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第一章深圳概况1

第一节地域环境1

一 区划设置1

二土地资源及利用1

图1-1 深圳市土地利用一级分类面积构成2

表1-1 深圳市土地利用现状一级分类面积2

表1-2 深圳市宝安区土地利用现状一级分类面积3

表1-3 深圳市龙岗区土地利用现状一级分类面积3

三旅游资源5

表1-4 深圳市1998年旅游行业先进单位6

四 环境状况7

第二节经济发展8

表1-5 深圳市历年国内生产总值8

一农业9

表1-6 深圳市1998年主要畜产品产量9

二 工业和建筑业10

三 固定资产与城市建设10

四交通运输和邮电通信业10

表1-7 深圳市历年全社会固定资产投资11

五国内贸易和市场物价12

表1-8 深圳市1998年价格涨幅12

六 对外经济贸易和旅游13

七 财政、金融和保险13

八 经济体制改革14

第三节社会发展14

一人口14

表1-9 深圳市人口分布密度14

表1-10 深圳市历年总户数和常住人口数15

表1-11 深圳市分区1997、1998年各类人口数16

二人民生活16

表1-12 深圳市1998年劳动工资与就业情况16

三 科技、教育、文化、卫生和体育17

第二章城市规划与建设18

第一节城市规划18

一城市规划体系18

图2-1 《深圳市城市总体规划（1996～2010）》（送审稿）——城市总体规划图（1996～2010）19

表2-1 深圳市城市建设用地平衡表（2010年）21

表2-2 深圳市十大片区法定图则（草案）一览22

二重大规划项目23

图2-2 深圳市田园海上风光旅游区规划——区位图24

图2-3 深圳市田园海上风光旅游区规划——功能分区规划图25

表2-3 深圳市田园海上风光旅游区功能分区面积26

图2-4 深圳市罗湖旧城规划——总平面示意图27

图2-5 深圳市罗湖旧城规划——步行街区空间结构分析图28

表2-4 深圳市罗湖旧城调整规划用地29

表2-5 深圳市罗湖旧城调整规划建设规模29

图2-6 深圳市高新技术产业园区土地利用规划——土地利用规划图31

图2-7 深圳市客运地铁交通系统——总体规划图32

图2-8 深圳市客运地铁交通系统——一期工程规划图33

第二节城市设计34

一 城市设计体系34

二重大设计项目34

图2-9 深圳市滨海大道园林景观设计——路段总效果图36

图2-10 深圳市罗湖商业中心区城市设计——总体规划构想图37

图2-11 深圳市深南大道（上海宾馆—红岭路）街景整治总平面图39

图2-12 深圳市南山商业文化中心区城市设计——总平面图41

图2-13 深圳市南山商业文化中心区城市设计——效果图42

第三节城市建设43

一概述43

表2-6 深圳市历年全社会施工房屋面积44

表2-7 深圳市历年全社会竣工房屋面积45

表2-8 深圳市历年全社会住宅施工面积46

表2-9 深圳市历年全社会住宅竣工面积47

二基础设施建设48

表2-10 深圳市1998年基础设施建设情况48

图2-14 深圳市1998年部分道桥工程建设项目分布示意图49

表2-11 深圳市历年城市基础设施拥有水平51

第四节重点工程52

表2-12 深圳市1998年重点建设项目投资完成情况52

第三章中心区规划与建设54

第一节中心区规划与设计54

一 概述54

二土地使用规划及建筑规模54

表3-1 深圳市中心区土地使用性质规划54

图3-1 深圳市中心区土地利用规划图55

表3-2 莲花山土地利用和设施配置规划一览56

三 中轴线公共空间系统详细规划设计57

第二节中心区建设57

一建设项目57

表3-3 深圳市中心区部分建设项目情况58

二重点项目进展58

图3-2 深圳市中心区中轴线公共空间系统——公园网络图59

图3-3 深圳市中心区中轴线公共空间系统——交通网和信息网图60

图3-4 深圳市市民中心效果图61

图3-5 深圳市电视中心效果图62

图3-6 深圳市文化中心效果图63

图3-7 深圳市少年宫效果图64

第四章土地供应65

第一节土地征用65

表4-1 深圳市1994～1998年土地征用分类65

图4-1 深圳市历年土地征用面积66

第二节土地出让66

一用地划定情况66

表4-2 深圳市1998年用地划定情况66

二签订出让合同情况67

表4-3 深圳市1998年签订土地出让合同情况（按出让方式分）67

表4-4 深圳市1998年签订土地出让合同情况（按土地用途分）68

表4-5 深圳市历年土地出让方式分类69

表4-6 深圳市历年土地出让用途分类70

表4-7 深圳市历年公开招标、拍卖土地使用权情况71

三土地清理及回收73

表4-8 深圳市第77次用地审定会收地项目一览73

第三节土地转让74

表4-9 深圳市1998年土地转让项目一览76

第四节各类地价78

一 地价测算及适用规定78

二特区内协议地价78

表4-10 深圳经济特区用地性质分类79

表4-11 深圳经济特区土地等级划分79

表4-12 深圳经济特区协议地价出让金及开发费标准80

表4-13 深圳经济特区协议地价出让金及开发费调整系数80

表4-14 深圳经济特区市政配套设施收费标准81

表4-15 深圳经济特区不同用途岸线占用费标准81

三宝安、龙岗区协议地价82

表4-16 深圳市宝安、龙岗区土地等级划分82

表4-17 深圳市宝安、龙岗区协议地价标准调整系数83

表4-18 深圳市宝安、龙岗区协议地价标准83

四 市场地价标准84

五 地价测算特别规定84

六地价指数85

表4-19 深圳经济特区1998年多层住宅用地地价指数86

图4-2 深圳经济特区1998年多层住宅用地地价指数图86

表4-20 深圳经济特区1998年高层住宅用地地价指数86

图4-3 深圳经济特区1998年高层住宅用地地价指数图87

表4-21 深圳经济特区1998年办公用地地价指数87

图4-4 深圳经济特区1998年办公用地地价指数图87

表4-22 深圳经济特区1998年商业用地地价指数88

图4-5 深圳经济特区1998年商业用地地价指数图88

表4-23 深圳经济特区1998年工业用地地价指数89

图4-6 深圳经济特区1998年工业用地地价指数图89

图4-7 深圳市罗湖区1998年下半年多层住宅楼面市场地价图90

图4-8 深圳市罗湖区1998年下半年高层住宅楼面市场地价图91

图4-9 深圳市罗湖区1998年下半年办公楼面市场地价图92

图4-10 深圳市罗湖区1998年下半年商业楼面市场地价图93

图4-11 深圳市罗湖区1998年下半年工业楼面市场地价图94

图4-12 深圳市福田区1998年下半年多层住宅楼面市场地价图95

图4-13 深圳市福田区1998年下半年高层住宅楼面市场地价图96

图4-14 深圳市福田区1998年下半年办公楼面市场地价图97

图4-15 深圳市福田区1998年下半年商业楼面市场地价图98

图4-16 深圳市福田区1998年下半年工业楼面市场地价图99

图4-17 深圳市南山区1998年下半年多层住宅楼面市场地价图100

图4-18 深圳市南山区1998年下半年高层住宅楼面市场地价图101

图4-19 深圳市南山区1998年下半年办公楼面市场地价图102

图4-20 深圳市南山区1998年下半年商业楼面市场地价图103

图4-21 深圳市南山区1998年下半年工业楼面市场地价图104

第五章房地产开发105

第一节概述105

表5-1 深圳市1998年房地产开发情况106

表5-2 深圳市1998年商品房开发完成投资构成106

图5-1-1 深圳市1998年商品房开发完成投资构成（按去向分）107

图5-1-2 深圳市1998年商品房开发完成投资构成（按用途分）107

图5-2 深圳市1998年商品房开发资金来源构成107

表5-3 深圳市1998年商品房施工、新开工、竣工面积分类108

表5-4 深圳市1998年商品房施工、新开工、竣工面积分区108

表5-5 深圳市历年商品房施工面积分类109

表5-6 深圳市历年商品房竣工面积分类110

表5-7 深圳市历年商品房开发完成投资构成111

表5-8 深圳市历年商品房开发资金来源情况112

表5-9 深圳市历年房地产开发企业主要经济指标113

第二节土地开发114

一 1998年土地开发概况114

二1998年土地开发项目114

表5-10 深圳市1998年土地开发工程进度114

表5-11 深圳市1998年市政工程进度115

表5-12 深圳市1998年住宅区配套工程进度117

三1999年土地开发计划118

表5-13 深圳市1999年土地开发计划118

表5-14 深圳经济特区1999年土地开发明细计划119

表5-15 深圳市宝安区1999年土地开发明细计划119

表5-16 深圳市龙岗区1999年土地开发明细计划120

表5-17 深圳市盐田区1999年土地开发明细计划120

表5-18 深圳市成片开发区1999年土地开发明细计划121

第三节商品房开发122

一许可证发放122

表5-19 深圳市历年建设工程规划许可证发放情况123

表5-20 深圳市1998年建设工程规划许可证发放情况（按层高分）123

表5-21 深圳市1998年建设工程规划许可证发证情况（按用途分）123

表5-22 深圳市历年建筑工程开工许可证发放情况124

图5-3 深圳市1998年批准预售商品房面积构成（按区域分）124

图5-4 深圳市1998年批准预售商品房面积构成（按用途分）124

表5-23 深圳市历年批准预售商品房面积情况125

表5-24 深圳市1998年颁发《房地产预售许可证》一览126

二新开工项目144

表5-25 深圳市1998年商品房新开工项目一览144

三续建项目152

表5-26 深圳市1998年商品房续建项目一览152

四竣工项目169

表5-27 深圳市1998年商品房竣工项目一览169

表5-28 深圳市历年18层以上楼宇竣工情况178

第四节成本179

一建设成本179

表5-29 深圳市1998年建设成本费用占总投资比率180

二建安造价181

表5-30 深圳市1998年建筑安装工程造价182

表5-31 深圳市1998年建筑安装工程造价指数183

表5-32 深圳市1998年建筑安装材料费用指数184

表5-33 深圳市历年建筑安装工程造价指数185

表5-34 深圳市历年建筑安装材料费用指数186

表5-35 深圳市历年各类建筑安装工程成本费用增加值187

三转让税费188

表5-36 深圳市房地产二级市场转让税费188

表5-37 深圳市房地产三级市场转让税费189

表5-38 深圳市土地增值费计算方法190

表5-39 深圳市建设工程报建费费额标准190

“问题楼盘”及其解决191

第六章商品房买卖192

第一节概况192

一二级市场192

表6-1 深圳市1998年二级市场商品房销售情况（按用途分）193

表6-2 深圳市1998年二级市场商品房销售情况（按区域分）193

表6-3 深圳市历年商品房销售情况194

表6-4 深圳市历年商品房现楼销售情况194

图6-1 深圳市1994年以来商品房现楼销售面积比较示意195

表6-5 深圳市历年商品房楼花销售情况195

图6-2 深圳市1994年以来商品房楼花销售面积比较示意196

表6-6 深圳市1995年以来二级市场个人购置现楼情况196

图6-3 深圳市1998年商品房现楼空置面积构成（按区域分）196

图6-4 深圳市1998年商品房现楼空置面积构成（按用途分）197

图6-5 深圳市1994年以来商品房现楼空置情况197

表6-7 深圳市1998年新推出楼盘一览198

表6-8 深圳市1998年公开发售商品房项目一览（含新推出楼盘）199

图6-6-1 深圳市罗湖、福田区1998年公开发售商品房位置图201

图6-6-2 深圳市宝安、龙岗区1998年公开发售商品房位置图202

图6-6-3 深圳市南山区1998年公开发售商品房位置图203

图6-6-4 深圳市盐田区1998年公开发售商品房位置图204

二三级市场205

表6-9 深圳市1998年三级市场商品房交易情况205

图6-7-1 深圳市历年三级市场商品房交易宗数206

图6-7-2 深圳市历年三级市场商品房交易面积206

图6-8-1 深圳市1998年三级市场商品房交易面积（按区域分）206

图6-8-2 深圳市1998年三级市场商品房交易面积（按用途分）207

第二节住宅207

一 住宅市场特征207

二二级市场供销情况207

图6-9 深圳市1998年商品住宅施工面积分区构成208

图6-10 深圳市1998年商品住宅新开工面积分区构成208

图6-11 深圳市1998年商品住宅竣工面积分区构成208

图6-12 深圳市1998年商品住宅批准预售面积分区构成209

图6-13 深圳市1998年商品住宅现楼销售面积分区构成209

图6-14 深圳市1998年商品住宅楼花销售面积分区构成209

图6-15 深圳市1998年商品住宅现楼外销面积分区构成210

图6-16 深圳市1998年底商品住宅现楼空置面积分区构成210

表6-10 深圳市罗湖区1998年商品住宅价格情况211

表6-11 深圳市福田区1998年商品住宅价格情况211

表6-12 深圳市南山区1998年商品住宅价格情况212

表6-13 深圳市盐田区1998年商品住宅价格情况212

表6-14 深圳市宝安区1998年商品住宅价格情况213

表6-15 深圳市龙岗区1998年商品住宅价格情况213

表6-16 深圳市1998年二级市场多高层住宅销售价格214

表6-17 深圳经济特区1998年二级市场单身公寓销售价格224

表6-18 深圳市1998年二级市场别墅销售价格224

三三级市场225

表6-19 深圳经济特区1998年三级市场商品住宅交易价格抽样225

表6-20 深圳市1998年商品住宅拍卖楼盘价格抽样227

表6-21 深圳市历年商品住宅行情229

四价格指数230

表6-22-1 深圳市罗湖区历年商品住宅价格指数230

图6-17-1 深圳市罗湖区历年商品住宅价格指数图230

表6-22-2 深圳市罗湖区1998年商品住宅价格指数231

图6-17-2 深圳市罗湖区1998年商品住宅价格指数图231

表6-23-1 深圳市福田区历年商品住宅价格指数231

图6-18-1 深圳市福田区历年商品住宅价格指数图232

表6-23-2 深圳市福田区1998年商品住宅价格指数232

图6-18-2 深圳市福田区1998年商品住宅价格指数图232

表6-24-1 深圳市南山区历年商品住宅价格指数233

图6-19-1 深圳市南山区历年商品住宅价格指数图233

表6-24-2 深圳市南山区1998年商品住宅价格指数233

图6-19-2 深圳市南山区1998年商品住宅价格指数图234

表6-25 深圳市盐田区1998年商品住宅价格指数234

图6-20 深圳市盐田区1998年商品住宅价格指数图234

表6-26-1 深圳市宝安区历年商品住宅价格指数235

图6-21-1 深圳市宝安区历年商品住宅价格指数图235

表6-26-2 深圳市宝安区1998年商品住宅价格指数235

图6-21-2 深圳市宝安区1998年商品住宅价格指数图236

表6-27-1 深圳市龙岗区历年商品住宅价格指数236

图6-22-1 深圳市龙岗区历年商品住宅价格指数图236

表6-27-2 深圳市龙岗区1998年商品住宅价格指数237

图6-22-2 深圳市龙岗区1998年商品住宅价格指数图237

五微利、福利商品房238

表6-28 深圳市历年累计竣工微利房、福利房情况238

表6-29 深圳市1998年微利、福利房开发销售情况238

第三节办公楼239

一二级市场供销情况239

图6-23 深圳市1998年商品办公楼施工面积分区构成239

图6-24 深圳市1998年商品办公楼新开工面积分区构成239

图6-25 深圳市1998年商品办公楼竣工面积分区构成240

图6-26 深圳市1998年商品办公楼批准预售面积分区构成240

图6-27 深圳市1998年商品办公楼现楼销售面积分区构成240

图6-28 深圳市1998年商品办公楼楼花销售面积分区构成241

图6-29 深圳市1998年商品办公楼空置面积分区构成241

表6-30 深圳市1998年二级市场商品办公楼价格情况242

表6-31 深圳经济特区1998年二级市场办公楼销售价格243

二三级市场244

表6-32 深圳市1998年商品办公楼拍卖楼盘价格抽样244

表6-33 深圳经济特区历年商品办公楼价格行情245

三价格指数245

表6-34-1 深圳市历年办公楼价格指数246

图6-30-1 深圳市历年办公楼价格指数图246

表6-34-2 深圳市1998年办公楼价格指数247

图6-30-2 深圳市1998年办公楼价格指数图247

第四节商业用房248

图6-31 深圳市1998年商业用房施工面积分区构成249

图6-32 深圳市1998年商业用房新开工面积分区构成249

图6-33 深圳市1998年商业用房竣工面积分区构成249

图6-34 深圳市1998年商业用房批准预售面积分区构成250

图6-35 深圳市1998年商业用房现楼销售面积分区构成250

图6-36 深圳市1998年商业用房楼花销售面积分区构成250

图6-37 深圳市1998年商业用房空置面积分区构成251

表6-35 深圳市历年商业用房开发和销售情况251

表6-36 深圳市1998年二级市场商业用房价格情况252

表6-37 深圳市1998年二级市场商业用房销售价格253

表6-38 深圳经济特区1998年三级市场商业用房交易价格抽样254

表6-39 深圳市1998年商业用房拍卖楼盘价格抽样254

表6-40-1 深圳市历年商业用房价格指数255

图6-38-1 深圳市历年商业用房价格指数图255

表6-40-2 深圳市1998年商业用房价格指数256

图6-38-2 深圳市1998年商业用房价格指数图256

第七章房屋租赁257

第一节租赁管理257

表7-1 深圳市1998年房屋租赁情况258

图7-1 深圳市1998年市场出租房屋面积构成（按区域分）258

图7-2 深圳市1998年市场出租房屋面积构成（按性质分）258

图7-3 深圳市1998年市场出租房屋面积构成（按用途分）259

图7-4 深圳经济特区历年房屋租赁管理面积259

表7-2 深圳市房屋租赁税费260

第二节市场状况261

一综合行情261

表7-3 深圳经济特区1998年房屋租赁情况262

二租赁价格262

表7-4 深圳市1998年市场房屋租赁价格指数263

图7-5 深圳市1998年市场房屋租赁价格指数图263

表7-5 深圳市1998年多层住宅租赁价格抽样264

表7-6 深圳市1998年高层住宅租赁价格抽样265

表7-7 深圳市1998年办公楼租赁价格抽样266

表7-8 深圳市1998年商业用房租赁价格抽样267

表7-9 深圳市1998年厂房仓库租赁价格抽样268

第三节指导租金269

表7-10-1 深圳市罗湖区1998年下半年房屋租赁指导租金270

表7-10-2 深圳市福田区1998年下半年房屋租赁指导租金272

表7-10-3 深圳市南山区1998年下半年房屋租赁指导租金273

表7-10-4 深圳市盐田区1998年下半年房屋租赁指导租金274

第八章房地产信贷275

第一节概况275

表8-1 深圳市历年金融机构信贷情况276

表8-2 深圳市历年房地产开发企业存贷款情况277

表8-3 深圳市历年个人住房消费存贷款情况277

表8-4 深圳市历年政策性住房（福利、微利商品房）存贷款情况278

表8-5 深圳市1998年外资银行个人住房担保贷款发放情况278

第二节房地产按揭280

表8-6 深圳市1998年楼盘销售不同结算方式抽样281

表8-7 深圳市1998年在售楼盘按揭情况283

表8-8 商品房（万元）每月等额偿还贷款系数表289

第九章地籍测量与管理290

第一节 土地现状调查290

第二节土地变更调查291

表9-1 深圳市1998年度新增建设用地来源292

第三节日常地籍管理293

表9-2 深圳市1998年城镇建设用地分类面积293

图9-1 深圳市1998年城镇建设用地结构294

第四节地籍测绘295

表9-3 深圳市历年完成地籍测绘工作量296

表9-4 深圳市历年地界放点测量情况296

表9-5 深圳市历年房屋建筑面积查丈情况296

图9-2 深圳市罗湖区地籍简图297

图9-3 深圳市福田区地籍简图298

图9-4 深圳市南山区地籍简图299

图9-5 深圳市宝安区地籍简图300

图9-6 深圳市龙岗区地籍简图301

第十章产权产籍管理302

第一节 概述302

第二节产权登记303

一初始登记303

表10-1 深圳市历年房地产初始登记情况303

二转移登记304

表10-2 深圳市历年房地产二级市场转移登记情况304

表10-3 深圳市1998年房地产三级市场转移登记情况305

表10-4 深圳市历年房地产三级市场转移登记情况306

三抵押登记306

表10-5 深圳市历年现楼抵押登记情况307

表10-6 深圳市历年楼花抵押登记情况308

第三节权证发放309

图10-1 深圳市历年《房地产证》发放情况309

第十一章物业管理310

第一节概况310

一 完善相关法规310

二 实行招投标制310

三 老住宅区整治311

四 “多头”转向“一体”311

五 居委会改革试点312

六 连锁管理312

七资质等级管理312

表11-1 深圳市1998年认定资质为甲乙丙级的物业管理企业313

表11-2 深圳市1998年度获全国城市物业管理先进单位名单317

表11-3 深圳市1998年度获广东省城市物业管理优秀小区（大厦、工业区）达标考评物业名单318

第二节收费标准320

表11-4 深圳市分类电价322

表11-5 深圳市住宅（房屋）本体维修基金征收标准322

表11-6 深圳市各类自来水价格323

表11-7 深圳市停车场（库）车辆保管收费标准324

第十二章房地产行业325

第一节开发企业325

表12-1 深圳市1998年房地产开发企业年审排名326

第二节中介服务机构334

表12-2 深圳市1998年首批年审合格的中介服务机构334

第三节行业协会335

一 深圳市房地产业协会335

二深圳市不动产估价学会336

房地产信息化建设337

第十三章房地产法制338

第一节立法执法338

一 法规与政策的制定338

二 规范化管理340

三 执法监察341

第二节法规选录342

中华人民共和国土地管理法342

中华人民共和国建筑法350

中华人民共和国土地管理法实施条例356

城市房地产开发经营管理条例361

广东省商品房预售管理条例364

深圳市城市规划条例368

深圳经济特区土地使用权出让条例375

深圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定382

深圳经济特区财产拍卖条例386

中共深圳市委、深圳市人民政府关于进一步加强规划国土管理的规定386

国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定392

深圳市人民政府关于恢复征收契税的通知394

关于恢复征收契税有关问题的补充通知394

附录一有关房地产法律、法规、规章和规范性文件索引395

附录二深圳市1998年房地产大事记397

附录三深圳市规划国土局（深圳市地质矿产局）系统机构设置400

附录四天津、上海、重庆、广州1998年房地产市场401

附录五香港1998年房地产市场403

表1 1998年按楼宇种类划分的新落成楼宇可用面积403

表2 1998年按楼宇种类划分的私人供应情况403

表3 1998年较受欢迎住宅屋苑的实际售价指数404

表4 1998年售价指数变动404

表5 1998年租金指数变动405

表6 1998年较受欢迎屋苑售价变动405

表7 1998年售价及租金的变动406

表8 1998年物业契据登记情况406

表9 1998年政府卖地收益407