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第一篇　为房产找个好婆家——物业管理入门篇2

上卷　物业管理指南2

第一章　物业管理，我的生活不能没有你3

一、物业管理的必要性3

二、物业管理的发展趋势7

第二章　物业管理，让我们一起来认识你9

一、物业和物业管理的含义9

二、物业管理的范围、目的和任务9

三、物业管理的基本内容12

第三章 无形的财富，良好的形象——亟待重视的物业管理品牌意识13

一、提高科技含量有利于提升物业形象14

二、准点保质交房有利于提升物业形象16

三、提前完成服务配套有助于提升物业形象18

一、各类型房屋的管理19

第四章　八仙过海，各显神通——形形色色的物业管理类型19

二、委托和自主类型物业的管理21

第五章　长期酝酿，精心策划——物业模式和组织形式23

一、物业管理模式23

二、物业公司的筹备、组成和机构24

三、房管所向物业管理公司转制26

第六章　职责是导向，法律是保障——物业公司的义务和权利29

一、物业管理公司的权利29

二、物业管理公司的义务30

三、物业公司的性质与公司成立的手续30

四、物业公司的等级31

五、物业管理的证书管理33

一、物业接管验收意义重大34

第七章　责任重于泰山——物业接管的程序及责任34

二、验收物业应提交有关文件36

三、验收物业的程序37

四、验收物业时的注意事项38

五、接管物业的善后问题39

第八章　怀胎十月、一朝分娩——物业公司的产生和准备40

一、物业管理公司的条件40

二、物业公司产生的程序42

三、物业管理权的确定44

四、签定物业管理委托合同45

第九章　早参与，早受益——物业管理的早期介入47

一、参与物业规划，打好管理基础47

二、建立管理机构，健全管理制度48

四、联合社会各界，建立两个网络49

三、参与工程监理，严把物业验收关49

五、提前进入角色，启动物业基金50

六、办好交楼手续，签订入伙合约51

七、促进双方交流，签定管理合同52

第十章　笑脸迎来一家人——业主入住安排54

一、提前做好迎接准备54

二、业主入住前的宣传公关55

三、通知办理物业入伙手续55

四、安排住户入住57

五、签定业主公约58

六、住户手册的发放60

第十一章　成功合作的开始——指导成立业主委员会60

一、成立业主委员会的条件60

二、物业管理委员会的组建61

三、物业管理委员会的权利与义务62

四、确定物业管理委员会章程64

五、物业管理公司的选聘、续聘和解聘65

附一：本篇举例66

深圳市物业管理公司住宅小区的“住户手册”66

附二：本篇答疑73

一、物业管理什么时候开始介入为好？73

二、业主与用户是一回事吗？73

附三：法规选登74

法规一：建设部、国家工商行政管理局关于印发推行《物业管理委托合同示范文件》的通知74

法规二：城市新建住宅小区管理办法85

法规三：城市住宅小区竣工综合验收管理办法90

法规四：房屋接管验收标准93

法规五：深圳市住宅局住宅区委托管理合同书（标准文本）103

法规六：深圳经济特区住宅区物业管理条例109

法规七：深圳市物业管理合同示范文本120

法规八：深圳市业主公约示范文本128

第二篇　好物业，金不换——物业管理制度篇135

第一章　问题不少，前途光明——当今物业管理的现状及对策136

一、我国物业管理现状137

二、改变物业现状的对策140

三、建立专业物业管理体系143

第二章　一个萝卜一个坑——现代物业管理的责任制144

一、管理责任制是业务的保障144

二、物业管理人员的基本素质145

三、物业管理人员的岗位责任制147

四、物业管理人员工作规范149

一、物业管理的安全科学性日益加强152

第三章 适应时代，追赶潮流——现代物业管理的方法152

二、物业管理企业服务质量不断提高154

三、物业管理越来越走向集约化156

四、物业管理的效益越来越明显156

第四章　重点出击，齐抓共管——物业管理的七大要点157

一、对物业管理的基本要求157

二、对物业管理人员的基本要求158

三、物业管理的基本条件158

四、物业管理的基本定位160

五、如何使物业管理最优化160

六、确立物业辖区的管理规则161

七、戒除房地产管理的四大弊端162

一、物业人员培训的必要性163

第五章　人是决定性因素——物业公司的人事管理163

二、物业公司人员培训的主要内容165

三、物业公司人员培训的三个层次167

第六章　谁来管理物业管理公司168

一、管理物业公司的目的169

二、物业公司的八大“管理病”169

三、管理物业公司的方法170

第七章 有约在前，有约为证——物业管理中公约的签定171

一、业主公约（房屋产权所有人公约）171

二、管理委员会章程172

三、委托管理合同172

四、管理公约173

第八章　分门别类，各归其主——各类物业的管理175

一、基层物业管理175

五、其他文件175

二、办公楼的物业管理176

三、高层楼宇的物业管理177

四、写字楼物业管理179

五、公共商用楼的物业管理185

六、高层公寓的物业管理186

七、租赁性物业的管理190

八、公有住宅售后的物业维修管理195

九、智能住宅物业的管理199

第九章　取之于民，用之于民——物业公司的收费管理204

一、物业公司的收费管理204

二、建立财务开支监督制度208

三、完善财务管理制度208

四、执行严格的财政预算209

第十章　美观、安全同样重要——物业公司对房产装修的管理210

一、房产装修申请手续的管理210

二、房产装修工程质量管理212

三、房产装修合同与价格的管理212

四、房产装修作业现场的管理213

第十一章　让你的房屋活起来——物业公司对房屋租赁的管理213

一、购房出租，天经以义213

二、确认房屋租赁人的资格214

三、签订物业租赁合同的原则215

四、签订房屋租赁合同的内容216

五、履行房屋租赁手续218

六、物业租赁双方的权利和义务218

七、解除租赁合同的条件222

八、出租房产应注意的事项223

第十二章　独运匠心，八面玲珑——物业公司的各项管理224

一、物业公司的卫生绿化管理224

二、物业公司的环境管理227

三、物业公司的维修保养管理233

四、物业公司的保险管理235

五、物业公司的治安管理237

六、物业公司的消防管理244

七、物业公司的车辆管理246

八、仓库的物业管理248

九、物业管理公司下属企业的管理251

十、物业管理与社会各专业部门管理的分工范围252

十一、物业管理公司的文明化管理255

一、住宅小区的物业管理256

第十三章　美好家园，共同创建——居住性物业的管理256

二、平房住宅物业的管理263

三、服务性公寓的物业管理265

四、公有住宅售后的物业管理271

五、超级住宅物业的管理286

第十四章　物业财产，价值几何——物业的评估管理286

一、评估物业价格的全过程287

二、物业估价的基本事项290

三、物业评估资料的收集与整理291

四、物业评估的实地勘查292

五、物业最高最佳使用分析292

六、物业评估的常用方法293

七、综合评估决定物业价额293

八、撰写估价报告书294

九、物业管理中的价值增值295

附一：本篇举例297

举例一、险房不许出租297

举例二、中海深圳物业管理公司《员工手册》298

附二：本篇答疑310

一、物业管理收取费用要收税吗？310

二、物业公司对维修基金的使用有无决定权？311

三、物业管理公司应履行哪些义务和责任？311

附三：法规选登312

法规一：建设部、财政部关于《住宅共同部位共用设施设备维修基金管理办法》312

法规二：物业管理企业财务管理规定316

法夫三：北京市居住小区物业管理办法322

法规四：上海市公有住宅售后管理暂行办法327

法规五：建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定340

法规六：北京对外来人员租住房星的有关规定344

法规七：家庭居室装饰装修管理试行办法347

法规八：广州币建设开发物业公司住宅小区综合管理规定351

第三篇　给业主一张好脸——物业管理技巧篇356

第一章　人的名，树的影——创立物业公司精品形象357

一、精品形象是生存的有力支撑357

二、物业公司成功管理的表现358

三、创造物业公司品牌形象的办法360

四、优秀物业管理举例372

第二章　笑迎八方客，真诚交朋友——物业管理中的公共关系377

一、物业管理中的公关项目377

二、物业管理中公共关系的主要类型378

三、物业管理公司与发展商的公共关系380

四、客户联谊会：最好的物业宣传活动（举例）382

一、物业服务的现状及对策386

第三章　物业的主题永远是服务第一——物业管理中的各项服务386

二、物业管理中的各项服务388

三、超前观念是物业服务模式的先导391

四、信息化管理提高物业服务效率392

第四章　处变不惊，临危不乱——物业管理中紧急情况的处理393

一、电梯困人的紧急处理393

二、爆喉及水箱过满的紧急处理394

三、发生火警时消防的紧急处理395

四、停电和电力故障的紧急处理397

五、瓦斯和易燃气体泄漏的紧急处理397

六、雷暴及飓风的紧急处理398

七、对盗窃及停车场被劫事件的紧急处理399

八、业主或住户投诉的紧急处理400

九、可疑物件及恐吓电话的紧急处理400

十一、拾获财物的处理方法401

十、对偷车事件的紧急处理401

十二、发现住户受伤或生病的紧急处理402

十三、小区内私家路上违规或遗弃车辆的紧急处理402

十四、车辆发生意外事故导致损坏设备的紧急处理403

附一：常用物业专用术语403

一、物业管理403

二、房屋产权所有人（业主）404

三、房屋产权所有人大会（业主大会）404

四、物业管理委员会404

五、小康住房405

六、增值405

七、折旧405

十一、自用设备406

十、自用部位406

八、住宅小区物业管理406

九、质押担保406

十二、共用部位407

十三、共用设备407

十四、公共设施407

十五、房屋承重结构408

十六、建筑面积408

十七、使用面积408

十八、居住面积408

附二：各类物业管理文件的起草409

一、入伙通知书409

二、物业催缴通知书411

四、通知住户暂停电力供应412

三、物业通知住户暂停煤气供应412

五、通知住户暂停电梯服务413

六、通知住户有关暂时关闭垃圾槽以便进行维修事宜413

七、通知住户进行外墙维修和清洁期间内之保安安排414

八、增加管理费通知414

九、移交物业于租户415

十、交回已签署之文件和要求租户付清已代什之复印费416

十一、防风措施通知417

十二、车辆驶入本小区中请表418

附三：本篇答疑419

一、业主、物业公司、业主大会违反物业管理规定应如何处理？419

二、上海市对于前期物业管理有何规定？419

附四：法规421

法规一：建设部发布全国城市文明住宅小区达标考评办法（试行）421

法规二：关于印发《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》的通知423

法规三：全国优秀管理住宅小区考评验收（预评预验）标准427

法规四：上海市居住物业管理条例433

第四篇　有规矩才成方圆——物业管理的法律篇451

第一章　楼花难盛开，期望成失望——物业管理纠纷的常见表现452

一、物业管理不善是纠纷的主要原因452

二、物业管理纠纷的主要因素453

三、如何避免物业管理纠纷454

第二章　以真理为武器，以法律为准绳——物业管理公司的法律保障456

一、物业管理公司的法律职责456

二、物业管理公司的违法行为456

三、物业管理法律责任的方式457

四、解决物业纠纷四步曲458

一、物业管理官司的类型463

第三章　手中有法，官司好打——怎样打物业管理官司463

二、物业管理官司的法律依据464

三、物业管理官司的责任认定465

四、物业管理纠纷的主要表现467

五、哪些房产案件可以向人民法院起诉471

第四章　家有家法，行有行规——房产物业纠纷的行政诉讼473

一、房产物业纠纷行政诉论的审理范围473

二、不属行政诉讼受案范围的房产物业纠纷474

三、房地产行政诉讼的管辖475

四、房地产物业行政诉讼的原则475

五、房产物业纠纷行政诉讼的程序476

第五章 未雨绸缪，防患未然——常见物业纠纷的避免和处理方法478

一、物业产权纠纷的预防及对策478

二、房产价格纠纷的预防及对策481

三、房产面积纠纷的预防及对策482

四、物业合同纠纷的预防及对策485

五、购房纠纷的预防及对策490

附一：本篇举例492

一、开发商未能及时办理业主产权证492

附二：本篇答疑493

一、如何处理预售商品房建筑面积交付时增减的493

纠纷493

二、新拆迁法对被拆迁人给予哪些补偿495

三、山墙公用面积如何分摊计算497

附三：本篇法规498

法规一：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）498

法规二：城市商品房预售管理办法500

法规三：商品房购销合同（标准文本）503

法规四：商品住宅性能认定管理办法515

下卷　业主入住指南524

第一篇　从从容容入新居——业主入住的准备篇524

第一章 入住时我们不懂物业——业主验收房屋入住的学问525

一、入住基本条件525

二、入住基本手续525

三、阅读“入住指南”——住户手册530

四、物业管理公约的制定532

五、入住后的装修533

六、产权登记过户537

七、参加房屋及家庭财产保险538

八、家庭财产保险合同的签订540

一、核验物业时应注意的事项543

第二章　买了一套什么房——业主对楼宇的验收543

二、核验物业的主要项目546

第三章　我们是物业的主人——业主委员会的选举及权利义务552

一、业主管理委员会的法人地位552

二、业主委员会的产生过程552

三、业主管理委员会成立的确认553

四、业主委员会大会的召开555

五、业主管理委员会的意义和作用556

第四章　确认你的权利——业主的权利及义务560

一、业主入住的五大权益维护560

二、关于业主权利及义务的法律规定563

附一：本篇举例567

一、购房合同不严谨导致投诉无门567

二、物业管理公约的制订范本——新世界广场写字楼管理公约568

附二：本篇答疑579

一、我买了首层花园，按照开发商的承诺，首层花园可以“赠送”给首层住宅的买主，请问这种权利有效吗579

二、请问，根据最新国家税收政策，购买房屋的契税如何计算？有哪些减免580

三、请问购买住房，选择多大的物业社区为好581

四、请问，购买住房为什么要考虑物业因素582

五、业主管理委员会委员的参选代表应根据何种比例选举产生582

六、业主大会的职责和职权是什么583

七、已售房改公房的个人如何交纳物业管理费584

八、已售房改公房所有人应如何交纳供暖、燃气设施维修和更新等费用585

附三：法规选登587

法规一：建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知587

法规二：商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定588

第二篇　精打细算看收费——业主入住的经济篇591

一、物业管理收费包括哪些部分592

第一章　交放心钱，住放心房——业主入户时需交哪些费592

二、业主入户时需交纳的常规费用593

三、《明码标价表》——业主入户时的交费指南595

第二章 物业收费，亮出你的许可证——物业收费有章可循596

一、物业收费项目有案可查596

二、物业收费差异，原因在于成本597

三、物业收费——政府和物业管理公司，哪个说了算598

第三章　交明白钱，做明白人——物业管理交费的注意事项599

一、已入住和未入住的房屋都要交物业管理费599

二、大修、小修、中修，各种费用需要交纳600

三、物业未提供服务的项目不必交费601

四、优秀管理小区收费可以上浮601

一、住户个人交费项目602

第四章　按档次交纳费用——普通小区物业管理收费标准602

二、产权人交费项目604

附一：本篇举例607

一、利用税费调整机遇，抓紧时间购置物业607

附二：本篇答疑608

一、公有住宅售后管理服务费收取有什么规定？608

附三：法规选登609

法规一：关于调整房地产市场若干税收政策的通知609

法规二：北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法611

法规三：北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法614

法规四：北京市契税管理规定617

法规五：北京市关于办理土地增值税纳（免）税手续的通告621

第三篇　办理产权证，明确物业权——业主房屋产权证的办理624

第一章　有权没有权，证书说了算——业主房屋产权证的办理625

一、商品房产权登记的两种形式625

二、商品房产权登记宜审核的内容626

三、哪些商品房不能获得产权证627

四、如何办理房屋所有权证627

五、办理所有权证必须注意的事项629

第二章　权是死的，人是活的——房屋产权登记和转移630

一、房产买卖中的产权登记和转移631

二、房产交换中的产权登记和转移632

三、房产赠与时的产权登记和转移632

四、房产继承中的产权登记和转移632

一、如何办理私房买卖637

第三章　私房成交，依法保障——买卖私房的产权登记637

二、如何办理私房产权互换手续638

三、如何办理过户登记手续639

第四章　谁最拥有发言权——物业的产权产籍管理639

一、产权管理是产籍管理的基础640

二、产籍管理为产权管理提供依据和手段640

三、产权、产籍管理互相依存、互相配合640

第五章　一旦所有，是否永远拥有——有关业主产权的注意事项641

一、房地产产权有哪些限制641

二、房屋产权如何办理公证手续642

三、什么情况下房地产产权会消失643

四、商品房预售契约可不可以抵押644

五、房屋产权证遗失该怎么办644

一、土地使用权期满后，房屋所有权人如何申请645

续期645

附一：本篇答疑645

六、房屋产权的登记记名645

二、能将房产赠与子女吗646

附二：法规选登648

法规一：城市房地产转让管理规定648

法规二：城镇房屋所有权登记暂行办法653

第四篇　居室小天地，幽然生雅趣——业主入住的雅趣篇656

第一章　文化品味，点化家居风景——营造家庭文化氛围657

一、居室品位与文化品味兼顾657

二、敢于创新，注重文化风格658

三、灯光营建意境，花草再现生态658

四、增加文化情趣，注重格调和谐659

一、空间组织要科学，室内设施要实用660

第二章　调动视听通感，开拓健康空间——居室设计凸显环境意识660

二、空间要开阔，视听要私密661

三、装饰要健康，取材要环保662

四、环境要优雅，氛围自然化663

第三章　确定主次色彩，再造自然情调——居室设计中的色彩运用664

一、确定主色调，宁整勿杂664

二、控制重点色，点缀更佳664

三、限制不同色，整体划一665

四、注重材质，色感俱佳665

五、红色还需绿色配，万绿丛中一点红665

第四章　有家的感觉真好——居室装饰的功能和风格666

一、功能的定位667

二、风格的确定668

一、房屋结构莫乱改669

二、电线埋墙要小心669

第五章　家应是最保险的地方——居室装修中的安全因素669

三、装修新居后要空置通风670

第六章　花儿虽好莫乱栽，曲儿虽好莫乱唱——家居装饰中的种种危害671

一、装修居室，任意乱为671

二、装修人员，素质低下673

三、装修规格，缺乏规范674

第七章　设计活动区，安排居住区——居室装修中的功能因素675

一、居室分区，各不相扰675

二、门厅的分隔作用675

三、卧室的安静私密676

四、卫生间功能体现677

五、厨房的流线功能677

六、户外环境的绿化舒展677

二、“上轻下重”的色彩最宜人678

一、“上轻下重”的结构与质地最可人678

第八章　阴阳和谐，上下一体——家居装饰中的“重”与“轻”678

三、“重工艺、轻材料”最适人679

四、“重创意、轻投资”最迷人679

第九章　九折肱而成良医——居室装修中的经验谈680

一、提防装修陷阱的方法680

二、物业有关住户装修的规定682

三、签订家庭装修合同的注意事项685

四、家庭装修须六防687

附一：本篇举例689

装扮矮房的招术689

附二：本篇答疑690

怎样为地板打蜡690

附三：法规选登691

北京市家庭装饰工程质量验收规定（试行）691