《物业管理实务 修订版》

导论1

第一部分物业管理概论5

第一章物业管理的相关概念5

一、物业的概念5

二、物业管理的概念5

三、物业管理与传统房屋管理的区别6

第二章物业管理企业与物业管理行业8

一、物业管理企业8

二、物业管理公司外部架构和内部组织机构11

三、物业管理行业的形成14

第三章物业管理的原则、目标、对象和基本内容16

一、物业管理的原则16

二、物业管理的目标18

三、物业管理的对象和基本内容19

第四章业主大会和管委会21

一、业主、业主大会和管委会的概念21

二、业主大会和管委会的职权21

三、业主大会、管委会和物业管理公司在物业管理中的地位22

第五章 物业管理事业的未来发展24

第二部分物业管理组织29

第六章 物业管理组织流程29

第七章物业管理组织中相关的文本31

一、委托管理合同31

二、业主公约35

三、业主管理委员会章程43

四、住户手册47

第八章物业管理公司的机构设置、部门分工及岗位职责59

一、机构设置59

二、部门分工60

三、岗位职责62

第九章资金管理73

一、启动资金的来源和管理73

二、维修基金的使用与管理75

三、管理费标准的制定76

四、物业管理资金的平衡77

第三部分物业管理实施82

第十章物业管理的前期介入82

一、前期介入的概念82

二、前期介入的必要性82

三、前期管理工作的内容83

第十一章接管验收88

一、竣工验收与接管验收88

二、接管验收的作用89

三、接管种类90

四、接管验收应提交的资料90

五、接管验收的标准91

六、接管验收程序95

七、交接双方的责任96

八、质量问题的处理97

第十二章用户入伙与装修管理99

一、入伙流程99

二、办理入伙手续的有关文件99

三、装修管理103

第十三章房屋修缮管理108

一、房屋修缮的概念和意义108

二、房屋修缮工程的分类108

三、房屋完损等级分类111

四、楼宇设施的保养周期及翻新周期112

五、房屋养护原则及内容113

第十四章设备管理123

一、供电系统管理123

二、给排水系统管理126

三、电梯管理131

第十五章安全管理136

一、安全管理的内容136

二、安全管理的措施136

三、安全管理各项规章制度137

四、突发事件的处理程序143

第十六章环卫绿化管理147

一、环卫绿化管理规定147

二、清洁绿化制度148

第四部分住宅小区管理和高层写字楼管理151

第十七章住宅小区管理的特点和组织实施151

一、新建住宅小区、住宅小区管理的一般定义151

二、住宅小区的特点151

三、小区管理的特点153

四、小区管理的目标154

五、小区管理的组织工作155

六、小区管理的实施156

七、小区管理服务收费159

第十八章高层写字楼管理的特点和组织实施161

一、高层写字楼的定义161

二、高层写字楼的特点162

三、高层写字楼管理的特点163

四、高层写字楼管理的目标165

五、高层写字楼管理的组织工作166

六、高层写字楼管理的实施168

第五部分利用现代科技提高物业管理质量173

第十九章计算机技术在物业管理中的应用173

一、智能大厦173

二、计算机参与日常事务处理180

三、使用计算机参与物业管理的必要性与可行性181

第二十章物业管理信息系统187

一、计算机参与物业管理的模型187

二、物业管理如何与计算机相结合191

第二十一章建业物业管理信息系统介绍196

一、建业物业管理信息系统概况196

二、住宅小区管理系统概况204

三、物业公司管理系统206

四、建业物业管理信息系统的特点207

第六部分有关物业管理的法规文件213

一、国务院及有关部委法规、文件213

（一）建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》214

（二）建设部令第4号《城市危险房屋管理规定》218

（三）建设部令第19号《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》223

（四）建设部令第40号《城市商品房预售管理办法》226

（五）建设部令第41号《城市房地产开发管理暂行办法》230

（六）建设部令第46号《建筑装饰装修管理规定》237

（七）建设部令第49号《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》243

（八）国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知计价费［1996］266号246

（九）建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》251

（十）国务院关于深化城镇住房制度改革的决定国发［1994］43号（1994年7月18日）254

（十一）国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工程实施方案的通知国办发［1995］6号262

（十二）全国优秀管理住宅小区标准及评分细则267

（十三）全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则270

二、部分省、市地方政府有关物业管理的法规文件277

1．北京市居住小区物业管理办法北京市人民政府令1995年第21号278

2．深圳经济特区住宅区物业管理条例283

3．北京市居住小区物业管理企业与各专业管理部门职责分工的规定293

4．北京市居住小区接管综合验收办法296

5．北京市物业管理单位经营资质审批规定300

6．上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法沪房地物（1996）442号303

7．北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法307