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第一章房地产市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分1

1 房地产经济与房地产市场1

1.1 房地产1

1.2 房地产业3

1.3 房地产市场经济5

2 房地产市场特性与房地产市场功能5

2.1 房地产市场的共性5

2.2 房地产市场的特性5

2.3 房地产市场的功能9

3 房地产市场在社会主义市场经济体制建设中的地位和作用10

3.1 房地产市场是社会主义市场体系的重要组成分10

3.2 房地产市场使房地产成为商品，具有了价值11

3.3 房地产市场使房地产形成独立的产业部门15

3.4 房地产市场促进了国民经济的发展和经济体制改革深入进行23

3.5 房地产市场发展引起了社会经济关系变化25

3.6 房地产市场扩大了城市建设资金来源28

1 房地产管理体制的改革是房地产市场建立的基础32

第二章中国房地产市场培育和发展32

2 中国房地产市场建立和发展36

2.1 房地产市场发展的第一阶段37

2.2 房地产市场发展的第二阶段41

2.3 房地产市场发展的第三阶段43

3 中国房地产市场发展状况及发展房地产市场对策建议51

3.1 房地产市场发展的主要成就51

3.2 房地产市场发展中的主要问题52

3.3 房地产市场发展成熟程度的标志56

3.4 进一步发展房地产市场的对策建议57

第三章房地产市场构成要素。房地产市场客体61

1 房地产市场构成要素61

2 房地产产权及其设置因素62

2.1 房地产的产权、自物权和他物权62

2.2 罗马法中的土地权利64

2.3 土地权利是发展的68

2.4 台湾土地权利69

2.5 日本土地权利71

3 中国房地产产权结构的形成72

3.1 城市土地有偿使用的改革73

3.2 城市土地使用制度的改革74

3.3 建立与社会主义市场经济相适应的土地产权制度76

4 中国特色的房地产产权结构79

4.1 关于房地产权的不同观点79

4.2 产权的一般特征82

4.3 设置房地产权的原则85

4.4 中国房地产权结构86

5.1 市场经济与土地公有制是可以相容的87

5 城市房地产权结构中的土地国家所有制87

5.2 社会主义市场经济要求巩固城市土地国家所有制89

5.3 构造与市场经济相适应的土地产权制度91

6 关于土地发展权问题92

6.1 城市化与土地结构的变化92

6.2 城市化中的土地产权变化93

6.3 设立土地发展权加强国家对土地使用性质变化的调控95

第四章房地产市场主体的培育97

1 房地产权的代表者或人格化是房地产市场的主体97

2.2 城市国有土地产权主体在实践上是不明确的99

2 关于明确城市国有土地（或房地产）所有权主体问题99

2.1 城市土地所有权主体在法律上是明确的99

2.3 明确城市房地产主体必须进行的工作103

3 关于培育国有企事业单位成为房地产权结构中使用权主体问题109

3.1 国有企事业单位必须成为房地产权主体109

3.2 国有企事业单位成为房地产权主体的主要困难110

3.3 通过改革使国有企事业单位成为房地产权主体112

4 关于房地产使用权主体中的居民问题114

4.2 关于转换住宅资金运行渠道的问题115

4.1 关于住宅所有制的问题115

4.3 关于提高居民住宅消费在居民收入中的比重问题116

4.4 关于住房消费基金运行与住房金融的问题117

5 关于农村土地产权主体问题118

5.1 城市土地最终来源于农村土地118

5.2 农村土地所有权在法律上是明确的在实践上是模糊的118

5.3 明确农村土地产权主体的途径120

第五章房地产市场结构122

1 房地产市场结构及其划分122

2.1 房地产再生产形成了一个巨大的市场体系123

2 房地产生产和再生产过程的市场体系123

2.2 房地产再生产市场体系图式126

2.3 房地产再生产市场体系内部联系126

3 房地产运行市场体系126

3.1 房地产资源配置体系126

3.2 房地产价格体系127

3.3 房地产市场法制体系127

4 房地产权市场体系128

3.5 房地产中介服务体系128

3.4 房地产收益配套体系128

4.1 房地产一级市场。国有土地使用权出让129

4.2 房地产二级市场。国土地使用权转让、出租、抵押136

4.3 房地产三级市场。房地产使用者之间的交换139

5 房地产市场运行与产权关系变化139

5.1 土地使用权出让市场形成的产权关系139

5.2 土地使用权转让市场形成的产权关系143

5.3 划拨土地使用权市场形成的产权关系145

6 关于房地产市场结构中的几个问题145

6.1 关于土地所有权市场的问题146

6.2 关于城市土地三级市场结构的问题148

6.3 关于土地一级市场垄断经营的问题149

第六章房地产市场供求150

1 房地产市场供求是房地产市场运行的基本内容150

1.1 房地产供求是房地产市场的主要职能150

1.2 商品供求关系及其决定因素151

1.3 房地产市场供求的特点153

2.1 房地产需求的内容156

2 房地产市场需求的内容及决定需求的因素156

2.2 房地产需求的特性158

2.3 影响房地产需求的因素160

3 房地产市场供给内容及决定供给因素169

3.1 房地产供给的内容169

3.2 房地产供给的特性171

3.3 决定房地产供给的因素173

4 中国房地产市场供求运行状况和问题177

4.1 房地产供求平衡问题177

4.2 城市土地供求状况和问题178

4.3 城市房地产供求状况和问题180

4.4 城市居民住宅供求状况和问题183

第七章房地产市场价格187

1 房地产价格是房地产市场的核心问题187

2 房地产价格的本质、种类及其特点188

2.1 房地产价格构成及其本质188

2.2 房地产价格特点190

2.3 房地产价格种类190

2.4 影响房地产价格的因素194

3.2 征地价格203

3.1 城市土地价格体系结构203

3 土地价格体系203

3.3 城市土地使用权价格205

3.4 合理确定土地价格的意义206

4 房地产价格体系207

4.1 房地产价格体系结构207

4.2 房地产生产价格。房地产造价208

4.3 房地产流通价格210

4.4 房地产消费价格212

5.1 关于房地产价格指导思想问题213

5 房地产价格中的几个问题213

5.2 关于房地产综合造价问题217

5.3 关于房地产价格不断上涨问题220

第八章房地产市场交易形式及其运行225

1 房地产市场交易的方式225

2 房地产买卖交易225

2.1 房地产买卖含义225

2.2 房地产买卖方式226

2.3 房地产买卖条件227

2.4 房地产买卖契约229

2.5 房地产买卖程序230

3 房地产租赁交易232

3.1 房地产租赁含义232

3.2 房地产租赁条件232

3.3 房地产租赁契约特征233

3.4 房地产租赁契约主要内容234

3.5 房地产租赁契约变更和终止235

4 房地产抵押交易236

6 房地产信托交易237

5 房地产典当交易237

7 “隐形房地产市场”问题238

7.1 房地产隐形市场形式238

7.2 房地产隐形市场特点239

7.3 房地产隐形市场主要危害240

7.4 房地产隐形市场产生的原因240

7.5 清理房地产隐形市场的对策241

8 关于房地产租赁市场问题244

8.1 租赁市场发展244

8.2 租赁市场问题244

8.3 租赁市场规范化246

9 关于房地产投机问题247

第九章房地产市场中介组织250

1 市场经济及房地产市场中介组织250

1.1 市场经济需要中介组织250

1.2 中介组织形式251

1.3 房地产市场中介组织253

2.1 房地产市场中介组织作用255

2 房地产市场中介组织作用及其组织形式255

2.2 房地产中介市场主体及其组织形式258

2.3 房地产中介主要内容258

3 房地产咨询260

3.1 咨询业的性质260

3.2 咨询工作程序和步骤261

3.3 咨询人员素质及咨询机构人员构成264

4 房地产信息265

4.1 房地产信息265

3.5 咨询研究机构特点265

3.4 咨询机构形式265

4.2 房地产信息特点266

4.3 房地产信息作用266

4.4 房地产信息种类267

4.5 房地产信息服务内容267

4.6 房地产信息传播方式268

5 房地产经纪组织及经纪人269

5.1 经纪与经纪业269

5.3 经纪机构271

5.2 经纪人271

5.4 房地产经纪人和经纪公司272

5.5 房地产经纪人活动272

5.6 经纪人佣金273

5.7 房地产经纪活动状况273

5.8 完善房地产经纪活动主要措施273

6 房地产价格评估274

6.1 房地产估价必要性274

6.2 房地产估价原则277

6.3 房地产估价程序281

6.4 房地产估价方法285

6.5 房地产估价机构287

6.6 房地产估价收费288

7 房地产中介服务机构现状及进一步发展对策288

7.1 房地产中介机构的发展288

7.2 房地产中介组织存在的问题293

7.3 发达国家的作法294

7.4 完善房地产中介组织的措施295

1.1 房地产市场为房地产收益分配奠定了经济基础298

第十章房地产市场与房地产收益分配。房地产租税费体系298

1 房地产市场与房地产收益分配关系298

1.2 房地产市场是房地产收益分配实现和运行的形式299

1.3 房地产收益分配形式调节着房地产市场经济运行299

2 房地产收入的来源或源泉299

3 房地产收益分配原则301

3.1 维护城市土地国家所有制，保证其在经济上实现的原则302

3.2 巩固和发展房地产权制度，正确处理中央和地方政府及使用者之间关系的原则302

3.4 调节收入差距，实现社会公平的原则303

3.3 坚持权利与义务相对称的原则303

3.5 有利于促进房地产资源合理配置和集约化利用的原则304

4 房地产收益形式与房地产租税费体系304

4.1 地租是土地所有制在经济上实现的形式305

4.2 房地产税是国家财政收入的重要形式，是国家履行政治经济职能的重要条件306

4.3 房地产费是政府机构在管理房地产经济活动中提供的劳务收入306

5 中国房地产租、税、费状况308

5.1 土地出让金308

5.2 房产税308

5.3 契税309

5.4 城镇土地使用税310

5.5 城镇土地使用费311

5.6 耕地占用税312

5.7 城市维护建设税313

5.8 固定资产投资方向调节税314

5.9 所得税315

5.10 土地增值税315

5.11 建筑企业营业税318

5.12 北京房地产租税费318

5.13 上海房地产租税费319

5.14 广州房地产租税费320

6 房地产租税费体系存在的问题320

6.1 租税费职能混同作用不清320

6.2 租税费名目繁多，不规范不统一322

6.3 租税费负担不合理322

6.4 征管不严，调控不力323

6.5 房地产收益流失严重324

7 完善房地产租税费体系的思路325

7.1 深化经济体制改革为房地产租税费奠定经济和体制基础325

7.2 正确认识租税费之间本质联系和区别，为建立房地产租税费体系提供理论根据326

7.3 根据市场经济要求科学地确立房地产租税费和体系结构327

7.4 加强对房地产租税费征管，提高房地产租税费调控能力329

第十一章房地产市场调控和管理330

1 房地产市场的特殊性更加需要国家对房地产市场进行调控330

1.1 市场“失灵”或市场本身缺陷的要求330

1.2 房地产市场经济运行本身特殊性的要求331

2 房地产市场调控的内容332

2.1 房地产业与国民经济协调发展的问题332

1.3 当前房地产市场发展状况的要求332

2.2 房地产供给和需求平衡的问题333

2.3 房地产业结构平衡的问题334

2.4 房地产价格调控的问题335

2.5 房地产收益分配调节的问题335

3 房地产市场调控的手段335

3.1 行政手段336

3.2 经济手段339

3.3 法律手段341

4.1 房地产市场管理对象349

4 房地产市场管理349

4.2 房地产市场管理原则351

4.3 房地产市场管理内容353

5 房地产市场管理机构354

第十二章房地产市场运行模式356

1 房地产市场模式及对其比较分析356

1.1 市场经济三种模式356

1.2 房地产经济三种模式357

1.3 房地产市场运行三种模式359

2 建立有中国特色房地产市场模式的要素及原则361

2.1 建设有中国特色社会主义的理论原则363

2.2 建设社会主义市场经济体制的原则364

2.3 社会主义土地公有制的原则366

2.4 城市土地所有权和使用权分离的原则366

2.5 垄断经营和放开经营相结合的原则366

2.6 国家宏观调控的原则367

3 房地产市场运行模式及其内容367

3.1 土地公有制和社会主义地租是社会主义房地产市场模式的基本特征367

3.2 社会主义房地产市场中的土地市场只是使用权市场369

3.4 房地产市场运行特征370

3.3 社会主义房地产市场主体与客体结构的复杂性370

3.5 房地产市场运行机制371

3.6 社会主义房地产市场是宏观调控下的市场373

4 从传统房地产管理体制向房地产市场经济体制转轨中的问题374

4.1 深化房地产管理体制改革，把房地产经济逐步纳入市场经济运行轨道374

4.2 建立和健全房地产市场体系375

4.3 理顺房地产市场运行中的价格体系376

4.5 建立和健全房地产法规体系，使房地产市场运行规范化377

4.4 建立和健全房地产租税费体系，合理分配房地产收益377

4.6 建立和健全房地产市场调控体系，加强国家对房地产市场运行的宏观调控，使房地产经济与国民经济协调地发展378

结束语379

在国家宏观经济调控下房地产业和房地产市场沿着预期的方向发展379

190年代以来中国房地产业基本上完成了一个发展周期380

2 房地产业始终是国民经济的先导产业和基础产业并将发展为支柱产业381

3 房地产业在国家宏观调控中逐步向健康和规范化方向发展384

4 中国房地产业发展前景十分广阔389

后记392