管理规定119

五、物业辖区的车辆交通管理119

（一）搞好停车场（库）的建设119

（二）建立健全的管理制度120

六、物业辖区的违章建筑和违章搭建管理121

（一）违章建筑、违章搭建的性质认定与处理121

（二）违章建筑、违章搭建的处理和物业管理公司的职责121

10　新建住宅小区的管理一、住宅小区的含义123

二、住宅小区的特点123

三、住宅小区的管理原则124

四、住宅小区的管理内容124

五、住宅小区管理经费来源125

六、住宅小区管理模式125

七、住宅小区管理的运作方式126

（一）物业管理体制126

（二）物业管理公司岗位设置126

（三）运作方式126

（四）文明住宅小区十条标准127

11　高层住宅楼宇的管理一、高层楼宇的含义128

二、高层住宅楼宇管理的特殊要求129

三、高层住宅楼宇管理的内容129

四、高层住宅楼宇管理经费的筹集131

（一）维修基金131

（二）管理费131

（三）其他收入131

五、高层住宅楼宇管理的几种模式131

12　别墅小区的管理一、别墅小区的含义132

二、别墅小区的管理特点132

三、别墅小区管理内容133

四、别墅小区管理的运作方式134

（一）物业管理公司的机构设置134

（二）物业管理早期介入134

（三）认真把好别墅验收交接关134

（四）做好物业管理从业人员的培训工作135

（五）规范地办理业主入户的各项手续135

五、别墅小区管理经费的筹集135

六、别墅小区的规范化管理136

（一）管理人员行为规范——员工管理条例136

（二）住户行为的规范化管理——物业管理条例140

13　高档办公楼的管理一、高档办公楼的含义144

二、高档办公楼管理的特点144

三、高档办公楼管理的内容146

四、高档办公楼管理经费筹集147

五、高档办公楼管理的运作方式147

（一）高档办公楼物业管理体制147

（二）物业管理机构岗位设置图147

（三）物业管理机构的主要职责148

（四）运作方式148

六、高档办公楼管理的几种模式149

（一）“小而全”的单体楼宇管理149

（二）“分解式”单体楼宇管理149

（三）社会化、专业化、集团化管理149

七、高档办公楼管理的标准149

（一）经租员149

（二）监控员151

（三）清洁工151

附1 空调系统、冷冻机运行及管理规定（试行）153

附2 电梯运行及管理规定（试行）154

14　商业楼宇的管理一、商业楼宇的含义156

二、商业楼宇的管理特点156

三、商业楼宇的管理内容157

（一）商业楼宇的前期管理工作157

（二）商业楼宇的验收与接管157

（三）商业楼宇的日常管理158

1．楼宇及其附属设施、设备的养护及维修管理158

2．环境卫生及绿化的管理161

3．安全保卫管理161

4．广告宣传管理162

5．装修管理162

6．租赁管理163

四、管理经费的筹集方式164

五、商业楼宇物业管理公司的运作方式164

（一）物业管理公司的组织机构164

（二）物业管理公司的机构运作程序165

15　酒店楼宇的管理一、酒店楼宇的含义168

二、酒店楼宇的类型与标准168

（一）酒店的类型168

（二）酒店的标准169

三、酒店楼宇管理的内容169

四、酒店楼宇的设备、安保、清洁、环境管理170

（一）酒店楼宇的工程设备管理170

（二）酒店楼宇的安保管理171

（三）酒店楼宇的清洁、绿化、美化管理174

16　工业通用厂房的管理一、工业通用厂房的含义和特征177

二、工业通用厂房管理的特点177

三、通用厂房管理的组织机构178

（一）对外关系网络179

（二）内部组织网络179

四、工业通用厂房内部的管理179

（一）产业管理179

（二）对公司员工的管理180

（三）业主（用户）行为的规范管理180

（四）完善配套，开展多种经营服务180

五、工业通用厂房的外部管理180

六、工业通用厂房管理经费的筹措181

七、工业通用厂房物业管理模式及运作方法181

17　公房管理和公有住房售后管理一、公有房屋管理的历史沿革183

（一）公有房屋的含义和性质183

（二）沿革183

（三）公房管理内容183

（四）公房管理机构185

二、公有住房出售及其售后管理185

（一）公有住房出售185

（二）公房出售价格和三项基金筹集186

（三）住宅修缮等三项基金的管理和使用186

（四）公有住房售后管理186

第三编　物业管理实务文书1　物业管理公司组建文书一、公司法人申请开业登记注册书191

（一）企业法人申请开业登记注册书192

（二）企业法人申请开业登记注册应提交的文件、证件文书式样194

1．企业法人法定代表人登记表194

2．主要管理人员技术人员名单194

3．经营场所使用证明195

二、公司申请营业登记注册书195

（一）申请营业登记注册书196

（二）申请营业登记注册应提交的文件、证件文书式样197

1．负责人身份证明书197

2．主要管理人员技术人员名单198

3．经营单位资金数额证明198

4．经营场所使用证明198

三、公司法人申请变更登记注册书199

四、公司申请变更登记注册书201

五、公司企业申请注销登记注册书202

六、企业法人年检报告书203

七、外商投资企业登记注册文书206

（一）概述206

（二）外商投资企业申请登记表206

（三）外商投资企业分支机构申请登记表209

（四）外商投资企业名称登记表210

（五）外商投资企业变更登记申请书211

（六）外商投资企业注销登记表212

（七）外商投资企业年检报告表212

八、物业管理公司章程215

（一）×××物业管理公司章程（内资）215

（二）上海×××物业管理公司章程（外资）215

九、物业管理公司可行性报告119

（一）×××物业管理公司可行性报告（内资）119

（二）上海×××物业管理有限公司可行性报告（外资）220

十、物业管理公司税务登记223

（一）税务登记表224

（二）税务登记证226

（三）个体经营税务登记表226

（四）固定资产投资方向调节税纳税登记表227

（五）工商企业停、转、歇、复、废业变更登记内容税务登记表227

（六）工商企业换发税务登记证申请表228

（七）关停并转企业税务清结审批单229

2　物业管理公司内部管理文书一、行政管理运作制度230

（一）员工守则230

（二）办公管理231

1．办公环境管理231

2．会议制度231

3．保密制度232

（三）办公设备使用管理232

（四）档案资料管理制度233

二、主要岗位职责233

（一）环境管理岗位职责233

1．环境管理部经理岗位职责233

2．环境绿化主管岗位职责234

3．绿化工岗位职责234

（二）保安管理岗位职责234

1．保安部经理岗位职责234

2．区中队长岗位职责234

3．保安队员岗位职责235

（三）物业管理岗位职责235

1．管理处主任岗位职责235

2．小区管理员岗位职责235

3．维修工岗位职责236

4．污水泵房管理人员岗位职责236

5．电梯工岗位职责237

6．仓库管理人员岗位职责237

3　物业管理业务文书及规章、规范一、业主委员会文书238

（一）××住宅区业主委员会章程238

（二）大厦公共契约239

（三）小区精神文明建设公约242

二、接收物业的有关文书243

（一）业主入户收楼程序243

（二）楼宇验收报告244

（三）楼宇钥匙签收表245

（四）住户资料245

三、物业管理文书245

（一）安全保卫245

1．小区治安管理规定245

2．小区出入管理规定246

3．小区暂住人员管理规定246

4．消防管理规定246

（二）设施、设备保养、维修规范：设施、设备保养周期247

（三）楼宇维修、装修及保养规定248

1．房屋维修248

2．业主装修申请表249

3．工程公司（队）为××小区业主装修申请表250

4．××小区业主（住户）装修管理规定251

5．管理处装修管理巡视制度252

6．维修回访制度253

（四）绿化、环境卫生管理规定253

1．园林绿化管理253

2．违章建筑管理规定253

3．养犬规定254

4．公共卫生规定254

（五）公用设施、场所管理254

1．小区安全用电、用水管理规定254

2．电梯管理规定255

3．小区商业网点管理规定255

（六）生活服务255

（七）《住户手册》256

（八）处理投诉制度258

4　物业管理的有关经济合同一、房地产买卖合同259

（一）购买公有住房委托书259

附1：办理手续程序及征询意见表259

附2：购买公有住房职工连续工龄证明260

附3：购买公有住房人员职务、职称证明260

（二）公有住房买卖合同260

（三）房地产转让合同264

（四）房产抵押贷款合约265

二、物业委托代理合同267

（一）物业出售代理协议268

（二）物业认购代理协议268

（三）物业租赁代理协议268

（四）物业承租代理协议269

（五）委托代理经租合同269

四、物业租赁合同270

（一）公有居住用房租赁合同270

（二）租用公房凭证271

（三）租赁合同书273

（四）商品房租赁合同274

（五）公有非居住用房租赁合同274

（六）公有非居住房屋转租协议275

（七）大楼（公寓）居民承租协议书275

（八）××大楼租赁合同276

（九）上海市房屋租赁合同277

五、委托管理合同280

（一）参与××广场前期物业管理协议书280

（二）委托物业管理合同281

（三）商品房委托管理合同283

（四）委托代管协议283

（五）私房委托管理合同284

六、委托管理维修协议书285

（一）商品住宅委托管理维修协议书285

（二）有限产权房委托管理维修协议286

（三）房屋维修合同286

七、租赁、承包经营合同287

（一）财产租赁合同287

（二）建筑施工物资租赁合同287

（三）企业招标承包经营合同288

（四）租赁经营合同291

（五）城市土地开发和商品房借款合同293

八、施工合同295

（一）小区入住区施工申请表295

（二）绿化施工承包合同296

九、其他有关合同297

（一）汽车维修合同297

（二）劳动合同298

（三）续订劳动合同298

第四编 中国香港和新加坡、美国、日本的物业管理1 中国香港的物业管理一、香港物业管理发展的历史概况301

（一）五十年代到六十年代301

（二）七十年代302

（三）八十年代至今302

二、香港物业管理的类型302

（一）公共屋村的物业管理302

（二）居屋苑的物业管理303

（三）私人楼宇的物业管理304

（四）商业楼宇的物业管理305

三、香港物业管理的基本内容305

（一）住宅楼宇管理的基本内容305

（二）商场管理的基本内容306

（三）工业大厦管理的基本内容306

（四）写字楼管理的基本内容306

四、香港物业管理的法制化306

（一）香港物业管理的法律依据306

（二）香港房屋管理的公共契约307

（三）楼宇互助委员会307

2　新加坡的物业管理一、新加坡住宅概况309

（一）公共组屋309

　 （二）共管式公寓309

（三）其他住宅310

二、新加坡物业管理的基本内容310

三、新加坡物业管理的组织310

3　美国的物业管理一、美国房地产所有权形式311

（一）房地产所有权的私人持有形式311

（二）房地产所有权政府持有形式312

二、美国物业管理的机构及其职责312

三、美国物业管理的内容313

四、美国政府对房地产业的管理314

4 日本公寓的物业管理一、公寓的种类与特色316

二、管理的形式316

三、管理的内容317

（一）人的管理317

（二）物的管理317

（三）共用部分的管理318

（四）卫生管理318

（五）经营事务管理319

附：日本××公寓的使用规则319

第五编　物业管理的政策法规第一部分 国家有关物业管理的政策法规1　接管验收一、房屋接管验收标准（建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施）325

二、关于加强房屋接管验收工作的通知（1991年11月26日）328

三、建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》（建法〔1993〕814号）329

2　装饰装修管理331

四、建设部《建筑装饰装修管理规定》（1995年8月7日中华人民共和国建设部令第46号）331

3　产权产籍334

五、建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月31日中华人民共和国建设部令第7号）334

六、建设部《关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知》（建房〔1992〕239号）335

4　房屋修缮、养护七、城市房屋修缮管理规定（1991年8月1日）336

八、公有住宅售后维修养护管理暂行办法（1992年7月1日）338

5　租赁340

九、建设部《城市房屋租赁管理办法》（1995年6月1日实施）340

6　住宅小区管理343

十、建设部关于印发《全国优秀管理住宅小区标准》及有关考评验收工作的通知（建房〔1995〕120号）343

附：建设部《全国优秀管理住宅小区标准》（建房〔1995〕120号）344

十一、中华人民共和国建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》345

十二、关于贯彻建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》实施意见的通知（〔94〕建房物字第21号）347

十三、关于建设部城市住宅小区建设试点单位，贯彻建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的通知（〔94〕建房物字第34号）349

十四、建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）》达标办法的通知（〔96〕建房物字第008号）350

附：全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则351

7　房屋管理354

十五、建设部《城市公有房屋管理规定》（1994年3月23日中华人民共和国建设部令第34号）354

十六、城市异产毗连房屋管理规定（1990年1月1日）356

十七、城市危险房屋管理规定（1990年1月1日）358

8　物业管理服务收费十八、国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知（计价费〔1996〕266号）360

附：城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法360

9 岗位培训362

十九、建设部人事教育劳动司、房地产业司《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》（建教培〔1996〕41号）362

第二部分　上海市物业管理政策法规1 资质二十、上海市房产管理局《关于上海市物业管理公司经营资质审批的规定》（沪房〔93〕政字发第554号）365

二十一、上海市工商行政管理局、上海市房屋土地管理局关于设立物业管理企业登记和备案工作的通知（沪工商登〔95〕第105号）366

二十二、上海市房屋土地管理局关于物业管理企业备案、核发资质证书的通知（沪产地物〔1995〕61号）366

二十三、上海市房屋土地管理局《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》（1996年6月3日）367

2　业主委员会369

二十四、上海市房屋土地管理局关于商品房住宅小区成立业主管理委员会的通知（沪房地物〔1995〕678号）369

二十五、上海市房屋土地管理局关于授权区房管局指定代表人参加和选举业主管理组织的通知（沪房地物〔1995〕256号）370

二十六、上海市房屋土地管理局、上海市公安局关于刻制房屋业主管理委员会印章有关问题的通知（沪房地物〔1995〕第218号）370

二十七、上海市房屋土地管理局《关于规范业主委员会运作的实施意见》（1996年6月3日）372

3　接管验收374

二十八、上海市房产管理局关于印发《上海市新建公有房屋竣工验收接管暂行规定》的通知（沪房〔91〕公字发第200号）374

4　维修基金376

二十九、上海市公积金管理中心、中国人民建设银行上海市分行关于下发《上海市公有住宅售后各项维修基金存储和支用办法》的通知（沪公积金发〔1995〕字第25号）376

三十、中国人民建设银行上海市分行房地产信贷部关于公房售后维修基金账户管理流程的通知（沪建行房信〔1995〕第62号）378

三十一、上海市房屋土地管理局关于印发《业主管委会银行账户开列及三项基金支取规定》的通知（沪房地物〔1995〕756号）387

三十二、上海市房屋土地管理局、上海市公积金管理中心关于印发《管委会三项维修基金账务处理办法》的通知（沪房地财〔1996〕236号）388

三十三、上海市房屋土地管理局关于印发尚未成立业主管委会的三项基金账户开列及支取规定的通知（沪房地物〔1996〕871号）393

5 经租394

三十四、上海市人民政府办公厅关于转发《上海市企、事业单位自建公有房屋委托代理经租的暂行规定》的通知（沪府办发〔1991〕18号）394

6　绿化、环境管理三十五、上海市植树造林绿化管理条例（1995年9月28日）396

三十六、上海市环境保护条例（1994年12月8日上海市第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）401

三十七、关于加强本市建筑垃圾和工程渣土处置管理的通告（1995年9月28日上海市人民政府批准）406

三十八、上海市危险废物污染防治办法（1995年1月6日上海市人民政府发布）407

7 消防411

三十九、上海市消防条例（1995年10月27日上海市第十届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过）411

8　小区管理417

四十、上海市浦东新区管理委员会关于印发《浦东新区住宅小区物业管理实施办法》的通知（沪浦管〔1995〕168号）417

四十一、上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法（1995年12月26日上海市人民政府第21号令发布）420

四十二、上海市人民政府关于同意调整住宅建设配套费征收标准的批复（沪府〔1995〕66号）422

四十三、上海市房屋土地管理局关于加深本市住宅大楼电梯设备管理的通知（沪房地物〔1996〕433号）423

四十四、上海市房屋土地管理局关于加强新村房屋路灯管理的通知（沪房地物〔1996〕285号）424

四十五、上海市居住物业管理条例（1997年5月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过）424

9　公房销售431

四十六、上海市人民政府批转市房改办、市房管局制订的关于出售公有住房的暂行办法的通知（沪府发〔1994〕19号）431

四十七、上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局关于《出售公有住房的实施细则》（沪房改办发〔1994〕第34号）432

四十八、上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的暂行办法》的问题解答（沪房改办发〔1994〕第35号）440

四十九、上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的实施细则》和《〈关于出售公有住房的暂行办法〉的问题解答》有关文字更正的通知（沪房改办发〔1994〕第42号）441

五十、上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的暂行办法》的问题解答之二（沪房改办发〔1994〕第45号）442

五十一、上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的实施细则》有关政策的补充通知（沪房改办发〔1994〕第62号）444

五十二、上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的暂行办法》的问题解答之三（沪房改办发〔1994〕第63号）444

10　公房售后管理446

五十三、上海市人民政府关于发布《上海市公有住宅售后管理暂行办法》的通知（沪府发〔1994〕59号）446

五十四、上海市房屋土地管理局关于印发《贯彻实施〈上海市公有住宅售后管理暂行办法〉的若干规定及说明》的通知（沪房地物字第〔1995〕418号）450

附1 业主公约（样本）453

附2 上海市房屋业主管理委员会章程（样本）454

附3　物业管理服务合同（样本）455

附4　房屋使用公约（样本）456

五十五、上海市人民政府办公厅转发市房委会关于售房归集资金管理和使用规定的通知（沪府办发〔1995〕20号）457

五十六、上海市人民政府批转市房地局、市房改办制订的《1995年上海市公有住房租金调整实施办法的通知》（沪府发〔1995〕24号）458

五十七、上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室印发《关于贯彻〈1995年上海市公有住房租金调整实施办法〉的若干问题说明》的通知（沪房地物〔1995〕299号）460

五十八、上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室、上海市公安局关于本市居民购买新配公有住房凭《购买公有住房证明》办理户口迁移的通知（沪房地改发〔1995〕298号）466

11 公房管理467

五十九、上海市城镇公有房屋管理条例（1990年4月5日）467

六十、上海市人民政府《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》（1991年1月29日上海市人民政府令第42号）470

六十一、上海市人民政府关于修改《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》的决定（1993年8月13日上海市人民政府令第42号）480

六十二、上海市房产管理局关于贯彻执行《上海市人民政府关于修改〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉的决定》的实施意见的通知（沪房〔93〕政字发第1229号）481

六十三、上海市房产管理局关于贯彻执行《上海市人民政府关于修改〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉的决定》的实施意见的补充通知（沪房〔93〕政字发第1469号）482

六十四、上海市房屋土地管理局关于严格执行本市房屋加层和拼建管理的通知（沪房地技〔1995〕303号）482

六十五、上海市人民政府令（第12号）：《上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法》（1995年8月24日上海市人民政府第12号令发布）483

12　服务收费485

六十六、上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知（沪价房〔1996〕第219号）485

六十七、上海市物价局、上海市房地产管理局关于印发《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》的通知（沪价房〔1996〕第116号）488

六十八、上海市物价局关于发布《上海市各区县一九九六年度商品住宅物业管理公共服务收费中准价及浮动幅度》的通知（沪价房〔1996〕第157号）490

关于《上海市一九九六年度商品房物业管理公共服务费及高层住宅电梯、水泵运行费理论成本测算口径》492

六十九、上海市房屋土地管理局关于空置、空关商品住宅管理收费问题的通知（沪房地物〔1996年〕624号）493

七十、上海市物价局关于印发《上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题解答》的通知（沪价房〔1996〕第174号）494

七十一、上海市国家税务局、上海市地方税务局关于本市物业管理有关流转税征收问题的通知（沪地税一〔1996〕24号）496

13　其他497

七十二、上海市房屋土地管理局《关于加快房管所转制的实施意见》（1996年6月3日）497

七十三、上海市房屋土地管理局《关于加强房管办事处工作的实施意见》（1996年6月3日）498

第三部分　其他省市物业管理的政策法规七十四、北京市城乡建设委员会关于颁发《北京市住宅小区工程施工及验收管理规定》的通知（〔94〕京建法字第173号）499

七十五、哈尔滨市房地产管理局印发《关于对房地产物业管理公司经营资质审批的规定》的通知（哈房发〔1994〕49号）500

七十六、沈阳市人民政府关于印发《沈阳市住宅小区管理办法》的通知（沈政发〔1994〕35号）501

七十七、青岛市人民政府令第18号《青岛市住宅小区物业管理试行办法》504

七十八、浙江省物业管理公司经营资质审批规定（1994年6月18日浙江省城乡建设厅浙建房〔1994〕111号文发布）506

七十九、常州市人民政府办公室批转市建委、市房管局关于《常州市物业管理企业经营资质审批与管理的规定》的通知（常政办发〔1993〕76号）507

八十、《常州市市区住宅区物业管理暂行办法》（常政发〔1994〕107号文颁布）508

八十一、苏州市人民政府关于印发《苏州市市区住宅小区物业管理暂行办法》的通知（苏府〔1995〕88号）512

八十二、深圳经济特区住宅区物业管理条例（1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，《条例》自1994年11月1日起施行）515

八十三、汕头市人民政府关于《汕头经济特区城市新建住宅区物业管理暂行规定》的通知（汕府〔1994〕195号）518

八十四、海南省建设厅关于印发《海南省城镇住宅小区管理试行办法》的通知（1994年3月1日）522

八十五、厦门市人民政府令第10号《厦门市居住小区物业管理规定》526

附　与物业管理相关的政策法规参考目录530