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第一节 房地产市场的交易对象1

第一章 房地产市场特征1

第二节 地产投资市场5

第三节 房地产市场结构8

图1．1 房地产市场结构9

第四节 房地产市场是不充分市场11

第五节 房地产市场与股票证券市场12

图1．2 房地产业增长指数与整个经济增长指数的关系14

表1．1 房地产市场与股票证券市场的比较15

习题16

第一节 土地价值17

第二章 城市土地定价原理17

图2．1 生产总成本与物业所处位置19

图2．2 土地租金的支付能力20

图2．3 生产两种产品时的土地使用模式21

图2．4 两种产品的土地租金支付能力22

第二节 土地投标27

图2．5 市场土地租金曲线27

图2．6 企业最佳位置30

习题34

第一节 物业价值与租金纯收入36

第三章 物业价值36

第二节 等额租金与租金每年修订方案37

图3．2 存款P■取过n期利息R后取出P■38

图3．1 存款P■后每期取利息R直至永远38

图3．3 等额租金支付方案41

表3．1 等额租金制下的资金恢复能力41

表3．2 租金每年修订制下的资金恢复能力43

表3．3 等额租金方案与租金年递增（减）方案的比较44

图3．4 租金每年修订方案44

图3．5 租金每年修订与等额租金方案比较46

第三节 固定年限修订一次租金方案46

图3．6 固定年限修订一次租金方案现金流量图分解47

图3．7 固定年限修订一次租金方案的资金恢复现值V■57

图3．8 租金与租值57

图3．9 租金修订期m与首期租金纯收入R■58

表3．4 租金修订期m与首期租金纯收入R59

表3．5 租金修订期m与资金恢复现值V■59

图3．10 租金修订期m与资金恢复现值V■60

第四节 租金支付方案小结60

习题61

第四章 物业性质63

第一节 物业所有权和使用权63

图4．1 投资者眼中的物业价值增长64

表4．1 五种条件下的物业使用权66

第二节 物业类型67

第三节 物业质量70

习题73

第一节 经济地租74

第五章 租金74

表5．1 农作物预期收支表75

第二节 经济地租和生产要素组合理论78

表5．2 增施化肥对农产品收成的贡献79

表5．3 资本投入的每个增量对农产品产出量的贡献80

图5．1 边际收益递减规律81

图5．2 边际产量曲线图82

图5．3 边际产量与总产出量84

图5．4 土地与资本的组合85

表5．4 土地与资本两种生产要素的组合86

图5．5 经济地租的确定87

图5．6 最佳投入量与经济地租88

图5．7 不同边际产值时的最佳投入量与经济地租89

图5．8 生产要素价格上涨对经济地租和最佳投入量的影响90

第三节 经济地租与物业租值93

图5．9 物业租值的确定94

习题96

第六章 物业的供求关系97

第一节 物业的供求97

第二节 租值不同的原因98

第三节 需求弹性和供给弹性100

表6．1 材料的弹性102

表6．3 需求价格弹性对销售总额的影响104

表6．2 青菜与猪肉的需求价格弹性104

第四节 物业的需求106

第五节 物业的供给109

表6．4 租金在总支出中所占比例对物业需求价格弹性的影响109

图6．2 物业需求下降时发展商预售可增加利润112

图6．1 物业需求高涨时发展商拖延销售可增加利润112

第六节 物业供求小结113

习题114

第七章 租值与物业类型116

第一节 农业物业116

图7．1 小麦价格与耕地租值117

第二节 商业物业118

表7．1 两个相似加油站的经营状况118

图7．2 处于不同位置的商店119

表7．2 两家商店的经营状况120

第三节 不同类型物业的租值121

图7．3 商业物业租值、商业利润与商品零售总额121

图7．4 市场物业剩余面积与租值123

第四节 写字楼124

图7．5 伦敦市和苏格兰地区70年代写字楼租值水平125

图7．6 需求增加时，部分物业租金不变导致其余物业租金飞涨127

图7．7 经济周期与写字楼租值周期130

第五节 工业物业130

图7．8 工业物业租值、工业物业空置量和制造业产值132

习题132

第八章 房地产开发活动133

第一节 开发程序与发展商133

第二节 物业开发的利润与风险135

表8．1 办公楼再开发预算表136

表8．2 租金纯收入、建筑费、开发期、贷款利率对开发期望利润的敏感性138

图8．1 租金纯收入、建筑费、开发期、贷款利率对开发期望利润的敏感性138

图8．2 影响开发利润各变量之间的联系139

第三节 风险避规140

第四节 地产价值142

表8．3 经济剩余作为地产价值143

表8．4 各期收支净现金流量143

图8．5 物业价格不变，建筑成本下降，最佳建筑增加146

图8．4 物业价格上升，建筑成本不变，最佳建筑密度增加146

图8．3 地产价值与最佳建筑密度146

表8．5 1988年5月25日深圳市公开拍卖的两块土地147

图8．6 自由竞争市场条件下的地产价值与最佳建筑密度149

图8．7 建筑密度与地产价值151

图8．8 土地的供求关系154

第五节 物业的退化155

第六节 物业开发活动的周期性156

图8．9 经济高涨对地价的双重影响157

表8．6 物业贬值与场地贬值158

第七节 物业租值的长期趋势159

图8．10 物业开发活动的周期性159

习题162

第九章 房地产开发的财务与金融164

第一节 房地产公司的财务164

表9．1 借贷资金比率对自有资本投资利润率的影响167

第二节 物业开发的财务活动168

表9．2 长期贷款偿还计划（本金不变，利息变）170

表9．3 长期贷款偿还计划（本金利息分阶段变）171

第三节 回租方案173

图9．1 短期借贷资金与长期借贷资金的关系173

表9．4 回租方案A中各方的投资收益率与空租率175

图9．2 A、B、C回租方案中发展商和金融商的收益份额176

表9．5 A、B、C回租方案中发展商和金融商的收份额182

图9．3 A、B、C回租方案中发展商和金融商的风险比例182

图9．4 A、B、C回租方案比较183

第四节 地方政府参与合作187

图9．5 D方案190

习题190

第十章政府对房地产市场的干预192

第一节 执行城市规划条例192

第二节 租金控制196

图10．1 租金控制下的供需矛盾197

习题198

附录1 含时间因素的货币等值计算199

附录2 复利系数表225

习题参考答案267

主要参考书目274