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第一章不动产价值之概念、特性、和估价1

第一节不动产价值之一般特性1

一、不动产价值之一般特性1

二、三种不动产其不同价值之特性2

第二节价值之主要类别与分析3

一、价值之三个主要类别3

二、价值三个主要类别之分析4

三、投资性不动产所具有之价格分析5

四、可交易之非投资性不动产所具有之价值分析10

五、服务性不动产所具有价值之类别11

六、混合性不动产所具有价值之类别11

七、市场价格水准之建立12

八、投资性不动产市场价格之评估16

九、可交易之非投资性不动产，其市场价值之评估17

第三节价格之理论基础18

一、价格理论的重要性18

二、使用价值与交换价值20

三、购买者与出售者的主观价值观念21

四、摘要25

第四节市场价格之概念26

一、市场价格之主要观念26

二、服务性不动产所有者价值之评估26

三、当决定不动产所拥有之价值种类时，评估方法之应用27

第五节市场价格的统计定义27

一、前言27

二、统计观念之回顾28

三、资料之来源28

四、模式28

五、模式之解说29

六、利用模式之估价31

七、结论32

第六节1900年以后都市土地价值理论之简介33

一、R.M.Hurd33

二、土地经济学者34

三、Haig对于住宅用地的观点35

四、生态学者35

五、其他理论37

第七节评价、估价、成本估价和收益预测之定义40

一、评价、估价、成本评估和收益预测之定义40

二、评价之用途及目的42

第八节估价程序、原则、方法及技术52

一、估价之程序、原则、方法及技术52

二、估价目的之分类52

三、估价目的和定义52

四、将估价问题有系统地陈述或化成公式予以说明53

五、评价目的的三种主要分类54

六、质方面的评价目的54

七、量方面而非货币性质的评价目的54

八、量方面评价资料和量方面评价目的之区别55

九、货币性质的评价目的56

十、评价目的中成本的估计56

十一、评价目的中生产成本之估计57

十二、评价目的中购买成本之估计57

十三、评价目的中重置成本之估计58

十四、评价目的中不动产修缮损害成本之估计58

十五、评价目的中收入、费用、净利之预测59

十六、评价目的中销售量之预测59

十七、评价目的中之租金价值59

十八、评价目的中之收益预测59

十九、评价目的中的评估60

二十、评价目的中，服务性不动产的所有者价值60

廿一、评价目的中可出售之非投资性不动产的市场价值60

廿二、评价目的中投资性不动产的投资价值61

廿三、投资性不动产的评价，其投资价值之相关因素61

第二章不动产价格之构成因素63

第一节一般的因素63

一、社会的因素64

二、经济的因素65

三、行政的因素66

第二节个别的因素66

一、关于土地的个别因素67

二、关于建物的个别因素68

三、建物及建地的个别因素69

第三章不动产价格之基本原则71

一、供给与需要之原则71

二、变动之原则72

三、最有效使用之原则72

四、替代之原则73

五、竞争以及超额利润74

六、适合之原则74

七、预测之原则75

八、均衡之原则75

九、收益递增递减原则76

十、贡献原则77

第四章不动产估价之数学（一）79

一、复利额为1的表80

二、现值为1的表83

三、年金未来价值为1的表86

四、年金现值为1的表89

五、偿还基金表93

六、现值为1的数额95

七、对数表和对数功能的重要性99

八、特殊目的的表100

九、因伍德系数表101

十、好斯柯德系数表102

十一、伦因系数表104

十二、巴布柯克假设前提系数表105

十三、爱尔伍德表106

第五章不动产估价之数学（二）109

一、资料处理程序上的基本算术109

二、比例110

三、百分比110

四、比率110

五、小数110

六、有重要意义的数字111

七、倒数112

八、因数112

九、代数113

十、基本统计学116

十一、变数的测度121

十二、平均差121

十三、标准差122

十四、统计上的推论125

十五、信赖基准130

十六、回归分析132

第六章市场资料比较法153

第一节价值之观念154

一、价格155

二、完全竞争的市场157

三、估价之任务159

第二节应用市场资料比较法之步骤与原则161

一、应用市场资料比较法估价之步骤161

二、应用市场资料比较法估价之原则161

第三节资料之收集177

一、资料之收集177

二、交易案例的选择181

三、不具代表性的交易案例181

四、一般之交易案例182

五、资料之查证184

六、交易案例之分析与比较185

第四节交易案例之调整185

一、相似之两宗交易，逐一比较185

二、回归分析190

三、其他调整方式197

四、比较或评等表198

五、调整的项目201

六、总额式的调整202

七、市场资料比较法之调整203

八、市场资料比较法之调整技巧204

九、百分比之调整206

十、百分比调整之使用及限制207

十一、价格成立之时间及转售之条件必须予以调整208

第五节建物细部之分析与价格之分等技术209

一、建物的细部分析和价格分等技术209

二、建物状况分等技术212

第六节交易案例之应用214

一、用评价比例作为市场价值的准则217

二、对于商业和工业不动产市场资料比较法之应用218

三、以房租或总收益乘数作为市场价值的指标220

第七章收益还原法225

第一节收益还原法之一般术语226

一、现金流量折现分析226

二、选择适当获利率来折现227

三、不同利率的使用228

四、复利折现228

五、收益流量型式229

六、变动年金229

七、基准年金230

八、一般性年金230

九、预付年金230

十、增值或减值年金230

十一、递增和递减年金231

十二、每期固定金额之改变231

十三、每期固定比率之改变231

十四、回收232

十五、抵押233

十六、定期支付234

十七、每年分摊偿还额和借贷系数234

十八、未付清的余额235

十九、已还清贷款之百分比236

廿、折现程序的应用237

廿一、变动年金加上回收237

廿二、基准年金239

廿三、一般性基准年金240

廿四、预付年金240

廿五、基准年金加上回收240

廿六、增值和减值年金241

廿七、直线变化241

廿八、固定利率（指数曲线）改变241

廿九、增值（或减值）年金加上回收242

三十、递增租赁金加上回收242

卅一、延期年金243

卅二、收益资本化中的综合还原利率245

卅三、获利率变化公式246

卅四、抵押贷款—自有资本方式（爱尔伍德公式）249

卅五、阿克森格式250

卅六、J因数的使用251

卅七、综合还原利率之探讨252

卅八、自有资本获利率之计算255

卅九、残值法257

四十、获利率变化之公式257

四一、抵押贷款一自有资本方式258

第二节收益预测系直线抑或曲线262

一、估价师与会计师在收益预测所扮演的角色262

二、资本之回收262

三、直线折旧（定额折旧）法263

四、模拟情况264

五、短期收益计划264

六、图表分析265

第三节收益量对价值之影响269

一、价值的定义269

二、不动产市场270

三、一个典型的投资情况272

四、获利274

五、抵押放款投资与自有资金投资275

六、抵押放款外加自有资金的投入277

七、一个比较客观的观点278

八、获利率279

九、资金市场的资料与不动产市场的资料280

十、抵押贷款市场280

十一、综合还原利率281

十二、结论282

第四节费用的比率及其用途283

一、导论283

二、精确的比率不存在284

三、费用比率和每平方公尺营运成本之应用285

四、费用比率之决定285

五、有效的应用精力286

六、准确性的验证286

七、结论287

第五节利率和收益还原利率287

一、利率289

二、收益品质对利率的影响290

三、综合还原利率291

四、所得税优惠税率的影响293

五、利率与回收率之评定293

六、由交易案例求出回收之比率294

七、由直接比较来选择利率297

八、由不动产结构之比较来选择利率299

九、依据毛租金乘数来选择利率301

十、分配之比率302

第六节还原利率之决定303

一、利率与价值之关系304

二、利率和还原利率之类别308

三、选择还原利率所使用的方法312

四、投资组合法314

五、银行家利率选择法315

六、重叠法316

第七节利用市场交易案例决定收益还原利率317

一、收益计划317

二、乘数和综合还原利率之源由318

第八节依据今日的市场状况选择收益还原利率326

一、收益性不动产之价值326

二、选择合理的收益还原利率327

第九节毛收益乘数330

一、以毛收益乘数作为直接换算比率331

二、价格获利之比率331

三、毛收益乘数的社会地位低332

四、可靠性的实证研究333

五、样本之验证333

六、模式之验证334

七、预测的可靠性335

八、样本的选择336

九、为什么毛收益乘数是一项可靠的预测指标337

十、结论338

第八章直接收益还原法和直线式收益还原法339

一、收益还原法之基本原则339

二、直接收益还原法340

三、投资者的收益还原法341

四、直线回收（定额法回收）343

五、定额回收之直线式收益还原法344

六、偿还基金回收直线式收益还原法346

七、残值法346

八、残值法技术之应用348

九、建物残值法之技术348

十、土地残值法之技术350

十一、不动产残值法之技术352

十二、契约、经济、和百分比租金353

十三、结论355

第九章直接收益还原法和残值法357

一、直接收益还原法357

二、以综合还原利率来直接资本化359

三、残值估价法359

四、其他的残值估价法361

第十章年金式收益还原法（或年金资本化法）（一）363

一、基本复利表之结构363

二、复利终值366

三、复利现值367

四、年金现值367

五、HOSKOLD年金（偿还基金）法369

六、INWOOD年金法之应用373

七、方法和残值法之选择376

八、抵押贷款—自有资本资本化379

九、对自有资本投资额之利得381

十、对自有资本之利得—回收额之关系384

第十一章年金资本化法—折现之介绍（二）389

一、年金的性质389

二、资本的回收与报酬（利润）390

三、折现390

四、简单的问题391

五、复杂的问题392

六、现金流量折现分析393

七、折现率的选择393

第十二章抵押贷款—自有资本方式：ELLWOOD方式395

第一节抵押贷款—自有资本方式之基本概念395

一、不动产投资之本质395

二、预期收益396

三、估价的因素396

四、并非「独立而完整」的评价397

五、短期收益的预测397

六、复利折现398

七、自有资本报酬（收益加上投资的增值或贬值）404

八、收益还原法之程序405

九、综合还原利率之架构405

十、杠杆效果406

十一、要求的自有资本报酬和抵押贷款条件407

十二、不动产价值的变动408

十三、综合还原利率的总结409

十四、应用410

十五、投资分析417

十六、图形分析421

第二节Ell wood方式之简单应用423

一、抵押贷款之本息分期偿还424

二、收益流量424

三、第一个要求的权益报酬424

四、基本的Ellwood公式425

五、不适用于75％和66 2/3两种表的抵押贷款426

六、求出「C」的方法426

七、对有设定抵押贷款不动产之评价427

八、「J」系数的应用429

九、自有资本报酬率的变动较综合还原利率的变动，对价值的影响较小429

十、总结430

第三节不应用代数的ELLWOOD法430

一、前言430

二、将收益折算为价值431

三、抵押贷款—自有资本方式与其他资本化法432

四、综合还原利率432

五、基本的还原利率433

六、自有资本增加的补偿434

七、收益计划期间的变动438

八、价值增减之补偿440

九、结论440

第四节估价报告中自有资本获利分析之应用441

一、投资组合分析442

二、爱尔伍德表442

三、实务之应用443

四、自有资本获利之预期445

五、税后自有资本获利分析446

六、结论447

第十三章现金流量估价之分析及应用449

第一节现金流量估价和收益估价449

一、资本化之方法449

二、直线收益还原法450

三、现金流量估价450

四、价值之评估和现金流量451

五、综合还原利率452

六、收益评估457

七、没有抵押贷款的投资458

八、一般性的估价问题459

九、收益评估的方式461

十、结论464

第二节现金流量折现分析465

一、内部投资报酬率466

二、利率、获利率、和折现率的相似性466

三、与银行存款比较467

四、将内部投资报酬率视为折现率470

五、内部投资报酬率之方程式472

六、求出内部投资报酬率473

七、图形解474

八、练习478

第三节估价师在收益不动产评价中之角色与职责479

一、价值479

二、投资者决策480

三、不动产市场系意见的领导者480

四、评价之方法481

五、直接折算法481

六、资本化法482

七、估价观念之共识482

八、资本化法的改进482

第十四章租赁分析和估价验证485

一、承租户信用分析485

二、验证之原则487

三、租赁之估价487

四、租赁契约488

五、租赁收益之评估489

六、各期收益所产生的费用489

七、租赁期条款的更新490

八、购买选择权之三种型态490

九、使用及特别范围490

十、保险和征收条款491

十一、转让或转租492

十二、占有所需之条款492

十三、营运契约492

第十五章成本估价法495

第一节建物成本之评估496

一、成本估价法的步骤496

二、成本估价之方法497

第二节应计折旧之评估509

一、名词之定义510

二、应计折旧之估计法511

三、应计折旧的总额536

四、最后之试算价格537

五、以市场资料比较法和叫收益还原法估计应计折旧539

六、摘要540

第十六章估价之程序543

第一节 估价基本项目之决定545

第二节 拟定处理计划545

第三节委估不动产之查证545

一、委估不动产物之确认546

二、权利形态之确认546

第四节一般资料的收集与分析546

一、资料的形态547

二、一般资料的用途548

三、经济趋势549

四、国际经济趋势550

五、国内地区性的经济趋势551

六、地方上的经济趋势551

七、就业与经济基础分析552

八、城市的起源和成长型态552

九、地方市场的考虑553

十、人口统计554

十一、政府法规与社会态度555

十二、购买力556

十三、物价水准557

十四、经济指标558

十五、融资559

十六、利率559

十七、其他趋势560

第五节特殊资料之收集与分析562

一、市场交易之调查563

二、找出销售资料565

三、建立销售资料档案566

四、办公室档案储存系统566

五、额外市场资料之调查568

六、改良成本资料568

七、收益及费用资料569

八、还原利率570

九、资料的组合570

十、资料分析—市场资料比较法571

十一、资料分析—收益还原法574

十二、资料分析—成本估价法575

十三、分析技巧577

十四、资料之选定577

十五、销售577

十六、租金580

十七、营运费用582

十八、回归分析583

十九、非线型回归分析587

廿、座标图分析590

廿一、现金等值593

廿二、结论596

第六节三种估价方法之应用598

一、成本估价法598

二、市场资料比较法600

三、收益还原法602

第七节试算价格的调整603

一、验证604

二、调整的标准605

三、适宜性605

四、准确性606

五、证据的数量608

六、最后的估价额608

七、除去尾数609

第十七章估价报告书613

一、书面报告614

二、口头式报告614

三、书信式报告615

四、表格式报告615

五、叙述性报告615

附录：复利表之计算式一览635