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第一章深圳概况1

第一节自然条件1

一 地理位置1

二 地形地貌1

三气候2

表1-1 深圳市地面坡度状况3

四 植被3

五 自然灾害4

第二节行政区划4

一 历史沿革4

二 行政区划5

第三节经济发展6

一国内生产总值6

表1-2 深圳市历年国内生产总值7

表1-3 深圳市历年国内生产总值指数7

二农业和工业8

表1-4 深圳市1996年主要工业产品产量8

表1-5 深圳市历年全部工业总产值9

表1-6 深圳市历年镇及镇以上工业总产值10

表1-7 深圳市全部工业总产值指数10

表1-8 深圳市镇及镇以上工业总产值指数11

三固定资产投资12

表1-9 深圳市历年全社会固定资产投资12

四交通运输和邮电通讯13

表1-10 深圳市1996年社会运输量13

五商业和市场物价13

表1-11 深圳市1996年价格上涨幅度14

表1-12 深圳市历年物价指数14

六 对外经济贸易和旅游15

七财政收支15

表1-13 深圳市历年地方预算内财政收支15

表1-14 深圳市历年地方预算内财政收支指数16

八 金融16

第四节社会发展17

一人口17

表1-15 深圳市人口密度分布17

人口指标解释17

表1-16 深圳市历年总户数和常住人口数18

表1-17 深圳市历年常住总人口指数19

表1-18 深圳市分区1995、1996年各类人口数19

二人民生活20

表1-19 深圳市历年职工人数、工资总额及平均工资20

三 科技、教育、文化和卫生21

第二章城市建设22

第一节建设成就22

住宅建设小区化和小区建设规模化22

表2-1 深圳市历年全社会施工房屋面积23

《深圳市城市总体规划（1996～2010）》（送审稿）——城市建设用地现状图24

表2-2 深圳市历年全社会竣工房屋面积26

表2-3 深圳市历年全社会住宅施工面积27

表2-4 深圳市历年全社会竣工住宅面积28

表2-5 深圳市历年城市基础设施拥有水平29

第二节发展方向30

《深圳市城市总体规划（1996～2010）》（送审稿）编制回顾30

一 社会经济发展31

二城市性质与规模31

《深圳市城市总体规划（1996～2010）》（送审稿）——城市总体规划图（1996～2010）32

《深圳市城市总体规划（1996～2010）》（送审稿）——近期（2000）建设用地规划图34

三 区域协调发展36

四城市建设重点36

深圳市中心区开发建设37

表2-6-1 深圳市国民经济和社会发展“九五”规划指标体系（经济发展水平）38

表2-6-2 深圳市国民经济和社会发展“九五”规划指标体系（经济效益）39

表2-7 深圳市国民经济和社会发展2010年远景目标40

第三节建设目标41

一 布局结构41

二 能源42

三 交通运输43

四 邮电通信44

五 水源与给排水45

六 环境保护46

七 住宅47

八 公共设施47

九 公共绿地49

第三章土地供应50

第一节资源与利用50

一土地资源50

表3-1 深圳市各区土地面积50

表3-2 龙岗区各镇土地面积50

表3-3 宝安区各镇土地面积50

表3-4 深圳市土地资源分类51

二利用与保护51

表3-5 深圳市土地利用现状51

《深圳市城市总体规划（1996～2010）》（送审稿）——土地利用总体规划图（1996～2010）52

《深圳市城市总体规划（1996～2010）》（送审稿）——生态功能分区图54

表3-6 深圳市农业保护用地面积56

表3-7 深圳市水源保护区用地57

土地集约经营57

第二节征用与开发58

一征用58

表3-8 深圳市1994～1996年征用土地原用途分类58

表3-9 深圳市历年土地征用面积58

二开发59

表3-10 深圳市1996年土地开发规模及用途59

表3-11 深圳市土地开发基金历年投资项目一览60

第三节土地出让61

一 制度沿革61

二基本情况62

表3-12 深圳市历年土地出让方式分类62

表3-13 深圳市历年土地出让用途分类63

表3-14 深圳市历年公开招标、拍卖土地使用权情况64

第四节清理与回收66

表3-15 已签合同的收地项目66

表3-16 未签合同的收地项目66

第五节地价68

一 地价构成68

二深圳经济特区内协议地价68

表3-17 深圳经济特区用地性质分类68

表3-18 深圳经济特区土地等级划分范围69

表3-19 深圳经济特区协议地价出让金及开发费标准70

表3-20 深圳经济特区协议地价出让金及开发费调整系数表70

表3-21 深圳经济特区市政配套设施收费标准71

表3-22 深圳经济特区不同用途岸线占用费标准71

三宝安、龙岗区协议地价72

表3-23 深圳市宝安、龙岗区土地等级划分范围72

表3-24 深圳市宝安、龙岗区协议地价标准调整系数73

表3-25 深圳市宝安、龙岗区协议地价标准73

四 市场地价74

第四章房地产开发75

第一节基本状况75

表4-1 深圳市1996年房地产开发情况76

表4-2 深圳市1996年商品房完成开发投资构成76

图4-11 深圳市1996年商品房完成投资构成（按去向分）77

图4-12 深圳市1996年商品房完成投资构成（按用途分）77

图4-2 深圳市1996年商品房开发资金来源构成77

表4-3 深圳市1996年商品房施工、竣工面积分类78

表4-4 深圳市1996年商品房施工、竣工面积分区78

表4-5 深圳市历年商品房施工面积分类79

表4-6 深圳市历年商品房竣工面积分类80

表4-7 深圳市历年商品房开发完成投资构成81

表4-8 深圳市历年商品房开发资金来源情况82

第二节企业经营82

表4-9 深圳市历年房地产开发企业主要经济指标83

第三节“两证”发放84

表4-10 深圳市1996年建设工程规划许可证发放情况84

表4-11 深圳市1996年建设工程规划许可证分区发放情况84

表4-12 深圳市1996年建设工程规划许可证发放栋数、面积85

表4-13 深圳市1996年建筑工程开工许可证发放情况85

表4-14 深圳市历年建筑工程开工许可证发放情况86

表4-15 深圳市历年18层以上高层建筑竣工情况86

第四节成本87

一建设成本87

表4-16 深圳市1996年建设成本费用占总投资比率87

二建安造价89

表4-17 深圳市1996年建筑安装工程造价90

表4-18 深圳市1996年建筑工程造价指数91

表4-19 深圳市1996年建筑材料费用指数92

表4-20 深圳市历年建筑安装工程造价指数93

表4-21 深圳市历年建筑材料费用指数94

表4-22 深圳市历年建筑安装工程造价增加值95

第五节税费96

表4-23 深圳市1996年房地产税费收取情况96

表4-24 深圳市房地产转让税费（二级市场）96

表4-25 深圳市房地产转让税费（三级市场）97

表4-26 深圳市土地增值费计算方法98

表4-27 深圳市房屋租赁税费99

表4-28 深圳经济特区甲种土地使用费征收标准（不分土地等级）100

表4-29 深圳经济特区乙种土地使用费征收标准100

表4-30 深圳市宝安区甲种土地使用费征收标准101

表4-31 深圳市宝安区乙种土地使用费征收标准101

表4-32 深圳市龙岗区甲种土地使用费征收标准102

表4-33 深圳市龙岗区乙种土地使用费征收标准102

表4-34 深圳市按建筑面积计算的楼面土地使用费折算系数103

第五章商品房买卖104

第一节概况104

一商品房二级市场104

表5-1 深圳市1996年二级市场商品房销售情况（按用途分）105

表5-2 深圳市1996年二级市场商品房销售情况（按地域分）105

表5-3 深圳市历年商品房现楼销售情况106

表5-4 深圳市历年商品房楼花销售情况106

图5-1 深圳市1986年以来商品房现楼销售面积比较示意107

图5-2 深圳市1994年以来商品房楼花销售面积比较示意107

表5-5 深圳市1996年二级市场个人购置现楼情况107

表5-6 深圳市历年批准预售商品房面积情况108

图5-3-1 深圳市1996年批准预售商品房面积构成（按地域分）109

图5-3-2 深圳市1996年批准预售商品房面积构成（按用途分）109

图5-4-1 深圳市1996年商品房现楼空置面积构成（按区域分）110

图5-4-2 深圳市1996年商品房现楼空置面积构成（按用途分）110

图5-5 深圳市1994年以来商品房现楼空置增长情况110

表5-7 深圳市1996年颁发《房地产预售许可证》情况111

购房入户124

表5-8 “购房入户”政策实施情况（1995年10月至1996年底）124

二商品房三级市场125

表5-9 深圳市1996年商品房三级市场交易情况125

表5-10 深圳市1996年商品房三级市场交易对象比较126

表5-11 深圳市1996年商品房三级市场税费收取情况126

图5-6-1 深圳市历年商品房三级市场交易对象比较（按宗数分）127

图5-6-2 深圳市历年商品房三级市场交易对象比较（按面积分）127

图5-7 深圳市历年商品房税费收取比较127

第二节住宅128

一 市场走势概述128

二1996年二级市场128

图5-8 深圳市1996年商品住宅施工面积分区构成129

图5-9 深圳市1996年商品住宅新开工面积分区构成129

图5-10 深圳市1996年商品住宅竣工面积分区构成129

图5-11 深圳市1996年商品住宅现楼销售面积分区构成130

图5-12 深圳市1996年经批准预售商品住宅面积分区构成130

图5-13 深圳市1996年商品住宅楼花销售面积分区构成130

图5-14 深圳市1996年商品住宅外销面积分区构成131

图5-15 深圳市截止1996年底商品住宅现楼空置面积分区构成131

表5-12 深圳市罗湖区1996年商品住宅价格情况132

表5-13 深圳市福田区1996年商品住宅价格情况132

表5-14 深圳市南山区1996年商品住宅价格情况133

表5-15 深圳市宝安区1996年商品住宅价格情况133

表5-16 深圳市龙岗区1996年商品住宅价格情况134

表5-17 商品住宅装饰标准134

表5-18 深圳市1996年二级市场商品住宅行情138

三历年价格指数139

表5-19 罗湖区历年商品住宅价格指数140

图5-16 罗湖区历年商品住宅价格指数图140

表5-20 福田区历年商品住宅价格指数140

图5-17 福田区历年商品住宅价格指数图141

表5-21 南山区历年商品住宅价格指数141

图5-18 南山区历年商品住宅价格指数图141

表5-22 宝安区历年商品住宅价格指数142

图5-19 宝安区历年商品住宅价格指数图142

表5-23 龙岗区历年商品住宅价格指数143

图5-20 龙岗区历年商品住宅价格指数图143

四三级市场行情144

表5-24 深圳市1996年三级市场商品住宅行情144

表5-25 深圳市历年市场商品住宅行情145

五安居商品房146

表5-26 深圳市住宅系统历年已竣工安居商品房情况146

表5-27 深圳市1996年微利房、福利房开发、销售情况147

第三节办公楼148

一1996年二级市场148

图5-21 深圳市1996年商品办公楼施工面积分区构成148

图5-22 深圳市1996年商品办公楼竣工面积分区构成148

图5-23 深圳市1996年商品办公楼销售现楼面积分区构成149

图5-24 深圳市1996年商品办公楼批准预售面积分区构成149

图5-25 深圳市1996年商品办公楼楼花面积分区构成149

表5-28 深圳市1996年二级市场商品办公楼价格情况150

图5-26 深圳市1996年商品办公楼空置面积分区构成150

表5-29 商品办公楼装饰标准151

表5-30 1996年深圳经济特区二级市场商品办公楼行情152

二历年价格指数152

表5-31 深圳市历年办公楼价格指数152

图5-27 深圳市历年办公楼价格指数图153

表5-32 深圳经济特区历年商品办公楼行情153

第四节商业用房154

图5-28 深圳市1996年商业用房施工面积分区构成154

图5-29 深圳市1996年商业用房竣工面积分区构成154

图5-30 深圳市1996年商业用房销售现楼面积分区构成155

图5-31 深圳市1996年商业用房销售楼花面积分区构成155

图5-32 深圳市1996年商业用房空置面积分区构成155

表5-33 深圳市历年商业用房开发和销售情况156

表5-34 深圳市1996年二级市场商业用房价格情况156

表5-35 商业用房（商场）装饰标准157

表5-36 深圳市历年二级市场商业用房综合价格157

表5-37 深圳市历年商业用房价格指数158

图5-33 深圳市历年商业用房价格指数图158

表5-38 深圳市1996年二级市场商业用房行情159

表5-39 深圳市历年商业用房行情160

第五节厂房仓库160

表5-40 深圳市1996年厂房和仓库开发情况161

表5-41 深圳市1996年厂房和仓库销售情况161

表5-42 深圳市历年厂房仓库开发和销售情况161

表5-43 深圳市1996年各区二级市场厂房仓库价格情况162

表5-44 厂房仓库装饰标准162

表5-45 深圳市历年二级市场厂房仓库综合价格163

表5-46 深圳市历年厂房仓库价格指数163

图5-34 深圳市历年厂房仓库价格指数图163

表5-47 深圳市1996年二级市场厂房仓库行情164

表5-48 深圳市历年厂房仓库行情165

第六章房屋租赁166

第一节概况166

表6-1 深圳经济特区历年房屋租赁管理面积167

图6-1 深圳市1996年出租房屋面积构成（按区域分）168

图6-2 深圳市1996年出租房屋面积构成（按性质分）168

图6-3 深圳市1996年出租房屋面积构成（按用途分）168

表6-2 深圳经济特区1996年（上半年）房屋租赁指导租金169

表6-3 深圳经济特区1996年（下半年）房屋租赁指导租金172

第二节综合行情174

表6-4 深圳经济特区1996年房屋租赁行情175

第三节价格抽样176

表6-5 深圳市罗湖区1996年房屋租赁价格抽样（多层住宅）176

表6-6 深圳市罗湖区1996年房屋租赁价格抽样（办公楼）177

表6-7 深圳市罗湖区1996年房屋租赁价格抽样（商业用房）178

表6-8 深圳市罗湖区1996年房屋租赁价格抽样（厂房仓库）180

表6-9 深圳市福田区1996年房屋租赁价格抽样（高层住宅）181

表6-10 深圳市福田区1996年房屋租赁价格抽样（多层住宅）181

表6-11 深圳市福田区1996年房屋租赁价格抽样（办公楼）183

表6-12 深圳市福田区1996年房屋租赁价格抽样（商业用房）184

表6-13 深圳市福田区1996年房屋租赁价格抽样（厂房仓库）186

表6-14 深圳市南山区1996年房屋租赁价格抽样（高层住宅）187

表6-15 深圳市南山区1996年房屋租赁价格抽样（多层住宅）187

表6-16 深圳市南山区1996年房屋租赁价格抽样（办公楼）188

表6-17 深圳市南山区1996年房屋租赁价格抽样（商业用房）188

表6-18 深圳市南山区1996年房屋租赁价格抽样（厂房仓库）189

表6-19 深圳市宝安区1996年房屋租赁价格抽样（住宅）189

表6-20 深圳市宝安区1996年房屋租赁价格抽样（办公楼）190

表6-21 深圳市宝安区1996年房屋租赁价格抽样（商业用房）190

表6-22 深圳市宝安区1996年房屋租赁价格抽样（厂房仓库）191

第七章房地产按揭192

表7-1 深圳市历年金融机构信贷情况192

表7-2 深圳市部分物业按揭情况193

表7-3 深圳市按揭年限比较195

表7-4 深圳市按揭成数比较195

表7-5 深圳市部分银行按揭情况一览195

第八章产权产籍管理196

第一节地籍调整196

表8-1-1 深圳市1996年地籍调查情况（批准用途）196

表8-1-2 深圳市1996年地籍调查情况（实际用途）197

第二节房地产证197

图8-1 深圳市历年《房地产证》发放情况198

第三节初始登记198

表8-2 深圳市历年房地产初始登记情况199

第四节转移登记199

一二级市场房地产199

表8-3 深圳市历年二级市场房地产转移登记200

二三级市场房地产200

表8-4 深圳市1996年房地产三级市场房地产转移登记200

表8-5 深圳市历年三级市场房地产转移登记201

第五节抵押登记202

表8-6 深圳市历年楼花抵押登记202

表8-7 深圳市历年现楼抵押登记203

第九章物业管理204

第一节概况204

一 管理模式204

二历年获奖情况205

表9-1 深圳市历年获建设部奖励物业名称及称号205

表9-2 1996～1997年获深圳市物业管理“优秀住宅区（组团）、优秀大厦、优秀工业区”称号单位206

表9-3 深圳市1996年物业管理单位情况208

表9-4 深圳市1996年物业普查资料汇总209

表9-5 深圳市1996年物业普查资料汇总（住宅区类）209

表9-6 深圳市1996年物业普查资料汇总（住宅组团类）210

表9-7 深圳市1996年物业普查资料汇总（大厦类）210

表9-8 深圳市1996年物业普查资料汇总（工业区类）211

表9-9 深圳市1996年物业普查资料汇总（综合、其他类）211

第二节收费标准212

表9-10 福利房、微利房住宅区收费标准212

表9-11 福利房、微利房住宅区收费标准213

表9-12 深圳市分类电价表213

表9-13 机动车辆保管场（站）收费标准表214

表9-14 深圳市各类自来水价格表（1994年6月1日起执行）215

表9-15 深圳市各类自来水价格表（1996年11月抄表之日起执行）216

第三节管理实例216

一鹿丹村216

表9-16 鹿丹村管理处无偿服务项目表217

表9-17 鹿丹村管理处有偿服务项目表218

二 海富花园219

第十章房地产行业220

第一节开发机构220

表10-1 深圳市1996年年审合格的综合一级开发企业名单220

表10-2 深圳市1996年年审合格的综合二级开发企业名单221

表10-3 深圳市1996年年审合格的综合三级开发企业名单222

表10-4 深圳市1996年年审合格的单项开发企业名单223

表10-5 深圳市1996年房地产50强排名227

第二节中介服务机构229

表10-6 深圳市经整顿合格的房地产中介服务机构名单（第一批）229

表10-7 深圳市经整顿后不能从事房地产中介服务的机构232

第三节行业协会233

一 深圳市房地产协会233

二 深圳市房地产中介服务行业协会234

第十一章房地产法制235

第一节法律法规体系235

一 国家、部发布235

二 广东省发布235

三 深圳市发布236

第二节法规政策选介236

一 《深圳经济特区规划土地监察条例》236

二 《深圳经济特区房地产行业管理条例》237

三 《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉实施细则》238

四 《〈关于促进我市房地产市场发展的若干规定〉的补充规定》238

五 其它房地产政策239

第三节执法与审判240

一 行政执法240

二 司法审判240

附录一有关房地产管理机构241

附录二有关房地产法律、法规、规章和规范性文件索引247

附录三深圳市1996年房地产大事记249