《表1 住宅特征变量及来源》

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《基于特征价格模型的昆明市商品房住宅价格影响因素研究》

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特征价格模型因变量通常指一套住宅总价格，自变量是指住宅所包含的特征变量。住宅房产的价格随房屋特征改变和时间变化而产生价格变动。在特征价格模型中，参入拟合的房产交易时间相近，所以主要考虑房产价格随房屋住宅特征改变而引起的价格变动。在对国内外学者的相关文献的研究中，将住宅的特征分为建筑特征、邻里特征以及区位特征三大类，建筑特征大多采用绿化率、容积率、物业管理费等，邻里特征大多采用到商业中心的距离、自然景观、教育配套、医疗配套等；区位特征大多采用公路线路数、交通主干道等级、所在行政区域等变量。笔者结合昆明市的实际情况，将特征因素分为3大类、17个具体特征变量，其中选取住宅租金内建筑特征为:建筑面积、房龄、朝向状态、装修程度、所在楼层、房间数目、房屋配套7个因素，选取邻里特征为:到最近中学距离、到最近小学距离、到最近幼儿园距离、到最近公园距离、到最近汽车站距离、到最近农贸市场距离、到最近医院距离以及到最近主干道距离8个因素，选取区位特征为:到市中心的距离、到最近商圈的距离2个因素，研究其对昆明市住宅租金均价的影响程度。住宅特征变量及含义见表1。