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第一章 不动产及其价格1

第一节 不动产概述1

一、不动产的含义1

目录1

二、不动产的特征7

第二节 不动产价格及其特性9

一、不动产的价格9

二、不动产价格的特性15

第三节 不动产价格的影响因素分析16

一、经济因素16

二、行政因素18

三、社会因素19

五、自然因素21

四、文化心理因素21

六、环境因素26

第二章 不动产评估概述28

第一节 不动产评估的含义28

一、不动产评估的含义28

二、不动产评估的两个核心问题29

三、不动产评估概念中有关问题的进一步说明30

第二节 不动产评估的基本原则32

一、合法原则33

二、最有效使用原则33

三、供求原则34

五、评估时点原则35

四、替代原则35

六、公平原则36

第三节 不动产评估的适用对象36

一、为不动产管理工作服务37

二、为各类不动产交易服务37

三、为不动产税收服务38

四、为国家进行不动产征用补偿服务38

五、为不动产抵押、典当、保险等业务服务39

六、为处理不动产纠纷服务39

七、为资产评估工作服务40

第四节 不动产评估的程序40

一、不动产评估的业务来源41

二、受理评估委托及明确评估的基本事项42

三、初选评估方法及确定投入人员43

四、制定不动产评估作业计划43

五、实地勘察及搜集整理相关资料44

六、选择评估方法计算及决定估价额44

七、编写不动产评估报告46

第三章 市场比较法48

第一节 市场比较法概述48

一、市场比较法的概念48

二、市场比较法的基本原理48

三、市场比较法应用的条件49

第二节 市场比较法的评估步骤50

一、市场交易资料的收集50

二、资料的整理和可比交易实例的选取51

三、建立价格可比基础52

四、可比交易实例成交价格的修正54

五、综合修正计算及确定估价额59

第三节 市场比较法应用举例60

第四章 收益还原法64

第一节 收益还原法概述64

一、收益还原法的概念64

二、收益还原法的基本原理64

三、收益还原法的适用范围65

四、收益还原法评估的一般程序65

第二节 资金的时间价值及其应用66

一、资金时间价值的含义66

二、利率与计息方式67

三、复利计息计算公式与系数68

四、复利计算公式应用70

第三节 纯收益和还原利率71

一、纯收益71

二、还原利率73

第四节 收益还原法的计算公式79

一、最一般情况计算公式79

二、最简单情况计算公式80

三、有限年期且其他因素不变情况80

四、纯收益在前若干年有变化81

五、预知未来若干年后的不动产价格83

六、纯收益按等差级数递增的情况83

八、纯收益按一定比率递增的情况85

七、纯收益按等差级数递减的情况85

九、纯收益按一定比率递减的情况86

第五节 收益还原法应用举例87

第五章 成本估价法91

第一节 成本估价法概述91

一、成本估价法的基本概念91

二、成本估价法的基本原理92

三、成本估价法评估的基本程序94

四、成本估价法评估注意事项94

五、成本估价法适用对象范围95

第二节 重新建造完全价值96

一、重新建造完全价值的含义96

二、重置成本和重建成本97

第三节 建筑物的折旧101

一、建筑物折旧的含义101

二、建筑物折旧的计算103

三、建筑物折旧计算注意事项109

第四节 商品房价格和租金的构成110

一、商品房价格构成的一般内容110

二、房屋租金的一般构成112

第五节 我国房屋折旧制度及房屋完损等级评定标准114

一、我国房屋折旧制度114

二、我国房屋完损等级评定标准116

第六节 成本估价法应用举例118

第一节 剩余法概述120

一、剩余法的概念及计算公式120

第六章 剩余法120

二、剩余法的基本原理121

三、剩余法应用的关键与限制条件121

四、剩余法的适用范围122

五、剩余法在房地产开发项目评价和投资决策中的应用124

第二节 剩余法评估的程序124

一、调查待估土地的基本情况125

二、确定最有效的开发利用方式125

三、确定开发完成后不动产销售总价126

四、估算建筑费、专业费等多项成本费用和开发商的利润126

五、计算和确定估价额127

第三节 剩余法评估的应用128

第七章 不动产评估的其他方法132

第一节 路线价法132

一、路线价法概述132

二、路线价法评估的一般步骤134

三、深度百分率（深度指数）表137

四、欧美国家的路线价法140

五、台湾的路线价法142

第二节 残余法147

一、残余法概述147

二、土地残余法148

三、建筑物残余法150

四、运用残余法评估应注意的问题151

一、长期趋势法概述152

第三节 长期趋势法152

二、平均增减趋势法153

三、移动平均趋势法156

四、线性趋势法157

第八章 土地评估体系和地价管理160

第一节 我国地价体系160

一、地价体系的概念160

二、我国地产市场中的地价形式162

三、我国地价体系的形成165

四、基准地价和标定地价166

第二节 我国地产评估的技术途径170

一、收益还原法评估地价170

二、剩余法评估地价172

三、成本法评估地价173

四、其他方法评估地价174

第三节 我国目前主要的地价管理政策176

一、地价管理政策的概念176

二、地价管理政策的作用176

三、我国的地价管理政策177

四、我国地价管理政策分析180

第九章 基准地价评估183

第一节 基准地价评估概述183

一、基准地价的概念及特点183

二、基准地价的作用184

三、基准地价测算的基本原理185

四、基准地价测算的一般程序186

一、样点地价计算192

第二节 利用地租、地价资料测算基准地价192

二、样点地价修正197

三、样点地价资料整理199

四、样点数据检验200

五、选择模型测算基准地价200

六、路线价法评估基准地价201

第三节 基准地价的确定201

一、基准地价确定的原则201

二、基准地价的确定202

三、基准地价的公布和更新202

第一节 宗地地价评估概述203

一、宗地与宗地地价203

第十章 宗地地价评估203

二、宗地地价与基准地价的关系204

三、宗地地价评估的技术路线205

第二节 影响宗地地价的因素205

一、影响宗地地价的区域因素206

二、影响宗地地价的个别因素208

第三节 利用基准地价修正系数评估宗地地价209

一、确定修正系数的方法210

二、宗地地价修正系数表的编制212

三、利用宗地地价修正系数估算宗地地价213

四、应用举例213

第四节 利用基本评估方法评估宗地地价214

一、市场比较法评估宗地地价215

三、剩余法评估宗地地价216

二、收益还原法评估宗地地价216

四、成本估价法评估宗地地价218

五、宗地地价的确定方法219

六、应用举例219

第十一章 部分国家和地区不动产评估制度221

第一节 概述221

第二节 美国的不动产评估制度222

一、评估行业的组织与管理222

二、评估专业人员从业资格要求223

三、不动产评估师注册登记制度224

第三节 英国的不动产评估制度225

一、评估行业的组织与管理225

二、评估专业人员从业资格要求226

第四节 日本的不动产评估制度228

一、评估行业的组织与管理228

二、评估专业人员从业资格要求229

三、不动产评估师注册登记制度230

第五节 德国的不动产评估制度231

一、评估行业的组织与管理231

二、评估专业人员从业资格要求232

第六节 香港的不动产评估制度232

一、评估行业的组织与管理232

二、产业测量师233

三、评估专业人员从业资格要求234

附录 不动产评估案例选编235

参考文献302