《表1 国内外REITs比较》

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《基于REITs模式的试点城市住房租赁融资研究》

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资料来源：笔者根据中国银行间市场交易商协会（http://www.nafmii.org.cn/）、上海证券交易所（http://www.sse.com.cn/）、深圳证券交易所（http://www.szse.cn/）及WIND数据库（https://www.wind.com.cn/NewSite/edb.html）相关资料整理得出（下同）。

由表1可见，美国REITs多为公司制，而国内目前的运作模式主要是通过发行专项资产管理计划，即契约型的方式。国内REITs都既具有债的性质，即存在存续期限、固定收益，也具有股的性质，即在结构中通过持有项目公司的股权而间接持有底层不动产资产。因此，国内这些产品在功能上和形式上都不是严格意义上的REITs，只能被称为类REITs。国内外REITs在组织形式、管理方式等方面完全不同。国外构建了活跃的证券一级市场和流动性充分的二级市场，投资者主体更丰富；目前国内类REITs全部在交易所发行，受规则限制，采用私募形式，流动性较低。在税收等方面也未给予明确的政策优惠，发行成本依然较高。综上，境外的REITs对国内来说没有太多的借鉴意义。