《表1：欧洲国家REITs制度汇总》

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《欧洲REITs发展的借鉴与启示》

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资料来源：欧洲公共房地产协会（EPRA）官方网站，http：//www.epra.com

由于《基金法》及相关规章对于基金投资标的的规定，如果直接采用公募形式，REITs将较难直接投资股权或不动产资产。考虑到资产证券化制度规则已经较为成熟，笔者认为，“公募基金+ABS”应是中国实现公募REITs的首选方案。具体的，通过设立“公募基金+资产管理专项计划+私募基金+项目公司”的交易结构，即在现有类REITs交易结构基础上加入公募基金，实现私募REITs的公募化，具体交易结构如图1所示。公募REITs市场将实现REITs所有权和经营权的有效分离，引导公司管理者充分发掘优质资产和项目现金流、提高信息披露质量，进而转变投资者重原始权益人资质、轻资产价值的投资理念，从而为打造与国际主流趋势相符的权益型REITs市场创造基础。