《房地产开局与残局策略》求取 ⇩

Ⅰ．房地产开局策略概述3

一、关于规定动作3

（一）坛子的故事4

（二）创造卖楼新概念5

二、关于自选动作7

（一）落实新概念，卖出好产品8

（二）不能打保票9

Ⅱ．规定动作第一步（资讯调查阶段）10

一、宏观调查11

（一）了解宏观的目的11

（二）中国房地产市场特征11

1．“小众”市场比例大12

2．二级市场未全面开放12

3．没有品质认定法规13

4．观念跟不上14

5．正处商品力阶段14

二、中观调查16

（一）了解中观的目的16

（二）中观调查涉及的主要内容16

1．该区域房地产发展整体水平评估（综观全局）16

2．该区域历年，尤其是去年、今年房地产发展情况比较（历史研究）17

3．周边同类竞争对手状况（找出对手）17

4．该地块周围未来几年的发展规划（预测未来）18

5该区域文脉状况（切入文化）18

三、微观调查19

（一）了解微观的目的19

（二）微观调查的主要访问渠道20

1．高档写字楼的常驻公司20

2．售楼部20

3．房屋租赁介绍所老板20

4．售楼部经理21

5．国营企业首脑21

6．滞销楼盘调查21

7．成功楼盘调查21

（三）微观调查体会22

1．人以群分22

2．要大感觉，不要牛角尖24

Ⅲ．规定动作第二步（资讯、土地价值研究及决策阶段）25

一、土地潜在价值评估25

（一）不要亏了自己25

（二）广州花园与大连花园26

（三）具体操作方法27

二、土地项目市场定位评估28

（一）盖什么最容易卖掉28

（二）不做市场艺术家29

三、土地项目利润价值评估30

（一）学葛朗台算账30

（二）既要叫好，又要叫座32

（三）命题作文不受命32

Ⅳ．规定动作第三步（建筑设计阶段）34

一、两点成一线34

二、三点成一线35

三、人民家园情况介绍36

（一）告诉建筑师这块地“怎么样”37

1．联合国都说好37

2．没桥暂时就不好38

3．风水好38

4．建筑师悟到了39

（二）告诉建筑师人民家园建设的意义40

1．突破区域意义40

2．规模意义40

3．城市影响意义41

（三）告诉建筑师要纲举目张43

1．无纲卖不掉房43

2．找蓝领、白领、赵老太爷44

3．谷出米来多了糠44

4．缺一不可45

5．不要空喊“以人为本”45

6．从结果找原因46

（四）告诉建筑师解决“以人为本”之道46

1．六六顺48

2．不顺不能叫“以人为本”50

3六六大顺去生活50

4．越顺越成功51

5．广告不难做了51

（五）跟建筑师说人民家园的建筑风格52

1．中国到处刮“欧陆风”52

2．变的外国风格54

3．不变的中国风格55

4．创造“中而新”56

5找不着北56

6．亮相再投票58

（六）跟建筑师说人民家园小区整体设计规划要求59

1．设计观念的要求59

2．设计实践的要求64

（七）跟建筑师说人民家园套型的要求71

1．解决套型种类的配比方面问题72

2．解决套型空间设计合理性方面问题76

（八）要与建筑师不断交流84

1．门的重要性84

2．是门85

3．也不是门86

4．神侃86

（九）进行中的策划89

Ⅴ．自选动作登场（推广营销阶段）90

一、有备而战90

（一）规定动作小憩90

（二）自选动作登场91

二、自选动作怎么玩91

（一）一个庄家91

（二）七张牌92

（三）荣业地产怎样出牌104

（四）己、已、巳111

（五）尾声113

Ⅵ．房地产策划开局操作要领114

一、资讯调查报告116

1．与投资项目相关的社会经济环境分析116

2．该区域住宅开发总量分析117

3．该区域商品住宅消化总量分析117

4．该区域不同类型房地产需求量与现状分析117

5该区域商品住宅市场不同档次需求量与现状分析118

6．该区域明星楼盘分析（住宅市场）118

7．该区域畅销楼盘分析（住宅市场）118

8．该区域滞销楼盘分析（住宅市场）118

9．该区域最受欢迎物业类型分析（住宅市场）119

10．该区域文脉状况分析（居住文化）119

11该区域住宅租金水平分析119

12．该区域住宅市场空置率分析119

13．该区域住宅市场消费者分析120

二、地块环境研究报告120

1．生活方便状况研究120

2．商务频繁状况研究120

3．污染状况研究121

4．供电、供水、供煤气、供热状况研究121

5．交通便利状况研究121

6．居住文化状况研究122

7．未来发展状况研究122

8．居住圈层状况研究122

9．可利用自然景观状况研究122

10．周边人口状况研究123

11．周边竞争者开发地块状况研究123

12．周边旅游景点状况研究123

三、开发项目可行性分析报告123

1．开发土地自然价值分析评估报告124

2．开发土地策划价值分析报告124

3．房地产策划策略设计报告126

四、财务分析报告130

1．确定性分析法130

2．非确定性分析法131

五、营销推广报告131

1．项目销售控制计划131

2．广告整体战略模式方案132

3．项目销售模式建议132

4．广告媒体选择策略132

5．广告发布及实施要点安排132

6．广告系列表现（可寻找一流的中介公司代理）132

六、与建筑师沟通的内容132

1．总用地面积132

2．总居住户数132

3．总居住人口132

4．总建筑面积132

5．建筑档次类型设定133

6．建筑总风格设定133

7．建筑单体立面风格133

8．建筑组团过渡风格133

9．住宅层数及比例状况133

10．主力房型133

11．套型空间区隔设计133

12．人口毛密度133

13．人口净密度133

14．住宅建筑面积毛容度133

15．住宅建筑面积净密度133

16．建筑密度设定133

17．容积率设定134

18．车位设定（含地上、地下）134

Ⅰ．房地产残局现状137

一、本末倒置137

二、一头疱138

三、不乐观138

四、残局不残139

五、以防为主140

Ⅱ．房地产防范残局战略体系研究141

一、军为民用141

二、美国的最先进142

三、可靠性、维修性与成本的关系142

四、可靠性、维修性与进度的关系143

五、里程碑概念145

六、小洞不补，洞大受苦145

七、B-52轰炸机研制启发146

八、宁可错过，不可做错147

九、抓住要领148

Ⅲ．房地产残局的战术解决实例150

一、战术解决背景特征分析150

二、残局战术的策划意识151

三、残局分类153

四、残局实例介绍153

（一）三等残局求解153

1．一则真实故事153

2．常规思维154

3．不难不找你155

4．策划的思维157

5．高层裙楼三等残局求解158

6．多层商品房三等残局求解158

7．节外生枝161

8．让我们想得更好161

（二）二等残局求解162

（三）一等残局求解164