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目录1

第一章 物业与物业经营管理1

第一节 物业及物业性质1

一、物业1

二、物业性质1

三、物业质量2

四、物业的价值与价格3

五、物业升值5

第二节 物业市场7

一、物业市场架构7

二、物业市场特性8

三、物业市场的运行机制9

四、物业市场调查9

五、物业市场分析16

第三节 物业经营管理32

一、经营管理的内涵32

二、经营管理的职能33

三、经营思想35

四、经营目标37

五、物业经营管理37

一、物业管理人员的选聘和岗位培训43

二、项目施工建设阶段的早期介入43

第二节 物业管理的基础工作43

第一节 物业管理的早期介入43

第二章 物业管理运作的基本环节43

一、项目规划设计阶段的早期介入43

二、物业管理资金的筹措45

三、物业管理的规章制度45

四、物业的接管验收46

第三节 物业管理的主要活动48

一、住户入住48

二、完善配套设施51

三、管理服务和多种经营52

四、物业档案管理53

五、节能管理54

六、风险管理55

二、物业管理公司的宗旨74

四、物业管理公司的主要工作内容74

三、物业管理公司的目的74

第三章 物业管理公司74

一、物业管理公司的性质74

第一节 物业管理公司的性质、宗旨、目的74

第二节 物业管理公司的机构设置与管理制度75

一、物业管理公司的机构设置75

二、物业管理公司的管理制度77

第四章 物业经营企业财务管理与统计96

第一节 企业财务管理的工作内容96

一、财务管理概述96

二、财务管理工作的主要内容96

一、物业经营企业的财务管理职能97

第二节 物业经营企业的财务管理97

三、物业经营企业财务核算及核算办法98

二、物业经营企业的财务管理机构及其职责98

四、物业经营企业的财务分析与经济活动分析99

第三节 物业经营企业的流动资产管理100

一、货币资金的管理100

二、应收帐款的管理101

第四节 物业经营企业的资金筹措与资金管理102

一、筹资成本102

二、抵押贷款103

三、筹资决策107

四、住宅维修基金的管理111

一、抵押贷款投资决策112

第五节 物业经营企业的投资决策与经营决策112

二、经营方式投资决策117

第六节 物业管理费的核算及管理120

一、物业管理费的构成120

二、物业管理费的测算120

三、物业收费管理122

第七节 物业经营企业统计123

一、统计的作用与步骤123

二、统计调查和统计整理123

三、统计指标的计算123

四、统计分析125

五、物业经营统计指标与统计指标体系125

六、物业经营统计指标的计算及统计表的编制126

第一节 住宅区的管理与服务136

一、住宅区管理与服务的重要意义136

第五章 住宅小区及单项物业的管理与服务136

二、住宅区管理与服务的主要任务137

三、住宅区管理与服务要达到的标准138

第二节 高层楼宇、商业铺面等单项物业的管理与服务138

一、高层楼宇的管理与服务138

二、写字楼宇的管理与服务140

三、商业楼宇的管理与服务141

四、工业厂房与仓库的管理与服务142

五、公共设施的管理与维修143

一、物业租赁的特点151

二、物业租赁合同151

第六章 物业租赁管理151

第一节 物业租赁概述151

三、物业租赁关系153

四、物业租赁纠纷的调解和仲裁156

第二节 物业租金157

一、城市房屋租金的构成157

二、城市房屋租金的确定158

第三节 物业租赁管理164

一、城市房屋租赁管理体制164

二、城市房屋租赁管理办法164

第一节 考虑时间因素的资金等效值计算173

一、资金的时间价值173

第七章 物业经营技术经济分析173

二、复利计息和单利计息174

三、资金等值计算176

四、有效利率和实际利率181

第二节 技术经济效果评价指标及其应用182

一、投资、成本和收益182

二、净现值和收益率184

三、投资回收期190

四、盈亏平衡和不确定性分析193

第八章 物业经营税费195

第一节 征地拆迁阶段税费195

一、国有土地使用权出让金（地价）195

四、耕地占用税196

二、征用农地补偿费196

三、附着物补偿费（拆迁补偿费）196

五、耕地垦复基金197

六、新菜地、鱼塘、藕塘开发建设基金197

七、征地管理费198

八、征地查勘测量费198

九、搬家补助费198

十、临迁补助费199

十一、拆迁管理费199

第二节 房地产开发阶段税费199

一、报建费（建筑许可证费）199

三、竣工档案保证金200

二、报建手续费（报建特许人费）200

五、工程质量和施工安全监督费201

六、新型墙体材料保证金201

四、预算定额管理费201

七、固定资产投资方向调节税202

八、城市排水设施有偿使用费（施工企业）202

九、余泥渣土排放费203

十、供电、用电负荷费（供电增容费）203

十一、供水管网补偿费203

十二、居住小区配套设施费204

十三、城市占道费204

十四、开发企业资质审查费204

一、销售阶段税费205

（一）防洪工程维护费205

十五、配套设施建设费205

第三节 房地产销售、交易阶段税费205

（二）营业税206

（三）教育费附加207

（四）教育专项基金207

（五）城市维护建设税207

（六）土地增值税207

（七）企业所得税208

（八）外资企业所得税209

（九）个人所得税209

（一）房屋交易契税210

（二）交易印花税210

二、交易阶段税费210

（三）房地产交易管理费211

（四）补地价（土地使用权转让费）212

三、登记税费212

（一）土地使用登记费212

（二）房屋登记费212

（三）房地产权证费213

（四）房地产共有权保持证费213

（五）房地产他项权证费213

四、其他税费213

（一）房屋测绘费213

（四）房地产中介服务费214

（三）公证费214

（二）仲裁费214

第四节 房地产使用阶段税费216

一、自用房地产216

（一）土地使用税216

（二）涉外企业土地使用费216

（三）房产税217

（四）涉外企业房产税218

（五）城市排水设施有偿使用费218

（十）外资企业财产租赁所得税219

（九）企业财产租赁所得税219

（八）防洪工程维护费219

（七）教育专项基金219

（六）教育费附加219

（四）营业税219

（三）涉外企业土地使用费219

（二）土地使用税219

（一）房产税219

二、出租房地产219

（五）城市维护建设税219

（十一）个人财产租赁所得税220

（十二）城郊出租房屋综合管理费220

（十三）租赁登记税费220

第五节 物业经营税费统计表221

一、广州市物业经营税费一览表221

二、北京市物业经营税费一览表230

三、上海市物业经营税费一览表231

五、深圳特区物业经营税（费）一览表232

四、天津市物业经营税费一览表232

第九章 物业价格评估257

第一节 物业估价概述257

一、物业估价的概念257

二、物业估价的意义257

三、物业估价的原则258

四、物业估价程序261

五、物业估价报告的一般格式267

第二节 物业价格268

一、物业价格的成因268

二、物业价格的特点268

三、物业价格体系269

四、影响物业价格的因素271

第三节 物业价格评估的市场比较法272

一、概述272

二、交易实例的收集273

三、可比实例的选取273

四、价格可比基础的建立275

五、可比实例的比较修正276

六、市场比较法估价程序280

七、市场比较法的应用实例281

第四节 物业价格评估的收益法283

一、概述283

二、收益法的计算公式284

四、还原利率的确定289

三、纯收益的求取289

五、收益法估价程序290

六、收益法的应用实例291

第五节 物业价格评估的成本法292

一、概述292

二、新建物业的成本估价法293

三、旧有物业的成本估价法294

四、成本法的应用实例305

第六节 物业租赁价格的评估307

一、概述307

二、物业租赁价格的评估方法309

三、物业租赁价格评估的应用实例315

一、房屋建筑的分类与等级320

第十章 房屋建筑基本知识320

第一节 概述320

二、房屋的基本构成321

三、房屋建筑图322

第二节 建筑材料332

一、气硬性胶凝材料——石灰、石膏、水玻璃332

二、水泥336

三、混凝土、建筑砂浆339

四、建筑钢材350

五、木材及木材制品353

六、建筑玻璃、陶瓷355

七、墙体材料和屋面材料357

八、防水材料362

九、建筑塑料368

十、绝热材料和吸声材料371

十一、建筑装饰材料372

第三节 建筑构造374

一、地基、基础与地下室374

二、墙体376

三、楼、地层378

四、楼梯382

五、屋顶385

六、窗与门389

第一节 房屋建筑修缮概述393

一、房屋建筑修缮管理393

第十一章 房屋建筑修缮393

二、房屋完损等级评定397

三、危险房屋的鉴定398

四、房屋修缮分类和修缮标准399

五、房屋修缮工程质量检验评定标准400

第二节 地基基础工程的修缮401

一、地基基础的破坏形式及主要原因401

二、地基基础的病害鉴定403

三、地基基础的加固方法404

四、地基基础的养护408

第三节 结构工程修缮409

一、砖砌体结构修缮409

二、钢筋混凝土结构修缮416

第四节 楼地面工程的修缮422

一、整体楼地面的维修422

二、板块楼地面的维修424

三、木地板的维修424

四、楼地面的养护425

第五节 门窗工程的修缮426

一、木门窗的维修426

二、钢门窗的维修428

三、铝合金门窗的维修428

四、门窗的养护管理429

第六节 装饰工程的修缮429

一、抹灰工程的修缮429

二、饰面板（砖）工程的修缮431

三、油漆工程的的修缮433

四、刷（喷）浆工程的修缮434

五、裱糊工程的修缮435

六、吊顶工程的修缮435

七、花饰安装工程的修缮436

第七节 屋面防水工程的修缮437

一、卷材防水屋面的维修437

二、钢筋混凝土刚性防水屋面的维修443

三、屋面的养护管理446

四、盖材屋面的维修447

第八节 房屋地下防水工程的修缮450

一、地下防水工程的分类450

二、地下工程防水补漏技术451

三、地下防水工程的养护454

第九节 房屋附属设施养护管理454

一、阳台、雨篷的养护管理454

二、通风道、垃圾道及各种管井道的养护管理455

三、楼梯、门厅、过道的养护管理456

四、台阶、散水的养护管理457

第十二章 建筑设备的养护与维修475

第一节 集中热水供暖设备的养护与维修475

一、集中热水供暖设备475

二、集中热水供暖系统暖气不热的原因与解决方法482

三、锅炉的运行操作与常见故障处理483

四、集中热水供暖系统的运行调节和管理485

一、室内给水设备的养护与维修486

第二节 给水排水设备的养护与维修486

二、室内排水设备的养护与维修491

三、室内卫生器具的养护与维修494

四、泵房和水箱设备的养护与维修494

第三节 制冷设备的养护与维修499

一、蒸气压缩式制冷设备499

二、冷水机组的运行与养护502

第四节 空调设备的养护与维修513

一、空调系统概述513

二、常用空气处理设备的维修与保养514

三、集中式空调系统的运行和故障处理520

四、空调机组的使用与维修524

五、空调系统附属设备常见故障及维修529

一、室内煤气设备的安装与验收531

第五节 室内煤气设备的养护与维修531

二、室内煤气设备的养护与维修533

三、室内煤气设备的运行管理537

第十三章 建筑电气系统的运行管理与维护539

第一节 建筑供配电系统的运行管理与维护539

一、建筑供配电系统的配电方式539

二、变配电所（室）的运行维护541

三、变压器的运行维护544

四、供配电系统主要设备的维护549

第二节 照明配电系统的运行管理与维护563

一、照明质量与灯具布置563

二、室内照明配电线路565

三、照明线路的故障与检修572

第三节 室内建筑动力系统的运行管理与维护574

一、三相异步电动机的运行管理与维护574

二、低压电器的运行管理与维护583

三、室内给水和电梯控制系统588

第四节 建筑弱电系统的运行管理与维护593

一、共用电视天线系统的运行管理与维护593

二、火灾探测与报警系统的运行管理与维护597

三、建筑通讯系统的运行管理与维护599

四、建筑防盗系统的运行管理与维护599

第五节 安全用电及建筑防雷系统600

一、电气设备的接地与接零601

二、低压电气系统的其他安全用电措施604

三、检修工作中的安全措施605

四、建筑防雷保护606

第十四章 居住小区市政设施的管理与维护609

第一节 居住小区道路工程的养护与维修609

一、居住区道路的规划布置609

二、居住区道路的构造做法611

三、居住区道路的验收614

四、居住区道路的养护与维修615

第二节 居住小区市政设施的养护与维修618

一、居住小区室外热网的养护与维修618

二、居住小区室外给排水系统的养护与维修621

三、居住小区室外煤气系统的养护与维修624

一、居住小区生活垃圾的收集与运输629

第三节 居住小区环卫设施的养护与管理629

二、居住小区的雨水排放632

三、居住小区的局部污水处理设施633

四、环卫设施的养护与管理635

第十五章 园林养护管理637

第一节 园林养护管理概述637

一、园林绿地的防护与美化功能637

二、延长绿化效果，提高经济效益637

第二节 园林树木的养护管理638

一、园林树木的灌水与排水638

二、园林树木的施肥639

三、园林树木的整形修剪640

四、园林树木的防寒641

五、园林树木的中耕除草642

第三节 草坪的养护管理642

一、草坪的浇水642

二、草坪的施肥643

三、草坪的修剪643

四、草坪的除杂草643

五、草坪的围护643

六、草坪病虫害的防治643

六、防治病虫害644

五、花坛的补植与支护644

三、花坛的修剪644

四、花坛的中耕除草644

二、花坛的施肥644

一、花坛的浇水644

第四节 花坛的养护管理644

第五节 园林的其他养护管理645

一、假山的维护管理645

二、水池的养护管理645

三、亭、廊、雕塑等建筑小品的维护管理645

第六节 园林养护管理的质量标准645

一、园林树木养护管理的质量标准645

二、草坪养护管理的质量标准646

三、花坛养护管理的质量标准646

二、物业内部管理人员的责任制647

一、园林养护管理人员的责任制647

第七节 园林养护管理的规章制度647

第十六章 电子计算机在物业管理中的应用649

第一节 计算机与物业管理649

一、电子计算机的发展及应用649

二、智能大厦651

三、使用计算机参与物业管理的必要性与可行性655

第二节 物业管理信息系统658

一、物业管理信息系统的建立658

二、物业管理信息系统的模型661

三、如何在物业管理中充分发挥计算机的作用662

第三节 物业管理信息系统案例664

参考文献674