《房地产交易指南》

一、房地产市场1

1．什么是房地产？什么是房地产市场？1

2．房地产市场的特点是什么？1

3．我国的房地产市场有儿种类型？2

4．为什么要建立房地产市场？5

5．建立房地产市场的作用？5

6．房地产市场的构成要素是什么？6

7．什么是房地产市场的流通形式？10

8．什么是房地产的商品性？10

9．什么是房地产的流通性？11

10．房地产市场管理的原则是什么？13

11．房地产市场管理的手段是什么？14

12．目前我国房地产市场管理的现状如何？15

13．目前我国房地产市场管理还存在哪些问题？15

14．为什么要加强对房地产市场的管理？15

15．什么是房地产交易？房地产交易应遵守哪些原则？17

案例（一）：某市对外经济贸易公司诉某市房地产开发公司购销房屋因情势变更而引起的价款纠纷案17

16．房地产交易市场的行政主管部门有哪些？21

17．房地产交易市场的日常管理机构的主要职责是什么？21

18．哪些行为属于不正当的房地产交易？22

案例（二）：这桩私房买卖为何有效28

19．为什么要建立地方性的房地产交易市场的管理条例？28

20．建立地方性的房地产交易市场的管理法规的依据是什么？28

案例（一）：这桩私房买卖为何无效28

案例（一）：非房屋所有权人卖房的行为是无效民事行为29

案例（四）：李诉郭解除违章建筑买卖关系返还买房款纠纷案29

案例（二）：夫妻共有房产一方不得独自出卖29

案例（三）：无合法委托赠与无效29

22．哪些情行的房地产不得转让？29

21．什么是房地产转让？29

二、房地产转让29

23．什么是房屋买卖？什么是房屋买卖合同？43

24．什么是房屋赠与？45

25．什么是房屋继承？46

26．什么是共同共有房产？什么是房产共有人优先购买权？47

27．共同共有房产是怎样发生的？什么是房屋共有部位？48

案例（一）：刘诉黄房屋加层遮盖其房相邻纠纷案51

28．什么是房屋产权？什么是产权纠纷？51

29．什么是房屋所有权？什么是房屋使用权？59

案例（三）：此房应归谁？59

案例（二）：陈诉李确认产权、房屋租赁案59

案例（一）：不能单凭产权证确认所有权59

30．转让以出让方式取得的土地使用权的房地产应符合哪些规定？转让以划拨方式取得的土地使用权的房地产应符合哪些规定？60

31．什么是土地使用权？什么是土地使用权出让？60

32．什么是土地划拨？61

33．怎样办理房地产转让手续？61

案例（一）：买卖房屋必须履行法定手续70

案例（二）：陆某等诉陈某等私下买卖私房无效纠纷案70

34．怎样签订房屋买卖合同？应注意哪些问题？70

37．什么是商品房？购买商品房应注意哪些问题？71

36．商品房销（预）售广告应符合哪些规定？71

35．什么是房屋预售？销（预）售商品房应符合哪些规定？71

38．再行转让已预购的商品房应符合哪些规定？72

39．什么是房地产拍卖？房地产拍卖应符合哪些规定？73

案例（一）：金某诉某市永恒典当寄卖商行抵押借款纠纷案73

40．转让租赁期未满和转让共同共有的房地产时应符合哪些规定？79

案例（一）：在同等条件下，应保护承租人的优先购买权79

案例（二）：儿子擅自出卖母亲的房屋无效79

案例（三）：房屋共有人之一在其权限内赠与有效，超出权限赠与无效附：《房地产转让合同》、《房地产转让价格申报审核表》、《城镇国有土地使用权转让合同书》、《商品房购销合同》、《商品房预售许可证》、《房屋买卖申请书》、《房屋买卖调查报告》。79

三、房地产租赁79

43．什么是危险房屋？102

41．什么是房地产租赁？什么是房屋租赁关系？102

42．哪些情形的房地产不得租赁？102

44．什么是房屋租金？103

45．什么是房屋出租人？什么是房屋承租人？103

46．怎样办理房地产租赁手续？103

47．什么是房地产租赁许可制度？103

案例（一）：法律保护依法成立的私房租赁契约107

48．出租人申领《房地产租赁许可证》应提供哪些证件？107

49．什么是《房地产租赁合同》？108

案例（二）：承租人擅自转租公房应负连带责任109

案例（三）：承租人转租工商用房，非法牟利，可以解除租赁关系109

50．办理房地产租赁登记、鉴证手续，当事人应提供哪些证件？109

案例（一）：承租人擅自转让承租私房，出租人可以解除租赁合同109

51．什么是房地产转租？房地产转租应办理哪些手续？109

52．出租人有哪些权利和义务？120

案例（二）：房客未经出租人同意，私自转租转借，出租人有权收回出租房120

案例（三）：房屋租赁合同内容显失公平，承租人擅自改变房屋使用性质，出租人可以收回出租房120

案例（二）：承租人擅自改建他人私房属侵权行为128

案例（一）：未经产权人同意，承租人不得擅自添附装修128

53．承租人有哪些权利和义务？128

案例（一）：房主翻修私房后应由原房客继续租住128

54．怎样变更、解除、终止《房地产租赁合同》？133

55．出租以划拨方式取得土地使用权的房地产应遵守哪些规定？133

附：《房地产出租申请审批表》、《房地产租赁合同》、《房屋租赁许可证》。133

四、房地产抵押和典当133

56．什么是抵押权？什么是房地产抵押权？144

57．什么是抵押人？什么是抵押权人？144

58．什么是房地产抵押？房地产抵押的特点？144

61．怎样办理房地产抵押手续？145

60．哪些情形的房地产不得抵押？145

59．设定抵押的房地产或权益的范围是什么？145

62．办理房地产抵押手续当事人应提供哪些证件？146

63．办理房地产抵押应当注意哪些事项？146

64．《房地产抵押合同》中双方当事人的权利义务有哪些？147

65．同一处房地产能否设定数个抵押权？各抵押权人应如何行使优先受偿权？149

案例（一）：建材厂的抵押为何无效152

66．已设定抵押房屋的抵押人应遵守哪些规定？152

67．抵押特殊情形的房地产应符合哪些规定？152

68．抵押权人在什么情形下可以处分抵押房地产？抵押房屋灭失、毁损时，是否意味着抵押关系消灭？152

70．终止抵押合同，当事人应办理哪些手续？153

69．怎样处分抵押房地产所得的价款？153

72．什么是房屋出典人？什么是房屋承典人？154

73．什么是典物？什么是典期？154

74．什么是房屋典权？什么是房屋典价？154

71．什么是房屋典当？154

75．什么是房屋典卖？什么是房屋绝卖？155

76．什么是典契？什么是房屋回赎？155

案例（一）：未超过一定期限的典当房屋应准予回赎157

77．哪些情形的房屋不得典当？157

78．怎样办理房屋典当手续？157

79．办理房屋典当手续，当事人应当提供哪些证件？159

案例（一）：典当房屋须作典权登记始为有效159

80．什么情形下可以回赎已出典的房地产？160

案例（一）：“文化大革命”期间不计算典当房屋回赎时效160

81．什么情形下即为绝卖？163

82．出典人能否出卖出典房屋？163

83．出典人因市场物价上涨而要求承典人高于原典价回赎的怎么办？163

附：《房地产抵押贷款合同》、《房地产在建工程抵押贷款合同》163

五、房地产交换163

86．为什么要建立房地产交换市场？175

84．什么是房地产交换？175

85．哪些情形的房地产不得交换？175

87．房地产交换的方式、方法有几类？176

88．怎样办理房地产交换手续？177

案例（一）：私自签订的换房协议未经批准无效180

89．办理房地产交换手续，当事人应提供哪些证件？180

90．被拆迁的房地产交换应符合哪些规定？181

91．房屋使用权交换应符合哪些规定？181

案例（一）：承租人互换住房不损害同居使用人的利益，互换有效181

案例（二）：王某诉何某换房纠纷案92．怎样签订《房地产交换合同》？187

附：《房地产交换合同》、《房地产交换申请表》193

六、房地产评估193

93．什么是房地产价格？什么是房地产价格评估？193

94．房地产价格的特点是什么？房地产价格有几种类型？193

95．房地产价格是怎样构成的？影响房地产价格的因素有哪些？194

96．房地产评估的原则是什么？196

97．房地产评估的基本方法是什么？197

98．什么是房地产交易的市场指导价格和房屋重置价格？198

101．房地产价格评估人员应遵守哪些规定？199

100．哪些部门可进行房地产价格评估？199

99．房地产价格评估有哪些程序？199

102．房地产价格评估对当事人有哪些规定？200

103．为什么要实行房地产成交价格申报制度？200

附：《房地产价格评估报告书》、《房地产平面示意图》、《房屋分栋成新程度（完损等级）评定表》200

七、房地产中介服务200

附：《房地产价格评估报告书》、《房地产平面示意图》、《房屋分栋成新程度（完损等级）评定表》215

106．设立房地产中介服务机构应办理哪些手续？215

105．设立房地产中介服务机构应当具备哪些条件？215

八、房地产中介服务215

104．什么是房地产中介服务？什么是房地产中介服务机构？215

案例（二）：同一房屋两纸买卖协议应如何处理215

案例（一）：何某诉王甲、王乙房屋买卖纠纷案215

107．房地产中介服务机构应遵守哪些规定？216

108．房地产中介服务人员应遵守哪些规定？216

109．发布房地产中介信息广告应符合哪些规定？217

110．房地产中介服务机构在经纪活动中不得有哪些行为？217

111．什么是经纪人？什么是房地产经纪人？217

112．为什么要对房地产中介服务业进行管理？218

113．对房地产中介服务业的管理原则是什么？218