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第一章深圳概况1

第一节自然条件1

一 地理位置1

二 地形地貌1

三 气候2

四 植被3

五 自然灾害3

第二节城市区划3

一 历史沿革3

二 区域设置4

第三节经济发展5

表1-1 深圳市历年国内生产总值6

一 农业6

二 工业7

三固定资产投资7

表1-2 深圳市历年镇及镇以上工业总产值8

表1-3 深圳市历年全社会固定资产投资9

四 交通运输和邮电通讯9

五国内贸易和市场物价10

表1-4 深圳市1997年价格涨幅10

六 对外经济贸易和旅游10

七 财政、金融和保险11

八 经济体制改革12

第四节社会发展13

一人口13

表1-5 深圳市人口密度分布14

表1-6 深圳市历年总户数和常住人口数14

表1-7 深圳市分区1996、1997年各类人口数15

二人民生活15

表1-8 深圳市1997年劳动工资与就业情况15

三 科技、教育、文化和卫生15

第二章城市建设17

第一节建设成就17

一概况17

表2-1 深圳市历年全社会施工房屋面积18

表2-2 深圳市历年全社会竣工房屋面积19

表2-3 深圳市历年全社会住宅施工面积20

表2-4 深圳市历年全社会住宅竣工面积21

二城市基础设施建设22

表2-5 深圳市历年城市基础设施拥有水平23

第二节中心区规划建设24

一规划情况24

表2-6 深圳市中心区土地使用性质规划25

二土地及建设现状26

表2-7 土地使用现状26

三重点项目进展27

深圳市中心区1996年国际咨询优秀方案28

深圳市中心区土地利用规划图29

深圳市中心区地铁线路图30

深圳市中心区用地现状图31

深圳市中心区轴线规划总图32

深圳市民中心立面图33

深圳市中心区水晶岛效果图34

深圳市中心区购物公园效果图35

第三节城市规划36

一 城市发展计划、规划简介36

二 城市总体规划配套措施39

《深圳市城市总体规划（1996-2010）》（送审稿）——城市总体规划图（1996-2010）40

第四节重要工程42

一 竣工项目42

二 续建项目42

三 新开工项目43

四 预备项目43

第三章土地资源44

第一节土地面积44

表3-1 深圳市各区土地面积45

表3-2 龙岗区各镇土地面积45

表3-3 宝安区各镇土地面积45

表3-4 深圳市土地资源分类45

《深圳市城市总体规划（1996-2010）》（送审稿）——土地利用总体规划图（1996-2010）46

第二节土地资源保护48

一 利用现状48

二资源保护48

表3-5 深圳市农业保护用地面积49

表3-6 深圳市水源保护区用地49

耕地与农业用地保护50

第三节建设用地清查51

深圳市1997年环境状况53

第四章土地供应54

第一节土地征用54

表4-1 深圳市1994～1997土地征用分类54

图4-1 深圳市历年土地征用面积55

第二节土地出让55

一用地划定情况55

表4-2 深圳市1997年用地划定情况55

二1997年签订土地出让合同情况56

表4-3 深圳市1997年签订土地出让合同情况统计56

表4-4 深圳市1997年土地出让合同一览57

三历年签订土地出让合同情况82

表4-5 深圳市历年土地出让方式分类82

表4-6 深圳市历年土地出让用途分类83

表4-7 深圳市历年公开招标、拍卖土地使用权情况84

福田保税区历年土地出让情况86

表4-8 福田保税区历年土地出让一览86

第三节土地清理及回收88

表4-9 第75次用地审定会收地项目一览89

表4-10 第76次用地审定会收地项目一览90

表4-11 第76次用地审定会收回第五工业区未开发工业用地一览91

第四节土地转让92

表4-12 深圳市1997年土地转让批复用地一览94

第五节各类地价95

一 地价构成95

二特区内协议地价95

表4-13 深圳经济特区用地性质分类96

表4-14 深圳经济特区土地等级划分96

表4-15 深圳经济特区协议地价出让金及开发费标准97

表4-16 深圳经济特区协议地价出让金及开发费调整系数97

表4-17 深圳经济特区市政配套设施收费标准98

表4-18 深圳经济特区不同用途岸线占用费标准98

三宝安、龙岗区协议地价99

表4-19 深圳市宝安、龙岗区土地等级划分99

表4-20 深圳市宝安、龙岗区协议地价标准调整系数100

表4-21 深圳市宝安、龙岗区协议地价标准100

四 市场地价标准101

五地价测算特别规定102

深圳经济特区多层住宅楼面市场地价图（罗湖区）104

深圳经济特区高层住宅楼面市场地价图（罗湖区）105

深圳经济特区办公楼面市场地价图（罗湖区）106

深圳经济特区商业楼面市场地价图（罗湖区）107

深圳经济特区工业楼面市场地价图（罗湖区）108

深圳经济特区多层住宅楼面市场地价图（福田区）109

深圳经济特区高层住宅楼面市场地价图（福田区）110

深圳经济特区办公楼面市场地价图（福田区）111

深圳经济特区商业楼面市场地价图（福田区）112

深圳经济特区工业楼面市场地价图（福田区）113

深圳经济特区多层住宅楼面市场地价图（南山区）114

深圳经济特区高层住宅楼面市场地价图（南山区）115

深圳经济特区办公楼面市场地价图（南山区）116

深圳经济特区商业楼面市场地价图（南山区）117

深圳经济特区工业楼面市场地价图（南山区）118

第五章房地产开发119

第一节概述119

表5-1 深圳市1997年房地产开发情况119

表5-2 深圳市1997年商品房开发完成投资构成120

图5-1-1 深圳市1997年商品房开发完成投资构成（按去向分）120

图5-1-2 深圳市1997年商品房开发完成投资构成（按用途分）120

图5-2 深圳市1997年商品房开发资金来源构成121

表5-3 深圳市1997年商品房施工、竣工面积分类121

表5-4 深圳市1997年商品房施工、竣工面积分区121

表5-5 深圳市历年商品房施工面积分类122

表5-6 深圳市历年商品房竣工面积分类123

表5-7 深圳市历年商品房开发完成投资构成124

表5-8 深圳市历年商品房开发资金来源情况125

表5-9 深圳市历年房地产开发企业主要经济指标126

第二节土地开发127

一1997年土地开发情况127

表5-10 深圳市1997年土地开发明细计划128

表5-11 深圳经济特区1997年土地开发工程情况130

二1998年土地开发计划131

表5-12 深圳市1998年土地开发计划131

表5-13 深圳经济特区1998年土地开发明细计划132

表5-14 深圳市宝安区1998年土地开发明细计划133

表5-15 深圳市龙岗区1998年土地开发明细计划133

表5-16 深圳市开发区1998年土地开发明细计划134

第三节开发项目135

一“两证”发放135

表5-17 深圳市1997年建设工程规划许可证发放栋数、面积统计136

表5-18 深圳市1997年“三证”发放份数、面积统计136

表5-19 深圳市1997年建设工程规划许可证分区发放情况136

表5-20 深圳市历年建筑工程开工许可证发放情况137

表5-21 深圳市历年18层以上高层建筑竣工情况137

二新开工项目138

表5-22 深圳市1997年商品房新开工项目一览138

三续建项目145

表5-23 深圳市1997年商品房续建项目一览145

四竣工项目153

表5-24 深圳市1997年竣工项目一览153

第四节成本174

一建设成本174

表5-25 深圳市1997年建设成本费用占总投资比率175

二建安造价176

表5-26 深圳市1997年建筑安装工程造价177

表5-27 深圳市1997年建筑安装工程造价指数178

表5-28 深圳市1997年建筑安装材料费用指数179

表5-29 深圳市历年建筑安装工程造价指数180

表5-30 深圳市历年建筑安装材料费用指数181

表5-31 深圳市历年各类建筑安装工程成本费用增加值182

“问题楼盘”及其解决183

第六章商品房买卖184

第一节概况184

一商品房二级市场184

表6-1 深圳市1997年二级市场商品房销售情况（按用途分）185

表6-2 深圳市1997年二级市场商品房销售情况（按区域分）185

表6-3 深圳市历年商品房现楼销售情况186

表6-4 深圳市历年商品房楼花销售情况186

图6-1 深圳市1986年以来商品房现楼销售面积比较示意187

图6-2 深圳市1994年以来商品房楼花销售面积比较示意187

表6-5 深圳市1997年二级市场个人购置现楼情况187

表6-6-1 深圳市历年批准预售商品房面积情况188

表6-6-2 深圳市1997年批准预售商品房项目统计189

福田保税区历年商品房批准预售情况190

表6-7 福田保税区批准预售商品房项目一览190

表6-8 深圳市1997年公开发售商品房项目一览191

图6-3-1 深圳市1997年批准预售商品房面积构成（按区域分）193

图6-3-2 深圳市1997年批准预售商品房面积构成（按用途分）193

图6-4-1 深圳市1997年商品房现楼空置面积构成（按区域分）194

图6-4-2 深圳市1997年商品房现楼空置面积构成（按用途分）194

图6-5 深圳市1994年以来商品现楼空置情况194

“公寓项目”195

表6-9 各类“公寓项目”例举195

表6-10 深圳市1997年颁发《房地产预售许可证》情况196

“购房入户”的政策效应208

表6-11 “购房入户”政策实施情况208

二商品房三级市场209

表6-12 深圳市1997年商品房三级市场交易情况209

表6-13 深圳市1997年商品房三级市场交易对象比较210

图6-6-1 深圳市历年商品房三级市场交易对象比较（按宗数分）210

图6-6-2 深圳市历年商品房三级市场交易对象比较（按面积分）210

第二节住宅211

一 住宅市场发展特征211

二二级市场供销情况212

图6-7 深圳市1997年商品住宅施工面积分区构成212

图6-8 深圳市1997年商品住宅新开工面积分区构成212

图6-9 深圳市1997年商品住宅竣工面积分区构成213

图6-10 深圳市1997年商品住宅现楼销售面积分区构成213

图6-11 深圳市1997年经批准预售商品住宅面积分区构成213

图6-12 深圳市1997年商品住宅楼花销售面积分区构成214

图6-13 深圳市1997年商品住宅外销面积分区构成214

图6-14 深圳市截止1997年底商品住宅现楼空置面积分区构成214

表6-14 深圳市罗湖区1997年商品住宅价格情况215

表6-15 深圳市福田区1997年商品住宅价格情况215

表6-16 深圳市南山区1997年商品住宅价格情况216

表6-17 深圳市宝安区1997年商品住宅价格情况216

表6-18 深圳市龙岗区1997年商品住宅价格情况217

表6-19 深圳经济特区1997年二级市场商品住宅销售价格抽样217

三历年价格指数219

表6-20 罗湖区历年商品住宅价格指数220

图6-15 罗湖区历年商品住宅价格指数图220

表6-21 福田区历年商品住宅价格指数220

图6-16 福田区历年商品住宅价格指数图221

表6-22 南山区历年商品住宅价格指数221

图6-17 南山区历年商品住宅价格指数图221

表6-23 宝安区历年商品住宅价格指数222

图6-18 宝安区历年商品住宅价格指数图222

表6-24 龙岗区历年商品住宅价格指数223

图6-19 龙岗区历年商品住宅价格指数图223

四三级市场行情224

表6-25 深圳经济特区1997年三级市场商品住宅交易价格抽样224

表6-26 深圳市历年市场商品住宅行情225

五安居商品房225

表6-27 深圳市历年已竣工安居商品房情况226

表6-28 深圳市1997年微利房开发销售情况226

第三节办公楼227

一二级市场供销情况227

图6-20 深圳市1997年商品办公楼施工面积分区构成227

图6-21 深圳市1997年商品办公楼竣工面积分区构成227

图6-22 深圳市1997年商品办公楼销售现楼面积分区构成228

图6-23 深圳市1997年商品办公楼批准预售面积分区构成228

图6-24 深圳市1997年商品办公楼楼花面积分区构成228

图6-25 深圳市1997年商品办公楼现楼外销面积分区构成229

图6-26 深圳市1997年商品办公楼空置面积分区构成229

表6-29 深圳市1997年二级市场商品办公楼价格情况230

表6-30 深圳经济特区1997年二级市场商品办公楼销售价格抽样231

二历年价格指数232

表6-31 深圳市历年办公楼价格指数232

图6-27 深圳市历年办公楼价格指数图232

表6-32 深圳经济特区历年商品办公楼行情233

表6-33 深圳经济特区1997年三级市场商品办公楼交易价格抽样234

第四节商业用房234

图6-28 深圳市1997年商业用房施工面积分区构成235

图6-29 深圳市1997年商业用房竣工面积分区构成235

图6-30 深圳市1997年商业用房现楼销售面积分区构成236

图6-31 深圳市1997年商业用房楼花销售面积分区构成236

图6-32 深圳市1997年商业用房空置面积分区构成236

表6-34 深圳市历年商业用房开发和销售情况237

表6-35 深圳市1997年二级市场商业用房价格情况237

表6-36 深圳市历年二级市场商业用房综合价格238

表6-37 深圳市历年商业用房价格指数238

图6-33 深圳市历年商业用房价格指数图239

表6-38 深圳市1997年二级市场商业用房销售价格抽样239

表6-39 深圳经济特区1997年三级市场商业用房交易价格抽样240

第五节厂房仓库240

表6-40 深圳市1997年厂房仓库开发情况240

表6-41 深圳市1997年厂房仓库销售情况241

表6-42 深圳市历年厂房仓库开发销售情况241

表6-43 深圳市1997年二级市场厂房仓库价格情况242

表6-44 深圳市历年二级市场厂房仓库综合价格242

表6-45 深圳市历年厂房仓库价格指数243

图6-34 深圳市历年厂房仓库价格指数图243

表6-46 深圳经济特区1997年厂房仓库销售价格抽样244

第七章房屋租赁245

第一节概况245

表7-1 深圳市1997年房屋租赁情况245

图7-1 深圳经济特区历年房屋租赁管理面积246

第二节 租赁管理246

第三节综合行情247

表7-2 深圳经济特区1997年房屋租赁情况248

表7-3 深圳市罗湖区1997年房屋租赁价格抽样（多层住宅）249

表7-4 深圳市罗湖区1997年房屋和赁价格抽样（高层住宅）250

表7-5 深圳市罗湖区1997年房屋租赁价格抽样（办公楼）251

表7-6 深圳市罗湖区1997年房屋租赁价格抽样（商业用房）252

表7-7 深圳市罗湖区1997年房屋租赁价格抽样（厂房）253

表7-8 深圳市罗湖区1997年房屋租赁价格抽样（仓库）253

表7-9 深圳市福田区1997年房屋租赁价格抽样（住宅）254

表7-10 深圳市福田区1997年房屋租赁价格抽样（办公楼）255

表7-11 深圳市福田区1997年房屋赁价格抽样（商业用房）256

表7-12 深圳市福田区1997年房屋赁价格抽样（厂房）257

表7-13 深圳市南山区1997年房屋租赁价格抽样（多层住宅）257

表7-14 深圳市南山区1996年房屋租赁价格抽样（高层住宅）258

表7-15 深圳市南山区1997年房屋租赁价格抽样（办公楼）259

表7-16 深圳市南山区1997年房屋租赁价格抽样（商业用房）260

表7-17 深圳市南山区1997年房屋租赁价格抽样（厂房仓库）261

表7-18 深圳市宝安区1997年房屋租赁价格抽样（住宅）262

表7-19 深圳市宝安区1997年房屋租赁价格抽样（办公楼）263

表7-20 深圳市宝安区1996年房屋租赁价格抽样（商业用房）263

表7-21 深圳市宝安区1997年房屋租赁价格抽样（厂房）264

表7-22 深圳市宝安区1997年房屋租赁价格抽样（仓库）264

第四节指导租金265

表7-23 深圳经济特区1997年上半年房屋租赁指导租金265

表7-24 深圳经济特区1997年下半年房屋租赁指导租金268

第八章房地产按揭272

表8-1 深圳银行房地产信贷历年存贷款余额统计273

表8-2 深圳银行历年房地产贷款累收累放统计274

表8-3 深圳银行历年个人住房贷款余额统计275

表8-4 深圳市1997年在售楼盘按揭情况一览276

表8-5 南洋商业银行深圳分行1997年（按揭）贷款情况281

表8-6 宝生银行深圳分行1997年（按揭）贷款情况282

表8-7 亚洲商业银行深圳分行1997年（按揭）贷款情况284

表8-8 南洋商业银行蛇口分行1997年（按揭）贷款情况285

表8-9 汇丰银行深圳分行1997年（按揭）贷款情况286

第九章房地产税费287

第一节开发环节税费287

表9-1 深圳市房地产开发税费一览287

第二节转让环节税费295

表9-2 深圳市房地产二级市场转让税费295

表9-3 深圳市房地产三级市场转让税费295

表9-4 深圳市房屋租赁税费296

表9-5 深圳市土地增值费计算方法297

第三节土地使用费298

表9-6 甲种土地使用费征收标准298

表9-7 乙种土地使用费征收标准299

表9-8 用地分类299

表9-9 土地等级划分范围299

表9-10 深圳市按建筑面积计算的楼面土地使用费折算系数300

第四节税费收取301

表9-11 深圳市1997年房地产税费收取情况301

表9-12 深圳市1997年房地产三级市场税费收取情况301

表9-13 深圳市1997年土地使用费收取情况302

国务院批准取消的建设项目收费303

广东省人民政府批准取消的建设项目收费304

第十章产权产籍管理305

第一节 概述305

第二节产权登记306

一初始登记306

表10-1 深圳市历年房地产初始登记情况306

二转移登记307

表10-2 深圳市历年房地产二级市场转移登记情况307

表10-3 深圳市1997年房地产三级市场转移登记情况308

表10-4 深圳市历年房地产三级市场转移登记情况308

三抵押登记309

表10-5 深圳市历年楼花抵押登记情况309

表10-6 深圳市历年现楼抵押登记情况310

第三节权证发放311

图10-1 深圳市历年《房地产证》发放情况311

表10-7 龙岗区各镇私房申报及办证情况一览312

第十一章物业管理313

第一节概况313

表11-1 深圳市首批认定资质为甲乙级的物业管理企业314

表11-2 深圳市1997年物业普查资料汇总315

表11-3 1997年度获全国城市物业管理先进单位名单316

第二节收费标准316

表11-4-1 深圳市物业管理服务收费指导标准（多层住宅区）318

表11-4-2 深圳市物业管理服务收费指导标准（高层商住楼、住宅楼）319

表11-4-3 深圳市物业管理服务收费指导标准（写字楼）320

表11-4-4 深圳市物业管理服务收费指导标准（工业区）321

表11-5 深圳市分类电价322

表11-6 深圳市房屋本体维修基金指导标准322

表11-7 机动车辆保管场（站）收费标准323

表11-8 深圳市各类自来水价格324

表11-9 深圳市经济特区排水设施使用费征收办法实施细则324

第三节管理实例326

表11-10 中银花园管理处有偿服务项目326

表11-11 中银花园管理处无偿服务项目327

第十二章房地产行业328

第一节开发机构328

表12-1 深圳市1997年年审后升级的开发企业328

表12-2 深圳市1997年年审合格的主要开发企业一览329

第二节中介服务机构336

表12-3 深圳市经整顿合格的中介服务机构名单336

第三节行业协会339

一 房地产协会339

二 中介服务行业协会339

三 “两会”合并的筹备340

第十三章房地产法规和政策341

第一节 渊源和形式341

第二节 1997年主要情况342

第三节 法规政策选录344

附录一有关房地产法律、法规、规章和规范性文件索引354

附录二深圳市1997年大事记356