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第一章宏观经济形势1

一、全国宏观经济形势1

1.国民经济运行态势1

2.1999年全国经济工作部署6

二、上海经济运行态势9

1.1997年上海经济运行态势回顾9

2.1998年上海经济运行态势11

3.1999年上海经济和社会发展的目标和任务12

第二章上海投资环境16

一、固定资产投资16

1.固定资产投资概况16

2.重大工程投资建设16

3.1998年固定资产投资情况17

二、城市基础设施投资建设18

1.电力18

2.交通运输和邮电通信18

3.公用事业和市政建设20

三、金融环境22

1.金融环境概况22

2.金融制度建设与完善23

3.东南亚金融危机的影响24

四、利用外资24

第三章城市规划与建设27

一、城市规划27

二、土地利用规划29

1.土地利用规划概述29

2.土地利用规模控制29

3.土地利用分区33

三、城市建设37

1.城市基础设施建设37

2.旧区改造和动拆迁情况39

3.上海的住宅建设情况41

第四章住房制度改革与住宅产业43

一、城镇住房制度新政策43

二、住房公积金45

三、促进住宅产业发展的若干措施46

1.鼓励个人住房消费46

2.积极消化空置商品住宅47

3.全面清理收费项目48

4.适度控制住宅用地供应和新开工项目建设48

第五章土地制度49

一、土地市场49

1.土地市场的概念和内涵49

2.上海市土地市场现状49

3.土地市场体系构建50

4.完善土地市场体系的对策和措施53

二、土地收购与储备54

1.土地收购储备的概念54

2.土地收购与储备的原则55

3.土地收购收回范围55

4.土地收购储备出让程序55

三、土地使用权出让56

1.土地使用权出让的概念56

2.土地使用权出让的方式56

3.土地使用权出让程序56

4.土地使用权出让合同57

5.出让土地使用权的收回58

6.土地相关税费58

四、土地使用权划拨58

1.土地使用权划拨的概念58

2.土地使用权划拨的对象58

3.土地使用权划拨申请程序58

4.土地使用权划拨相关费用59

五、土地使用权转让59

1.土地使用权转让的概念59

2.土地使用权转让的方式59

3出让土地使用权转让的条件59

4.划拨土地使用权转让的条件59

5.出让土地使用权在境外转让的条件59

6.土地使用权转让的手续60

六、征用土地60

1.征用土地的概念60

2.征用土地的特点60

3.征用土地的原则60

4.征用土地申请程序60

5.征用土地的相关税费60

七、土地价格60

1.土地价格概述60

2.土地定级与土地级别60

3.基准地价63

4.地价体系65

5.熟地地价和毛地地价65

6.楼面价和地面价65

第六章房地产投资开发制度67

一、房地产开发企业67

1.房地产开发企业的设立67

2.房地产开发企业的资质68

二、房地产投资开发的基本程序69

1.项目策划69

2.项目立项69

3.项目规划70

4.土地使用权取得70

5.房屋拆迁71

6.工程建设71

7.房地产经营71

8.物业管理71

第七章房屋拆迁管理制度72

一、城市房屋拆迁概述72

1.拆迁的概念72

2.拆迁主管部门72

二、房屋拆迁单位72

1.主管部门72

2.房屋拆迁单位的设立72

3.房屋拆迁单位的资质73

三、房屋拆迁程序74

1.申请房屋拆迁许可证74

2.房屋拆迁许可证的审批74

3.拆迁公告74

4.户口冻结74

5.签订拆迁补偿、安置协议74

6.拆迁与强制拆迁75

7.拆迁裁决75

四、拆迁补偿75

1.补偿对象75

2.补偿形式75

3.拆迁补偿的适用76

五、拆迁安置76

1.安置对象76

2.拆迁安置形式77

3.安置地点77

4.安置面积77

5.补助费78

六、危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置78

1.补偿78

2.安置方式78

3.安置面积79

4.货币化安置79

5.互换房屋产权的价格80

七、个体工商户营业用房拆迁安置补偿80

1.安置地点81

2.易地安置标准81

3.安置补偿82

第八章房地产交易制度83

一、房地产交易概述83

1.房地产交易的含义83

2.房地产交易的形式83

3.房地产交易管理83

4.房地产交易管理机构83

二、房地产转让84

1.房地产转让的概念84

2.房地产转让主管部门84

3.房地产转让的方式84

4.房地产转让的范围84

5.房地产转让的条件85

6.房地产转让程序86

7.房屋建设工程转让86

三、商品房预售87

1.预售申请87

2.预售审核87

3.预售商品房广告87

4.预售合同87

5.预售商品房转让88

6.建筑设计变更与建筑面积增减的处理88

四、房屋租赁88

1.房屋租赁概述88

2.房屋租赁的条件89

3.房屋租赁登记备案程序89

五、房地产抵押89

1.房地产抵押的概念89

2.作为抵押物的条件89

3.抵押登记程序及必备文件89

第九章房地产产权制度91

一、房地产产权制度概述91

1.房地产产权91

2.房地产产权产籍管理的原则91

3.房地产产权的类型体系91

4.房地产产权登记的类型91

二、房地产权属登记程序92

1.外销商品房交易过户登记92

2.高标准内销商品房交易过户登记92

3.存量房屋交易过户登记92

4.房屋所有权初始登记93

5.房屋交换变更登记93

6.房地产赠与变更登记93

7.房地产继承变更登记94

8.改建、扩建房地产登记94

9.房屋倒塌、拆除、灭失登记94

10.已取得房地产权证的抵押登记94

11.房地产期权抵押登记94

12.房地产文件登记备案95

13.外商投资企业房地产经纪人备案注记95

三、特殊房产登记95

1.已售公房产权变更登记95

2.外国人私有房屋登记96

3.权证的类型96

第十章物业管理制度97

一、物业管理概述97

1.物业管理的基本概念与原则97

2.物业管理的主要内容97

3.物业管理的形式98

4.公房售后物业管理98

二、业主大会、管委会和物业管理企业98

1.业主大会98

2.管委会99

3.物业管理企业99

4.业主大会、管委会和物业管理企业的关系100

三、物业管理的相关文本100

1.物业管理合同的主要内容100

2.业主公约的主要内容100

3.物业管理委员会章程的主要内容100

4.住户手册的主要内容101

四、物业管理流程101

1.前期介入101

2.接管验收101

3.入伙102

4.装修管理102

五、物业管理服务收费102

第十一章房地产中介制度104

一、房地产中介概述104

1.房地产中介服务的概念104

2.房地产中介服务的行业管理104

二、房地产评估105

1.房地产价格评估机构的管理105

2.评估范围106

3.评估收费106

三、房地产经纪106

1.经纪的资格107

2.经纪的管理107

第十二章房地产金融制度108

一、房地产金融制度概述108

1.房地产金融的概念108

2.房地产金融的发展108

3.住房公积金109

4.房地产证券109

二、住房开发建设贷款110

1.住房开发建设贷款的种类110

2.住房开发贷款申请111

3.住房建设贷款申请112

4.政策性住房建设贷款申请112

三、个人住房业务贷款112

1.个人住房公积金贷款112

2.个人住房商业性贷款112

3.个人住房组合贷款113

4.使用权房担保贷款113

5.农民个人住房贷款113

6.外省市居民个人住房贷款113

7.个人住房装修组合贷款113

8.楼盘合作方式（楼宇按揭）113

四、个人住房贷款程序114

1.咨询115

2.申请住房贷款115

3.贷款银行对借款人提供的材料和证明进行审查116

4.借款人与贷款银行签订合同116

5.合同公正116

6.办理房地产抵押登记117

7.办理房屋保险手续117

8.偿还贷款118

第十三章房地产税费制度121

一、房地产收费调整121

二、房地产开发成本122

1.土地征用费122

2.土地出让金125

3.土地使用费129

4.土地使用金130

5.土地使用统筹费130

6.拆迁安置补偿费131

7.前期工程费132

8.基础设施建设费132

9.公建配套设施费132

10.房屋建筑物建筑安装费133

三、房地产开发相关费用137

1.办理初始登记的费用139

2.办理变更登记的费用140

3.办理其他权利登记的费用140

四、房地产税收143

第十四章政府管理部门144

一、国家房地产管理机构及其职责144

1.国家主管部门及其职责144

2.建设部住宅与房地产业司的主要职能146

3.国家有关经济管理部门及其职责146

4.公安、政法、监察等部门147

5.其他有关机构及其职责147

二、上海市房屋土地管理局机构设置及其职责148

1.房屋土地管理局职能简介148

2.房屋土地管理局主要处室及其职能148

3.房屋土地管理局直属管理服务机构152

4.区、县房地产管理机构情况159

5.房屋土地管理局机构联系信息159

三、上海市住宅发展局的机构设置及其职责161

1.住宅发展局职能简介161

2.住宅发展局机构设置161

第十五章房地产开发企业163

一、房地产开发企业概况163

二、部分房地产开发企业介绍163

三、房地产开发企业的联系信息171

1.一级房地产开发企业联系信息171

2.二级房地产开发企业联系信息173

3.三级房地产开发企业联系信息183

第十六章房地产中介服务机构192

一、房地产中介机构服务概况192

二、部分房地产中介服务机构介绍192

三、房地产交易机构联系信息196

四、房地产评估机构联系信息198

第十七章房地产金融机构204

一、建设银行上海市分行个人住房贷款经办机构204

二、工商银行上海市分行个人住房贷款经办机构206

第十八章市场总体形势209

一、房地产投资开发210

1.房地产投资210

2.开发建设211

二、房地产销售212

1.房地产销售量212

2.房地产销售价格212

3.市场需求与宏观背景214

第十九章土地市场218

一、土地供应218

1.土地存量218

2.土地利用趋势218

二、土地销售220

1.土地批租概况220

2.土地出让221

三、土地开发面积222

第二十章住宅市场224

一、市场供应224

二、市场销售225

三、市场展望226

1.住宅空置情况226

2.住宅价格走势226

3.发展对策227

第二十一章办公用房市场231

一、市场供应231

二、市场销售231

三、市场需求与展望233

四、空置问题233

1.空置形成情况233

2.消化空置的对策234

第二十二章商业用房市场236

一、市场供应236

二、市场销售237

三、空置问题237

1.空置成因分析237

2.消化空置的对策238

第二十三章中房指数系统240

一、中房指数系统简介240

1.中房指数系统的由来与发展240

2.中房预警系统241

二、中房指数系统的产品与服务241

1.中房指数系列产品241

2.中房指数系统咨询业务241

三、中房预警系统1999年第1季度报告242

1.概述242

2.景气指数走势242

3.主要指标走势243

4.简短分析和评价243

5.未来走势244

第二十四章市区245

一、黄浦区245

1.黄浦区投资环境245

2.投资概况与建设项目246

二、南市区247

1.南市区投资环境247

2.投资概况与建设项目248

三、卢湾区249

1.卢湾区投资环境249

2.投资概况与建设项目250

四、徐汇区251

1.徐汇区投资环境251

2.投资概况与建设项目251

五、长宁区253

1.长宁区投资环境253

2.投资概况与建设项目254

六、静安区255

1.静安区投资环境255

2.投资概况与建设项目255

七、普陀区256

1.普陀区投资环境256

2.投资概况与建设项目257

八、闸北区258

1.闸北区投资环境258

2.投资概况与建设项目259

九、虹口区260

1.虹口区投资环境260

2.投资概况与建设项目260

十、杨浦区261

1.杨浦区投资环境261

2.投资概况与建设项目262

十一、浦东新区263

1.浦东新区投资环境263

2.投资概况与建设项目263

十二、闵行区265

1.闵行区投资环境265

2.投资概况与建设项目266

十三、嘉定区267

1.嘉定区投资环境267

2.投资概况与建设项目267

十四、宝山区268

1.宝山区投资环境268

2.投资概况与建设项目269

十五、金山区271

1.金山区投资环境271

2.投资概况与建设项目271

第二十五章郊县273

一、南汇县273

1.南汇县投资环境273

2.投资概况与建设项目274

二、奉贤县275

1.奉贤县投资环境275

2.投资概况与建设项目275

三、松江县276

1.松江县投资环境276

2.投资概况与建设项目277

四、青浦县278

1.青浦县投资环境278

2.投资概况与建设项目279

五、崇明县280

1.崇明县投资环境280

2.投资概况与建设项目281

第二十六章开发区282

一、陆家嘴金融贸易区282

二、外高桥保税区282

三、金桥出口加工区284

四、张江高科技园区285

五、浦东康桥工业区285

六、孙桥现代农业开发区286

七、王桥工业区286

八、星火开发区287

九、漕河泾新兴技术开发区287

十、虹桥经济技术开发区288

十一、静安（宣桥）工业园区289

十二、普陀工业园区289

1.新杨工业园区289

2.长风工业园区290

3.优惠政策290

十三、市北工业新区290

十四、虹北工业区291

1.一期开发地块291

2.二期开发地块291

十五、闵行经济技术开发区291

十六、莘庄工业区292

十七、嘉定工业区293

十八、宝山工业区294

十九、吴淞工业园区294

二十、金山嘴工业区295

二十一、奉浦工业区296

1.投资环境296

2.产业导向296

3.优惠政策297

二十二、松江工业区297

二十三、青浦工业区298

1.投资环境298

2.投资导向299

3.优惠政策299

二十四、崇明工业区299

1.投资环境299

2.产业导向300

3.优惠政策300

第二十七章浦东新区概况301

一、浦东新区概述301

1.地理位置301

2.综合优势301

3.经济社会条件302

4.发展前景303

二、浦东新区投资环境303

1.固定资产投资概况303

2.城市基础设施状况305

3.利用外资306

第二十八章浦东新区优惠政策307

一、主要税收优惠政策307

1.兴办内资企业307

2.兴办三资企业307

3.兴办民营企业309

4.重点扶持行业309

5.扶持现代企业及基础产业310

二、功能开发政策310

三、民营企业鼓励政策310

四、户籍鼓励政策311

1.投资类311

2.购房类311

3.聘用类311

4.工作类311

第二十九章浦东新区有关机构312

一、与房地产投资开发有关的政府职能机构312

二、基层政府机构313

三、各街道办事处314

四、利用外资管理机构介绍314

1.协作办公室314

2.经济贸易局315

第三十章浦东新区房地产市场316

一、房地产市场发展特征316

1.功能开发与市政建设的作用316

2.政策与房地产市场的激活317

3.土地一级市场调控见成效317

4.投资供给结构趋向优化317

二、房地产市场分析318

1.住宅市场318

2.中低价位楼盘318

3.办公楼及商场318

三、房地产市场未来走势319

1.市场热点319

2.地铁二号线两侧的物业319

四、房地产市场发展对策319

1.积极消化空置商品房319

2.刺激潜在需求向现实需求转变320

3.提高住宅的商品化、市场化程度320

4.转变开发经营机制320

第三十一章施工与监理321

一、工程招标投标321

1.招标投标的内容321

2.招标投标的方式和基本程序322

3.招标投标的管理323

二、工程建设监理326

1.建设监理的概念326

2.建设监理的主要内容326

3.建设监理的程序327

4.涉外监理327

5.监理收费327

第三十二章建筑材料328

一、建筑材料概述328

1.建筑材料的定义与分类328

2.建筑材料的发展与标准化329

3.国家推荐建材新产品330

二、建材市场330

1.上海建材市场330

2.建材市场准入产品和企业331

3.装饰材料市场预测337

第三十三章家居装饰338

一、家居装饰业的发展338

二、家居装饰的行业管理339

1.市场管理339

2.工程质量和作业现场管理339

3.合同与造价340

第三十四章涉外房地产概述341

一、概念和经营形式341

1.概念341

2.经营形式341

二、房地产开发企业342

1.中外合资房地产开发企业342

2.中外合作房地产开发企业343

3.外商独资房地产开发企业344

4.境外房地产开发345

第三十五章涉外房地产投资开发346

一、外商投资指导346

1.鼓励外商投资产业346

2.限制外商投资产业346

3.当前国家重点鼓励发展的产业346

二、涉外房地产投资程序347

1.涉外房地产开发企业设立审批347

2.涉外房地产投资程序347

第三十六章外销房市场348

一、外销房的现状348

1.外销房可供量巨大348

2.外销房销售进入低谷348

3.影响外销房销售的因素349

二、外销房面临的问题349

1.外销房与内销房的价格差距大349

2.市场供求矛盾突出350

三、外销房的出路与对策351

1.严控一级土地市场供应量351

2.加强营销351

3.降低外销房价351

第三十七章中房指数历史值353

一、中房上海指数历史值353

二、中房北京指数历史值353

三、中房深圳指数历史值354

四、中房天津指数历史值355

五、中房成都指数历史值355

六、中房重庆指数历史值356

七、中房西安指数历史值357

八、中房大连指数历史值357

九、中房武汉指数历史值358

十、中房香港指数历史值358

第三十八章房地产开发销售数据359

一、上海房地产开发销售数据359

二、全国房地产开发销售数据362

三、北京房地产开发销售数据364

四、深圳房地产开发销售数据364

第三十九章内销商品房项目365

一、内销住宅项目365

二、内销综合楼项目393

三、内销商住楼项目394

四、其他内销项目397

第四十章外销商品房项目400

一、外销公寓项目400

二、外销综合楼项目401

三、其他外销项目403

第四十一章土地出让项目406

一、工业用地出让项目406

二、住宅用地出让项目415

三、其他用地出让项目419

一、综合类422

1.中华人民共和国城市房地产管理法422

2.城市房地产开发经营管理条例427

3.城市房地产开发管理暂行办法430

4.国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知434

5.关于促进本市住宅产业健康发展的若干意见436

二、土地管理438

1.中华人民共和国土地管理法438

2.出让国有土地使用权审批管理暂行规定446

3.建设项目用地预报和审批备案制度（试行）447

4.上海市土地使用权出让办法448

5.上海市国有土地使用权收购、储备、出让试行办法452

6.上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于在全市范围实施基准地价的公告454

7.《上海市外商投资企业土地使用管理办法》实施中若干问题的说明与规定458

三、开发投资461

1.中华人民共和国城市规划法461

2.房地产开发企业资质管理规定464

3.上海市城市房屋拆迁单位管理实施办法466

4.上海市个体工商户营业用房拆迁安置补偿办法469

5.上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法471

6.上海市高层建筑、住宅区及其它建筑物名称管理规定473

四、建设施工477

1.中华人民共和国建筑法477

2.建设工程勘察和设计单位资质管理规定483

3.建筑装饰装修管理规定486

4.工程建设施工招标投标管理办法489

5.建设部关于进一步加强工程招标投标管理的规定493

6.家庭居室装饰装修管理试行办法496

7.上海市建设工程设计招标投标管理暂行办法498

8.上海市建设工程施工许可证暂行规定502

9.上海市建设工程承发包管理办法502

10.上海市建筑市场管理条例506

五、交易与市场管理512

1.上海市房地产转让办法512

2.上海市实施《城市商品房预售管理办法》细则518

3.上海市房地产买卖审核工作程序522

4.上海市不可售公有住房换购商品住宅或私有住房的试行办法523

5.上海市不可售公有住房差价交换试行办法525

6.关于可售公有住房上市出售的试行办法527

7.上海市商品房预租试行办法528

8.上海市房屋先租后售试行办法529

9.上海市房屋售后包租试行办法530

10.上海市职工所购公有住房上市出租试行办法531

11.上海市职工所购公有住房上市前交换的试行办法532

12.《上海市职工所购公有住房上市前交换地试行办法》的实施细则534

13.上海市房地产经纪人管理暂行规定535

14.上海市房地产经纪行业规则（试行）538

六、房地产金融541

1.个人住房贷款管理办法541

2.工商行个人住房担保贷款管理试行办法543

3.上海市个人住房担保组合贷款管理暂行规定544

4.上海市住房公积金条例545

5.上海市补充住房公积金暂行办法549

七、物业管理551

1.城市公有房屋管理规定551

2.公有住宅售后维修养护管理暂行办法554

3.上海市公有住宅售后管理暂行办法555

4.上海市房屋土地管理局关于进一步加强公有住宅售后管理的通知560

5.上海市居住物业管理条例562

6.上海市房屋土地管理局关于《上海市居住物业管理条例》有关条文的应用解释569

7.上海市完整街坊达标评分实施细则573

8.上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法574