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宏观形势1

第一章社会经济形势1

一、全国经济运行态势1

1．1997年国民经济运行态势1

2．1998年经济社会发展目标和任务3

3．1998年上半年国民经济运行态势4

二、1997年北京市经济运行态势5

1．国民经济与人民生活水平5

2．基础设施建设5

3．体制改革5

4．科技教育与各项社会事业5

5．存在的问题6

三、1998年北京市经济社会发展目标和任务6

1．经济社会发展目标6

2．经济社会发展任务6

四、1998年上半年北京市经济形势6

第二章房地产投资开发环境8

一、房地产投资开发硬环境8

1．自然状况8

2．经济社会发展状况8

3．土地供应9

4．基础设施状况11

二、房地产投资开发软环境11

1．政治稳定性11

2．法制建设11

第三章城市基础设施建设与规划14

一、城市基础设施建设14

1．道路交通14

2．供水、供热、燃气14

3．邮电通信14

4．城市环境14

二、城市基础设施建设规划15

1．城市交通15

2．公用事业15

3．邮政电信16

4．城市环境17

5．防震减灾17

三、城市基础设施建设筹资18

1．中央投资建设18

2．地方投资建设18

3．单位集资建设18

4．单位预算外资金18

5．综合开发投资建设18

四、近期重大市政工程建设18

1．城市基础设施项目19

2．社会事业建设项目19

3．标志性大型公建项目19

4．工农业后劲项目19

5．普通住宅项目19

第四章住房制度改革20

一、住房制度改革概述20

1．传统城镇住房制度20

2．住房制度改革进程20

3．1998年城镇住房制度改革的重点22

二、北京住房制度改革与住房建设24

1．北京市住房建设成就24

2．北京市住房制度改革24

3．北京市出售公有住宅价格政策25

制度与运作27

第五章土地制度27

一、土地制度概述27

1．土地所有制和土地使用制27

2．地产市场27

3．土地供应类型27

4．用地性质分类28

5．土地主管部门29

二、土地使用权出让29

1．土地使用权有偿出让的概念29

2．土地使用权有偿出让的方式29

3．土地使用权出让申请程序30

4．申领国有土地使用证程序30

5．土地出让合同31

6．土地出让相关税费31

三、土地使用权划拨32

1．土地使用权划拨的概念32

2．土地使用权划拨的对象32

3．土地划拨申请程序32

4．土地划拨相关费用32

四、土地使用权转让32

1．土地使用权转让的概念32

2．土地使用权转让的方式32

3．有偿出让土地使用权转让的条件33

4．划拨土地使用权转让的条件33

5．有偿出让土地使用权在境外转让的条件33

6．土地使用权转让的手续33

五、征用土地33

1．征用土地的概念33

2．征用土地的特点33

3．征用土地的原则34

4．征用土地申请程序34

5．征用土地的相关税费34

六、土地价格34

1．土地价格概述34

2．土地等级35

3．基准地价37

4．对北京市基准地价的几点说明38

5．地价评估申请程序39

七、土地价格评估收费标准39

1．宗地价格评估收费标准39

2．基准地价评估收费标准40

第六章城市规划管理41

一、城市规划管理概述41

1．城市规划管理的概念41

2．城市规划的基本内容41

3．城市规划对房地产开发的影响42

4．城市规划的实施管理42

二、城市规划主管部门42

1．首都规划委员会办公室42

2．首都建筑艺术委员会42

3．市及各区（县）规划局43

三、房地产开发项目的规划报批43

1．建设项目选址43

2．建设用地规划44

3．建设工程规划44

4．规划报批的程序44

第七章房地产投资开发制度46

一、房地产开发企业管理46

1．房地产开发企业分类46

2．房地产开发范围46

3．内资房地产开发企业的设立条件47

4．涉外房地产开发企业的设立条件47

5．房地产开发企业的资质等级申报程序47

6．房地产开发的“资质待定等级”申报程序48

二、房地产投资开发的基本程序48

1．项目策划48

2．项目立项与企业登记49

3．项目规划51

4．土地使用权取得51

5．房屋拆迁52

6．工程建设52

7．房地产经营52

8．物业管理52

三、涉外房地产开发程序53

1．企业注册与获取土地53

2．审批规划与开发建设54

3．房屋销售与登记57

四、房地产开发成本与税费57

第八章房屋拆迁管理58

一、城市房屋拆迁概述58

1．拆迁的概念58

2．拆迁主管部门58

3．城市房屋拆迁单位的资质58

二、房屋拆迁程序59

1．申请房屋拆迁许可证59

2．房屋拆迁许可证的审批59

3．《北京市房屋拆迁责任书》的签订60

4．拆迁公告60

5．户口冻结60

6．签字拆迁补偿、安置协议60

7．拆迁与强制拆迁60

8．拆迁裁决61

三、拆迁补偿61

1．补偿对象61

2．补偿形式61

3．拆迁补偿的适用61

4．国家建设项目中集体土地上农村房屋的拆迁补偿62

四、拆迁安置62

1．应予安置和可予安置的情形63

2．拆迁安置形式分类63

3．安置地点的选择63

4．安置面积的确定63

5．安置房的性质64

6．拆迁安置引起的各种补助费64

第九章房地产交易制度65

一、房地产交易概述65

1．房地产交易的含义65

2．房地产交易的形式65

3．房地产交易管理65

4．房地产交易管理机构65

二、商品房预售与销售66

1．主管部门66

2．内销商品房预售与销售程序66

3．外销商品房预售与销售程序66

4．商品房销售的相关税费67

三、购房程序67

1．制定购房预算67

2．收集购房信息67

3．查询商品房的合法性68

4．进行实地调查68

5．签订房屋买卖合同68

6．办理房屋产权过户登记68

四、房地产转让69

1．房地产转让的概念69

2．房地产转让的条件69

3．房地产转让的程序70

4．房地产转让的合同70

五、房屋租赁70

1．房屋租赁概述70

2．房屋租赁的条件71

3．房屋租赁登记备案程序71

4．房屋租赁相关税费71

六、房地产抵押71

1．房地产抵押的概念71

2．作为抵押物的条件71

3．主管部门72

4．抵押登记程序及必备文件72

5．抵押相关税费72

第十章房地产产权制度73

一、房地产产权制度概述73

1．房地产产权73

2．房地产产权产籍管理的原则73

3．房地产产权的类型体系73

4．房地产产权登记的类型73

二、房地产权属登记程序74

1．申请房地产权属登记的条件74

2．房地产权属登记的程序74

3．几种特殊的房产登记75

第十一章物业管理制度76

一、物业管理概述76

1．物业管理的基本概念76

2．物业管理的基本原则76

3．物业管理的目标77

二、物业管理的服务内容77

1．日常管理77

2．特约服务77

三、业主大会、管委会和物业管理企业78

1．业主大会78

2．管委会78

3．物业管理企业78

4．业主大会、管委会和物业管理企业的关系79

四、物业管理的相关文本79

1．物业管理合同的主要内容79

2．业主公约的主要内容79

3．物业管理委员会章程的主要内容79

4．住户手册的主要内容79

五、物业管理流程80

1．前期介入80

2．接管验收80

3．入伙81

4．装修管理81

六、物业管理服务收费81

第十二章房地产中介制度85

一、房地产中介概述85

1．房地产中介服务的概念85

2．房地产中介服务体系85

二、房地产中介服务的行业管理86

1．房地产中介服务的管理机构87

2．房地产中介服务人员的资格管理87

3．房地产中介服务机构的资质管理87

4．房地产中介服务的业务管理88

5．房地产价格评估机构的管理88

三、房地产中介服务收费标准90

1．房地产中介服务收费原则90

2．房地产中介服务收费标准90

3．监督与检查91

第十三章房地产金融制度93

一、房地产金融制度概述93

1．房地产金融的概念93

2．房地产金融的发展93

3．住房公积金94

4．房地产证券94

二、住宅开发建设贷款95

1．住房开发建设贷款的投向95

2．申请银行住房开发贷款的程序及有关事项96

三、个人住房公积金贷款97

1．贷款对象和条件97

2．贷款申请98

3．贷款初审100

4．贷款调查100

5．审批和签订委托合同101

6．签订借款合同101

7．划拨贷款101

四、个人住房商业性贷款101

1．贷款条件101

2．贷款申请102

3．贷款审核104

4．签订合同104

5．贷款划拨104

五、个人住房组合贷款104

1．贷款对象和贷款条件104

2．贷款额度、期限和利率104

3．贷款程序104

4．贷款偿还方式105

5．贷款风险承担105

六、楼宇按揭贷款105

1．楼宇按揭概述105

2．按揭贷款程序106

3．置业者应注意的问题107

第十四章房地产税费制度108

一、房地产税费制度概述108

1．税收基本知识108

2．中国税制和房地产税费108

3．税制改革与房地产税费体系108

4．国家取消的48项建设项目收费110

5．北京市取消和调整的36项建设项目收费110

二、房地产开发税费111

1．立项阶段税费111

2．规划设计阶段税费111

3．土地使用权取得阶段税费112

4．拆迁阶段相关费用113

5．工程建设阶段税费115

三、安居住宅税费116

1．安居住宅的税费减免116

2．安居住宅的税费减免程序116

四、房地产交易税费117

1．房地产买卖税费117

2．房屋出租税费119

3．房屋抵押税费119

市场主体120

第十五章政府管理部门120

一、国家房地产管理机构及其职责120

1．国家主管部门及其职责120

2．国家有关经济管理部门及其职责122

3．公安、政法、监察等部门123

4．其他有关机构及其职责123

二、北京市房地产管理机构及其职责124

1．北京市房屋土地管理局124

2．北京市房屋土地管理局相关处室的职责124

3．北京市有关经济管理部门125

三、房地产开发过程中涉及到的相关部门125

1．开发程序及相关部门125

2．相关政府部门的联系信息129

3．各区县房屋土地管理局的联系信息132

第十六章房地产开发企业134

一、房地产开发企业概况134

二、部分房地产开发企业134

三、房地产开发企业的联系信息140

第十七章房地产中介咨询机构171

一、中介咨询机构概况171

二、主要中介咨询机构171

三、中介咨询机构的联系信息174

第十八章物业管理公司186

一、物业管理公司概况186

二、物业管理公司的联系信息186

第十九章房地产金融机构196

一、介入个人住房贷款业务的金融机构196

1．建设银行系统196

2．工商银行系统198

3．中国银行系统200

4．交通银行系统200

5．农业银行系统201

二、部分金融机构的联系信息202

第二十章购房者208

一、购房者概述208

1．集团购房者208

2．个人购房者208

二、北京购房者俱乐部208

市场分析210

第二十一章市场总体形势210

一、房地产投资开发210

1．投资规模及结构210

2．开发建设212

二、房地产销售及需求213

1．房地产价格走势213

2．房地产销售量215

3．房地产市场需求及宏观背景216

第二十二章土地市场218

一、土地供应218

1．北京市土地供应总量218

2．土地供应途径219

二、土地出让220

1．土地出让方式220

2．土地出让现状220

3．土地出让面积221

4．土地出让价格221

第二十三章住宅市场226

一、市场供应226

1．投资226

2．施工、竣工、新开工面积227

3．区位供应情况228

二、市场销售228

1．价格走势228

2．销售量229

3．区位销售情况230

4．市场需求231

5．经济适用住房232

6．公寓、别墅市场233

第二十四章办公用房市场237

一、市场供应237

1．投资237

2．施工、竣工、新开工面积237

二、市场销售238

1．价格走势238

2．销售量239

第二十五章商业用房市场241

一、市场供应241

1．投资241

2．施工、竣工、新开工面积241

二、市场销售242

1．价格走势242

2．销售量242

第二十六章饭店、宾馆244

一、市场供应244

1．市场供应概况244

2．分星级（档次）供应244

3．市场供应的历史情况244

4．分区市场供应情况244

二、市场销售245

1．总体市场销售情况245

2．分区市场销售情况245

第二十七章厂房仓库246

一、开发区和工业小区概述246

二、部分主要开发区和工业小区介绍246

1．上地信息产业基地246

2．亦庄工业开发区246

3．石景山八大处高科技园区246

4．丰台科技园区247

5．昌平科技园区247

6．西三旗高新建材城247

第二十八章中房指数系统249

一、中房指数系统简介249

1．中房指数系统的由来与发展249

2．中房预警系统250

二、中房指数系统的产品与服务250

1．中房指数系列产品250

2．中房指数系统咨询业务250

三、中房预警系统1998年第3季度报告251

1．概述251

2．景气指数走势251

3．主要指标走势252

4．简短分析和评价253

5．未来走势254

建筑安装255

第二十九章工程招标投标255

一、招标投标的内容255

1．设计招标投标255

2．设备招标投标255

3．施工招标投标256

4．工程总承包招标投标256

二、招标投标的方式和基本程序256

1．招标投标的方式256

2．招标投标的基本程序257

三、招标投标的管理258

1．发包承包交易管理258

2．施工企业资质管理258

第三十章工程建设监理260

一、工程建设监理概述260

1．建设监理的概念260

2．建设监理的主要内容260

3．建设监理的程序261

4．涉外监理261

5．监理收费标准261

二、工程进度监理262

1．工程进度监理的程序262

2．工程进度计划的编制262

三、工程质量监理263

1．工程质量监理的内容263

2．工程质量监理的实施263

四、工程造价监理263

1．工程造价的影响因素264

2．对工程造价的控制264

五、工程合同监理265

1．工程合同监理的任务265

2．保证合同履行的原则265

六、工程竣工验收265

1．竣工验收的内容265

2．竣工验收的技术资料266

3．竣工验收的程序267

七、北京市建设监理概况267

1．现状267

2．目标268

3．存在问题268

4．管理措施269

第三十一章家居装饰271

一、家庭装饰业的发展271

二、家庭装饰的行业管理272

1．初装饰竣工制度272

2．家庭装饰管理272

3．家庭装饰队伍管理273

4．推荐家庭装饰产品273

三、存在的问题273

1．社会治安问题273

2．工程质量问题274

四、发展趋势275

五、装饰主题275

1．家居装饰“六字经”275

2．未来家居装饰主题276

六、家居装饰造价276

1．造价估算276

2．装饰材料价格277

3．家居装饰施工价格279

涉外房地产282

第三十二章涉外房地产概述282

一、涉外房地产的概念282

二、涉外房地产开发的特征282

1．市场的双重性282

2．高利润与高风险并存283

3．遵循国际惯例283

4．开发决策复杂多变283

三、涉外房地产经营形式284

1．外商独资284

2．合资经营284

3．合作经营284

4．涉外租赁284

5．涉外销售284

6．涉外信贷284

7．涉外房地产补偿贸易284

8．涉外工程承包抵偿284

9．境外开发284

四、涉外房地产法律法规284

1．综合性法律法规285

2．国家涉外法律法规285

3．部分地方性涉外法规285

第三十三章涉外房地产开发286

一、涉外房地产开发企业286

1．中外合资房地产开发企业286

2．中外合作房地产开发企业287

3．外商独资房地产开发企业289

4．境外房地产开发289

二、涉外房地产投资程序290

1．涉外房地产开发企业设立审批290

2．涉外房地产开发企业设立的两种做法290

第三十四章外销商品房市场292

一、外销、内销商品房质价分析292

1．质价因素对比分析292

2．案例分析293

二、1998年北京外销公寓市场分析295

1．市场供应295

2．市场需求295

各区县概况298

第三十五章城近郊区298

一、东城区概述298

二、西城区概述298

三、崇文区概述298

四、宣武区概述299

五、朝阳区概述299

六、海淀区概述299

七、丰台区概述300

八、石景山区概述300

第三十六章远郊区（县）301

一、门头沟区概述301

二、房山区概述301

三、通州区概述301

四、顺义县概述302

五、大兴县概述302

六、昌平县概述302

七、平谷县概述303

八、怀柔县概述303

九、密云县概述303

十、延庆县概述304

房地产统计305

第三十七章房地产开发销售数据305

一、北京市房地产开发销售数据305

1．北京市房地产开发销售数据（1986～1991）305

2．北京市房地产开发销售数据（1992～1998年上半年）307

二、全国房地产开发销售数据（1992～1998年上半年）311

三、上海房地产开发销售数据（1992～1997）313

四、深圳房地产开发销售数据（1992～1997）314

第三十八章中房指数历史值315

一、中房北京指数历史值315

1．中房北京指数历史值（1995年1季度～1996年3季度）315

2．中房北京指数历史值（1996年4季度～1998年2季度）315

二、中房上海指数历史值316

1．中房上海指数历史值（1995年1季度～1996年3季度）316

2．中房上海指数历史值（1996年4季度～1998年2季度）316

三、中房深圳指数历史值316

1．中房深圳指数历史值（1995年4季度～1997年1季度）316

2．中房深圳指数历史值（1997年2季度～1998年2季度）317

四、中房天津指数历史值317

1．中房天津指数历史值（1995年1季度～1996年3季度）317

2．中房天津指数历史值（1996年4季度～1998年2季度）317

五、中房成都指数历史值318

1．中房成都指数历史值（1995年4季度～1997年1季度）318

2．中房成都指数历史值（1997年2季度～1998年2季度）318

六、中房重庆指数历史值318

1．中房重庆指数历史值（1995年4季度～1997年1季度）318

2．中房重庆指数历史值（1997年2季度～1998年2季度）319

七、中房西安指数历史值319

1．中房西安指数历史值（1995年4季度～1997年1季度）319

2．中房西安指数历史值（1997年2季度～1998年2季度）319

八、中房大连指数历史值320

1．中房大连指数历史值（1995年1季度～1996年3季度）320

2．中房大连指数历史值（1996年4季度～1998年2季度）320

九、中房武汉指数历史值320

1．中房武汉指数历史值（1994年1季度～1996年3季度）320

2．中房武汉指数历史值（1996年4季度～1998年2季度）321

十、中房香港指数历史值321

第三十九章其他社会经济指标322

一、国民经济主要指标322

二、按支出法计算的国民生产总值323

三、国内生产总值324

四、居民总消费水平325

五、总消费325

六、职工平均工资326

七、北京地区金融机构存贷款328

八、北京市建筑施工企业主要经济指标328

九、北京市独立核算建筑施工企业基本情况329

第四十章在售项目331

一、普通住宅331

二、公寓343

三、别墅356

四、办公用房360

五、商业用房371

第四十一章内外销许可证项目375

一、内销许可证项目375

二、外销许可证项目390

第四十二章土地使用权出让项目410

一、1992年出让项目410

二、1993年出让项目411

三、1994年出让项目416

四、1995年出让项目422

五、1996年出让项目427

六、1997年出让项目430

政策法规436

一、综合类436

1．中华人民共和国城市房地产管理法436

2．城市房地产开发经营管理条例441

3．城市房地产开发管理暂行办法444

4．国务院关于严格控制高档房地产开发项目的通知（摘要）447

5．国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知449

6．北京市房地产开发行业管理规定451

二、土地管理453

1．中华人民共和国土地管理法453

2．国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定461

3．协议出让国有土地使用权最低价确定办法464

4．土地权属争议处理暂行办法464

5．城市国有土地使用权出让转让规划管理办法467

6．出让国有土地使用权审批管理暂行规定468

7．北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知469

8．北京市房屋土地管理局关于对利用划拨国有土地开发建设的经营性项目土地使用权处理的意见476

9．北京市划拨城镇建设用地工作程序（试行）477

10．北京市实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法478

三、开发投资481

1．中华人民共和国城市规划法481

2．房地产开发企业资质管理规定484

3．城市房屋拆迁单位管理规定486

4．开发区规划管理办法488

5．建制镇规划建设管理办法489

6．关于北京地区建设项目初步设计审查的规定492

7．北京市城市规划条例494

8．北京市征收市政公用设施建设费暂行办法497

9．北京市实施《城市房屋拆迁管理条例》细则498

四、建设施工503

1．建设工程勘察和设计单位资质管理规定503

2．关于设立外商投资建筑业企业的若干规定506

3．建筑装饰装修管理规定507

4．工程建设施工招标投标管理办法510

5．建设部关于进一步加强工程招标投标管理的规定514

6．家庭居室装饰装修管理试行办法517

7．超限高层建筑工程抗震设防管理暂行规定519

8．房屋接管验收标准521

9．建设工程设备监理管理暂行规定524

10．工程建设监理单位资质管理试行办法526

11．工程建设监理规定530

12．建设工程质量管理办法532

13．建筑业企业资质管理规定537

14．北京市居住小区接管综合验收办法540

15．北京市建设工程质量条例541

五、交易与市场管理545

1．城市商品房预售管理办法545

2．商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定546

3．中华人民共和国契税暂行条例细则547

4．注册房地产估价师管理办法548

5．房地产估价师执业资格制度暂行规定552

6．北京市关于新建住宅商品房实行按使用面积计算售价的通知555

7．北京市内销商品房管理暂行规定555

8．北京市物价局关于商品房销售实行明码标价的通知557

9．北京市关于公有住宅楼房出售中有关问题的紧急通知559

10．北京市关于加快办理出售公有住房权属审查、面积测算、买卖过户、登记发证手续有关问题的通知559

11．北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知561

六、房地产金融564

1．个人住房贷款管理办法564

2．中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知566

3．中国农业银行小城镇建设专项贷款管理暂行规定567

4．工商行个人住房担保贷款管理试行办法569

5．中央国家机关住房公积金制度实施办法570

6．住房公积金管理机构财务管理暂行办法571

7．北京市住房公积金制度实施办法574

8．中国建设银行北京市分行个人住房组合贷款管理暂行规定575

9．中国建设银行北京市分行个人住房担保贷款试行办法579

七、物业管理583

1．城市公有房屋管理规定583

2．国家安居工程优秀住宅小区评比暂行办法586

3．公有住宅售后维修养护587

4．关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知588

5．物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗实施办法589

6．物业管理企业财务管理规定590

7．北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法592

8．北京市居住小区物业管理企业与各专业管理部门职责分工的规定593