《表4“开园效应”的特征价格模型回归结果》

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《大型主题乐园对周边住宅价格的影响分析——以上海迪士尼为例》

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注:括号内为t值；***p<0.01，**p<0.05，*p<0.1；“其它特征控制变量”是指控制了住宅特征、区位特征及周边基础设施等17个控制变量，因篇幅所限，其回归结果在此没有报告，以下各表相同，不再赘述

接下来，针对“5km范围以内”、“7~10km圈层内”以及用来参考对照的处于上海市外环线与郊环线之间的“外效环圈层”（6），三个圈层在开园后的半年内，新建商品房与二手房的均价差异比较，结果如表5所示。在迪士尼开园后的半年内，7~10 km圈层内的新旧均价之差已高于可参照的全市“外郊环”圈层，且此圈层的新建商品房价格还在快速提升，二手房价格还在回落，也就意味着此圈层中两者差距还将拉大，可见开发商利用“开园”概念对7~10公里圈层内的新建商品房进行炒作。另外，5km之内新旧均价之差高于7~10km圈层，而5km之内的开园效应为负、为回落式回归，表明5km之内的新建商品房在建设期被炒作得更厉害。