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第一章概论1

第一节 房地产的概念与特性1

1．房地产的概念1

2．房地产的特性4

第二节 房地产开发经营的涵义和作用9

1．房地产开发经营的涵义9

2．房地产开发经营的作用和意义11

第三节 房地产开发经营的规律及特点11

1．房地产开发经营的规律11

2．房地产开发经营的特点12

第四节 房地产开发经营的现状与前景12

1．决策阶段15

第一节 房地产开发项目建设的基本程序和要求15

第二章房地产开发的实施15

2．前期阶段18

3．建设阶段20

4．竣工阶段21

第二节 房地产工程建设的招投标23

1．房地产开发中的招投标活动23

2．招投标的方式25

3．招投标工作程序26

4．招投标过程应当注意的问题26

第三节 房地产开发工期与质量管理27

1．房地产开发工期管理27

2．工程质量管理28

2．规划设计29

第四节 房地产开发过程中必须注重的几个问题29

1．市场预测29

3．征地拆迁30

4．基础设施建设30

5．公共福利配套设施建设30

第三章房地产开发企业的经营决策32

第一节 房地产开发企业经营决策的内容和作用32

1．经营决策的含义32

2．经营决策的内容32

3．经营决策的类型34

4．经营决策的作用35

第二节 经营决策的程序和方法36

2．进行项目可行性研究37

1．项目调查37

3．组织评估46

4．进行决策47

第三节 房地产开发的市场调查与预测48

1．市场调查的内容48

2．市场调查的步骤和方法48

3．房地产市场预测51

4．市场调查和市场预测的作用53

第四节 影响房地产开发的经济技术因素54

1．资金因素54

4．建设周期因素57

第四章房地产开发的资金筹集59

第一节 筹集房地产开发资金的意义和作用59

1．房地产开发资金的来源渠道62

第二节 房地产开发资金的来源渠道与优化配置62

2．房地产开发资金的优化配置65

1．银行房地产开发信贷业务形式的划分72

第三节 银行信贷资金72

2．房地产开发信用贷款的主要内容73

第四节 不动产抵押贷款75

1．不动产抵押贷款的种类76

2．企业单位不动产抵押贷款77

1．企业的管理制度必须服从国家的法律、条例、规定83

第五节 债券筹资83

1．房地产开发企业利用债券筹资的益处84

2．发行债券的前期工作85

3．对发债券种类、方式等发行条件选择88

4．房地产开发企业发行企业债券的报批程序及信用评级99

5．选定债券发售方式及承销人102

第六节 股票筹资103

1．利用股票筹资对股份制房地产开发企业的意义和作用105

2．房地产开发股份有限公司发行股票的用途107

3．房地产开发股份有限公司可以发行的股票种类及股东应具有的权益108

4．房地产开发股份有限公司股票样式设计121

5．房地产开发股份有限公司发行股票可采用的发行方式及发行价格121

6．房地产开发股份有限公司发行股票的程序123

第五章房地产开发的前期准备工作132

第一节 取得土地使用权和征用土地132

1．土地使用权的出让133

2．土地使用权的出让期是有年限的134

3．土地使用权出让合同135

4．土地使用权出让金的确定138

5．土地使用权出让的形式138

6．土地使用权出让的程序138

第二节 拆迁安置工作142

1．拆迁安置工作的内容142

2．拆迁安置工作的程序143

3．拆迁安置工作各项费用的计算143

第三节 规划设计145

1．城市规划的一般概念146

2．开发区规划147

第四节 城市基础设施建设149

1．基础设施的特点150

2．开发区基础设施建设151

第一节 房地产交易市场的产生及其作用158

1．房地产交易市场的定义158

第六章房地产交易市场158

2．我国房地产市场的体系159

3．房地产市场的流通形式160

4．房地产交易市场的作用161

5．出售住宅管理164

1．房地产交易特点167

第一节 如何组建房地产开发企业167

第二节 房地产交易市场特征167

2．房地产市场特征168

第三节 房产交易169

1．房产买卖交易程序170

2．房屋租赁程序173

3．房屋调换市场177

第四节 土地交易179

1．城市土地使用权出让180

2．城市土地使用权转让185

3．城市土地使用权出租188

4．城市土地使用权抵押190

5．划拨土地使用权的经营活动191

6．土地使用权终止193

第五节 房地产市场价格的变动规律194

1．房屋出售价格及其变动规律195

2．房屋租赁价格及其变动规律201

3．地价构成及变动规律206

第七章房地产产权与产籍管理208

第一节 房地产产权与产籍的基本涵义及其分类208

1．房地产产权的基本涵义及其分类208

2．房地产产籍的基本涵义及具体内容213

第二节 房地产产权产籍管理现状214

第三节 房地产产权管理的基本内容和方法220

1．房屋产权登记的种类220

2．申请产权登记应提交的主要证件221

3．房地产产权登记的程序224

4．产权登记应注意的事项235

第四节 房地产产籍管理236

1．房地产产籍管理的内容236

2．房地产地籍测量238

3．房地产产权档案241

第一节 房地产估价的概念248

第八章房地产估价248

第三节 房地产价格的种类254

1．房产价格、地产价格、“房地”产价格254

2．市场价格、理论价格、评估价格255

3．总价格、单位价格、楼面地价256

4．所有权价格、使用权价格256

6．抵押价格、课税价格、征用价格257

5．拍卖价格、招标价格、协议价格257

7．底价、期望价、补地价258

第四节 房地产估价的原则与程序258

1．房地产估价的原则258

第二节 需要房地产估价的理由259

8．法定地价、标准地价、公告地价、申报地价、公告现值259

2．房地产估价的程序263

第五节 房地产估价的主要方法270

1．市场比较法271

2．收益还原法278

3．成本法286

4．剩余法292

5．路线价估价法306

5．登记帐簿311

6．长期趋势预测法315

竣工面积319

第六节 影响房地产价格的主要因素325

1．供求状况327

2．物理因素327

3．环境因素330

4．行政因素330

5．经济因素333

6．人口因素333

7．社会因素334

8．心理因素335

9．国际因素336

10．其他因素337

第九章房地产开发企业财务管理338

第一节 房地产开发企业财务管理的必要性338

1．财务管理的意义338

2．财务管理的主要任务339

第二节 房地产开发企业财务计划管理341

1．财务计划的概念及作用341

2．财务计划的特点342

3．财务计划构成的内容343

4．财务计划的编制原则347

5．开发企业财务计划编制的主要依据348

6．确定财务计划指标的基本方法349

1．开发企业的资金来源构成及运动350

第三节 房地产开发企业资金的金额管理350

2．开发企业资金运动的特点352

3．房产开发企业资金来源的管352

4．房地产开发企业资金占用管理362

第四节 房地产开发企业的成本管理366

1．成本的概念366

2．开发企业的成本构成367

3．开发企业的成本管理及作用368

4．开发企业成本计划370

5．开发成本核算373

6．开发企业的成本对比分析374

7．成本管理责任制375

第五节 房地产开发的会计核算方法376

2．会计帐户的设置377

1．会计科目的设置377

3．复式记帐378

4．填制和审查会计凭证380

6．编制会计报表382

第六节 房地产开发企业财务报表与财务分析383

1．财务报表的分析与运用383

2．财务分析的形式及特点384

3．财务分析的方法385

第七节 房地产开发收益的分配方式387

1．开发企业收益分配的原则387

2．开发企业利润分配制度388

3．开发企业的纳税种类389

4．开发企业利润的构成390

5．开产企业的利润分配390

1．开发企业财务管理应遵循的原则391

第八节 房地产开发企业财务管理遵循的一般原则和要求391

2．开发企业财务管理制度392

3．开发企业财务管写的方法及要求393

第十章房地产物业管理396

第一节 房地产物业管理的概念396

第二节 房地产物业管理的目的及作用397

1．物业管理的目的397

2．物业管理的作用397

第三节 我国房地产物业管理现状400

1．城市房地产401

2．房产物业管理现状403

第四节 房地产物业管理的主要内容417

1．物业管理的宗旨417

2．从业人员培训及职业道德418

3．物业管理策略及要点419

4．物业管理公司与业主的权利和义务420

5．房屋出租人与承租人的权利和义务426

7．房屋设备管理442

第五节 房地产物业管理的基本方法445

1．改革管理体制，建立企业化管理经营机制445

2．依法管理，建立行之有效的房产管理制度447

3．开展综合性有偿服务，为业主住户提供方便447

4．全面推行经营承包责任制，完善上下协调的管理网络448

5．管区职工租赁承包的方法451

6．国外住宅区管理概况简介452

第六节 房地产物业管理原则及要求456

1．住宅小区管理456

2．公寓住宅管理458

3．高层楼宇管理460

4．平房住宅管理461

第十一章房地产开发企业467

1．组建房地产开发公司的基本条件467

2．房地产开发企业的类型468

4．组建房地产开发股份制企业469

3．组建房地产开发企业的程序469

2．事业单位企业化管理是一种过渡办法471

1．房地产开发企业是独立的企业法人471

第二节 房地产开发企业的性质471

3．房地产开发企业应以全民所有制为主体472

第三节 房地产开发企业的资质与等级标准473

1．房地产开发企业资质管理的提出473

2．房地产开发企业资质的内容473

3．房地产开发企业资质等级标准473

1．房地产开发企业的业务范围476

第四节 房地产开发企业的业务范围、内部机构设置和人才结构476

2．房地产开发企业的机构设置478

3．房地产开发企业的人才结构479

第五节 房地产开发企业经理的领导艺术480

1．开发公司经理着重抓哪些事480

2．开发公司经理应具备的业务素质481

3．开发公司经理应具备的思想作风482

4．开发公司经理应树立三个观念482

2．企业管理制度的建立必须树立三个观念483

第六节 房地产开发企业的管理制度483

3．房地产开发企业的主要管理制度484

附录485

一、名词解释486

一画486

一般损坏房486

一级房地产市场486

二画486

二级房地产市场486

二级抵押机构486

七通一平486

八项因素租金486

土地契约487

土地使用证487

土地权属487

土地划拨487

土地登记487

土地使用权487

三通一平487

三项因素租金487

三级房地产市场487

三画487

土地价格488

土地等级488

土地经营488

土地抵押488

土地租赁488

土地补偿费488

土地使用费488

中外合资产489

四画489

中国房地产业协会489

土地使用权有偿出让和转让489

住宅再生产49

开发490

文革产490

开发区规划设计490

开发程序490

公产490

中国人民建设银行490

中国房地产及住宅问题研究会490

公私合营产490

开发建设工程管理491

以物易地491

以租养房491

以产批租491

户型491

户室比491

五画491

外产491

外侨产登记491

旧城改造492

市场预测492

市场调查492

他项权利登记492

代理权492

市场信息492

市场价格492

市场租金492

市场492

代营权493

民建公助493

六画493

地租493

地契493

地皮493

地号493

地志493

地政493

地震裂度494

产别494

产籍494

地租管理494

多角换房494

级差地租494

地税494

地籍管理494

地籍494

地产494

地籍档案494

全优工程495

全员产值495

全员人均竣工面积495

全危房495

危险房495

全民单位自管公产495

全国大中城市换房工作指导中心495

成本预测预控496

托管产496

有限产权496

协议租金496

再开发地区496

合格工程496

成本租金496

合同的变更和解除496

合同的调解与仲裁496

七画497

住房证497

住宅券497

住宅基金497

住房储蓄497

住房储蓄银行497

住宅投资497

住房补贴497

住宅发展资金498

住宅建设标准498

住房制度改革498

住房分配原则498

住宅消费基金498

住宅所有权498

住宅商品化498

住宅合作社498

开发计划498

住房有奖储蓄499

住房福利金制度499

住宅抵押贷款制度499

住宅单元组合499

住宅户型单元499

住宅个体499

利用外资499

场地开发费500

局危房500

采光系数500

投资回收率、投资回收期500

进房证500

附属工程500

场地使用费500

违章用地501

评标501

余房量501

八画501

国土开发和整治501

国土资源501

国土规划501

国际市场经营502

居住区502

居住小区502

国际住房年502

国家储备土地502

国家经租502

居住生活单元503

居住区规划503

居住区组成503

居住建筑用地503

居住区建筑群的行列式布置503

经济预测504

经济效益504

经济技术开发区504

建设工程招标、投标504

建筑地段地租504

居住区建筑群的周边式布置504

居住密度504

居住区建筑群的自由式布置504

经济特区504

建筑系数505

房屋预售505

房地产市场505

房地产业505

建房贷款505

建筑高度505

建筑开间505

建筑进深505

建筑透视图505

建筑立面图505

建筑平面图505

建筑总平面图505

房屋估价标准506

房屋所有权的买失506

房屋全价出售506

房屋建筑面积竣工率506

房屋危险点506

房屋买方市场506

房屋补贴出售506

房屋租赁管理506

房屋卖方市场506

房屋查勘鉴定507

房屋倒塌事故507

房屋验收507

房屋接管507

房屋移管507

房屋漏管507

房屋撒管507

股票507

拆迁比508

建安比508

拆建比508

金融508

物业508

拆迁对象508

拆迁户508

股息508

拆迁安置办法508

购房分期付款509

购房贷款509

青苗补偿费509

征而未拆509

征地509

征而未用509

炒卖地皮509

周转房509

招标方式509

城市土地管理510

城市总体布局510

城市建设510

城市维护建设税510

城市建设综合开发510

九画510

城市规划510

容积率510

招标方法510

施工图511

施工勘察511

施工工期511

施工准备511

施工进度计划511

施工管理费定额511

砌体空鼓511

砌体倾斜511

砌体弯曲511

换房纤手512

原地翻建翻修512

十画512

换房赶集会512

借入资金512

换房服务网512

砌体裂缝512

砌体酥碱512

十二画512

硝化现象512

标书512

砖标号513

特殊用地513

流通资金513

流通资金周转次数513

流通资金占用率（产值资金率）513

租金收缴率514

准地租514

浮动租金514

准成本租金514

租金冻结514

真正的地租514

租金标准514

租金损失514

通用性房屋514

租金管理514

预算定额515

部门或企业投资效果系数515

预算管理515

预收租金515

预检515

预算包干515

预制装配式建筑515

配套工程515

配水管网515

基本建设投资方向516

基本建设投资额516

基本建设工程造价516

基本建设516

排水系统516

隐蔽工程验收记录516

隐预检516

十一画516

混凝土517

框架建筑517

累进租金制517

混合结构房屋517

混水墙517

清水墙517

基本建设项目竣工决算517

基本建设投资贷款517

基本建设投资经济效果517

混凝土标号518

混凝土配合比518

铝合金建筑型材518

滑升模板建筑518

暂停计租518

窗的分类518

集资建房519

强制迁出519

强占公房519

集体单位自管公产519

竣工日期519

遗嘱继承519

遗失登记519

新建登记520

新型建筑材料520

概算定额520

新开工面积520

墙体分类520

墙板板缝漏水520

熟荒地520

十三画以上520

竣工工程产值520

广州经济技术开发区土地使用权投标书521

二、实用经济文件例文521

广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书523

附：广州经济技术开发区土地使用权出让投标须知524

建筑工程勘察设计合同526

建筑安装工程承包合同532

北京地区商品房购销合同538

关于联合筹建上海XX房地产股份有限公司的协议书（草案）543

组建《××房地产股份有限公司》投资认定书548

中国人民建设银行城镇土地开发和商品房借款合同548

2．规划设计因素55

三、房地产有关重要政策法规有限责任公司规范意见（1992年5月 15日）550

3．征地拆迁因素56

股份有限公司规范意见（1992年5月15日）563

股份制企业试点办法（1992年5月15日）589

股份制试点企业财务管理若干问题的暂行行规定（1992年1月1日）593

股份制试点企业劳动工资管理暂行规定603

城市绿化条例（1992年6月22日）604

试块试验报告单609

公有住宅售后维修养护管理暂行办法610

关于印发《城镇住宅合作社管理暂行办法》的通知（1992年5月14日）612

砖基础613

国有资产产权登记管理试行办法613

关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知（1992年4月21日）622

关于住房资金的筹集、使用和管理的暂行规定623

国有资产评估管理办法（1991年1月16日）626

关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知（1992年4月27日）629

城市房屋拆迁管理条例（1991年3月22日）631

外商投资开发经营成片土地暂行管理办法（1990年5月19日）638

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日）641

全国人大常委会关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定（1988年12月29日）647

中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（1988年9月27日国务院发布）649

中华人民共和国土地管理法（1987年1月1日）651

建设银行关于颁发《国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法》的通知（1988年8月31日）660

建设部国家物价局国家工商行政管理局关于加强房地产交易市场管理的通知（1988年8 8日）669

国家计划委员会国家土地管理局建设用地计划管理暂行办法（1987年10月15日）673

财政部税务总局关于对经营商品房收入征免营业税问题的通知（1987年7月28日）676

财政部税务总局关于对城市综合开发公司征收国营企业所得税问题的补充规定（1987年7月1日）677

财政部税务总局关于城市综合开发公司征收国营企业所得税问题的规定（1985年11月18日）678

财政部关于颁发耕地占用税具体政策的规定的通知（1987年6月25日）679

国务院关于发布《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的通知（1987年4月12日）682

财政部关于建筑税征免问题的若干规定（1987年10月6日）684

财政部关于颁发《中华人民共和国建筑税暂行条例实施细则》的通知（1987年8月9日）688

国务院关于发布《中华人民共和国建筑税暂行条例》的通知（1987年6月25日）691

中华人民共和国房产税暂行条例（1986年9月15日）694

财政部、建设银行国营城市建设综合开发公司财务管理暂行规定（1985年10月22日）695

国家计划委员会城乡建设环境保护部城市建设综合开发公司暂行办法（1984年11月）698

城市规划条例（1984年1月5日）701

四、长度、面积、地积单位进位和换算表709

公制单位进位和换算709

市制单位进位和换算710

英制单位进位和换算710

台湾坪与公制单位换算711