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房地产业——一门古老而又新兴的行业1

一、房地产业与房地产经济2

二、房地产业的兴衰4

三、土地所有权与使用权8

四、地租与地价11

五、土地增殖14

六、土地分等定级16

房地产金融18

七、房地产金融的内涵19

八、房地产业与房地产金融20

1．银行业愿意开办房地产金融业务的原因22

2．房地产资金特点23

3．房地产金融资金来源24

4．房地产金融资金的运用31

九、金融机构参与房地产开发经营的形式37

1．独家投资开发37

2．银行与房地产开发经营企业联合投资38

3．与外资合营房地产业39

4．在海外及境外投资开发经营房地产业40

十、我国现有房地产金融机构42

1．中国工商银行42

2．中国农业银行43

3．中国人民建设银行45

4．中国银行46

5．中国人民保险公司47

6．交通银行48

7．住房储蓄银行49

8．信托投资公司50

十一、住宅金融领域内的金融创新51

十二、香港金融业对房地产业的影响54

十三、房地产保险种类58

1．企业财产保险59

2．家庭财产保险61

3．商品房经营项目保险62

4．建筑工程勘察设计责任保险62

5．建筑工程保险62

6．安装工程保险63

十四、房地产信托63

1．房地产信托的含义63

2．房地产信托投资的形式65

十五、房地产的证券化趋势68

1．房地产证券化的原因分析68

2．房地产证券化有利于房地产业的开发69

3．房地产证券化可免于土地投机，有利于房价稳定69

十六、房地产抵押70

1．房地产抵押的含义70

2．房地产抵押贷款的作用71

3．房地产抵押权的设定人72

4．房地产抵押关系的发生74

5．抵押物的保管75

6．抵押物的处分76

7．房地产抵押权的变更和解除76

2．贷款手续77

1．贷款对象和条件77

十七、住房抵押贷款的办理77

3．贷款额度、期限、利率79

十八、房屋抵押贷款保险的办理79

十九、房地产公司的财务81

1．房地产公司的资金运用81

2．房地产公司的资金来源83

3．房地产开发的财务活动85

二十、资金分帐制89

1．资金分帐制的含义89

2．实行资金分帐制的必要性90

3．资金分帐制的内容91

1．土地使用费92

二十一、房地产经营的税与费92

2．企业所得税93

3．房产税93

4．营业税94

5．土地使用权转让费94

6．契税95

7．城市维护建设税96

8．个人所得税96

9．个人收入调节税96

10．印花税96

房地产评估98

二十二、房地产价格评估的效用99

1．房地产价格评估是投资者进行房地产投资的基本依据99

2．房地产价格评估有利于完善房地产价格机制100

3．房地产价格评估是政府税收的重要依据101

5．房地产价格评估是法院审理房地产纠纷案件的依据102

4．房地产价格评估是政府对房地产市场进行管理的必要手段102

二十三、房地产价格评估的基本要求103

1．房地分离评估综合计价原则103

2．依法原则104

3．最有效使用原则105

4．供求原则106

5．替代原则106

6．公平原则107

7．评估时日原则108

8．竞争和超额利润原则108

1．房地产交易价格109

2．房地产评估价格109

二十四、房地产价格种类109

9．收益递增递减原则109

3．房地产课税价格110

4．房地产抵押价格110

5．房地产拍卖价格110

6．房地产出售价格110

7．房地产租赁价格110

8．重置价、原价110

9．土地出让价格、转让价格111

10．土地拍卖价格、招标地价、协议地价111

11．总地价、单位地价、楼面地价112

12．底价、期望价、补地价112

二十五、房地产价格的组成113

2．土地价格113

13．法定地价、标准地价、申报地价、公告现值113

3．流通费用114

4．税金114

5．利润115

二十六、国家宏观调控房地产价格的手段115

1．土地制度115

2．住房制度115

3．城市规划、城市发展战略、土地利用规划115

4．房地产价格政策116

5．税收116

6．交通管制117

7．行政隶属变更117

8．特殊政策117

二十七、影响土地价格的因素117

1．地产所在区域的繁华程度118

2．地产在区域内的位置118

4．城市经济发展状况和区域发展计划119

5．土地供求状况119

3．地产的用途和容积比的限制119

6．地产所处环境120

7．政策120

8．购买者心理因素122

二十八、市场比较法评估房地产价格122

1．市场比较法的名称和概念123

2．市场比较法的理论依据123

3．交易实例的收集与选择124

4．交易日期修正和合理价格的决定126

5．市场比较法的适用条件127

二十九、房地产价格评估的收益还原法128

1．收益还原法的基本思想与公式128

2．收益还原法中的纯收益130

3．收益还原法中的还原利率131

4．收益还原法应用实例134

三十、房地产价格评估的成本法136

1．成本法的基本公式136

2．成本法中的重新建造原价137

3．成本法中的折旧139

4．成本法的适用范围及注意事项140

5．成本法应用实例141

1．剩余法评估的思路143

1．房屋建筑成本143

三十一、利用剩余法评估土地价格143

2．剩余法评估的要点144

3．剩余法应用实例147

三十二、房地产价格评估的趋势法149

1．平均增减趋势法150

2．移动平均趋势法154

三十三、土地价格评估的路线价法155

1．路线价法的核心内容156

2．台湾官方规定的路线价法介绍157

三十四、高层建筑地价分摊法162

1．高层建筑地价分摊的原因162

2．待分摊地价的确定163

3．地价分摊方法164

三十五、房地产价格评估的作业程序166

1．房地产价格评估内容167

2．房地产价格评估的作业程序168

3．深圳物业估价所物业估价工作流程图介绍172

三十六、房地产经济合同175

1．房地产经济合同的概念175

2．订立房地产经济合同的基本原则176

3．房地产经济合同的担保178

4．房地产经济合同的履行179

5．房地产经济合同的变更和解除181

房地产市场183

三十七、房地产市场184

1．房地产市场的概念184

2．房地产市场的兴起与发展184

3．房地产市场的特点186

4．我国地产市场的模式187

5．房产市场的构成189

6．房地产市场结构体系190

7．商品房销售价格的构成192

8．房地产市场类型与流通形式193

9．房地产市场是不完全市场196

10．我国房地产市场管理现状分析198

11．目前我国房地产经营企业的类型202

12．房地产经营企业及经纪人的资质条件205

13．对房地产经营企业的等级评定206

14．房地产市场与股票证券市场投资效益比较207

15．完善而灵活的房地产市场的标志211

16．房产市场的经营方式与市场特征214

1．进入房地产交易市场房屋的资质条件215

三十八、房地产交易市场215

2．买房人的资格认定217

3．签订房地产交易契约的程序218

4．房产交易价格的确定220

5．出租房屋的资质条件221

6．房东（房屋出租人）的权利与义务222

7．房客（房屋承租人）的权利与义务223

8．办理房屋租赁审核手续的步骤223

9．房产租赁价格的构成及其形式224

10．房租的计算确定225

三十九、房屋调换市场226

1．房屋调换市场的兴起与发展226

2．进入房屋调换市场的房屋的资质条件和换房步骤228

3．换房的价格补偿及取费标准229

四十、土地市场231

1．土地经营的范围及买地人的资质231

2．城市土地使用权出让方式之———招标出让232

3．城市土地使用权出让方式之二——协议出让233

4．城市土地使用权出让方式之三——拍卖出让234

5．土地使用权的转让与抵押235

6．我国的土地使用期限236

7．土地使用权出让价格的确定及管理237

8．土地使用权转让价格的确定及管理239

四十一、涉外房地产市场240

1．涉外房地产市场的形成与发展240

2．涉外房地产市场中存在的问题242

房地产开发244

1．中国房地产开发的发展过程245

四十二、房地产开发业在神州异军突起245

2．中国房地产开发业的实况247

3．房地产综合开发的程序249

四十三、房地产开发投资策略254

1．投资决策含义及其特点、类型254

2．投资决策要领257

3．房地产项目可行性研究261

4．最佳投资方案的选择265

5．开发项目的经济效益分析之———资源供给因素分析271

6．开发项目经济效益分析之二——成本因素分析273

7．开发项目经济效益分析之三——房地产市场和政策变化因素分析274

8．房地产开发利润与风险276

9．减小、回避房地产开发风险的良策278

1．房地产开发的规划设计281

四十四、房地产开发工序之一——规划实施阶段281

2．土地征用办法及有关问题285

3．拆迁安置办法及有关问题290

4．土地征用拆迁政策293

5．居住区基础设施建设295

6．城市居住区基础设施的内容与特征297

四十五、房地产开发工序之二——工程管理阶段299

1．工程总体设计299

2．开发工程招标投标的含义与内容301

3．开发工程招标投标方式308

4．招标投标的通常程序和注意事项310

5．开发建设工程监理311

6．开发建设工程竣工验收313

1．开发企业发展策略316

四十六、房地产开发工序之三——开发经营阶段316

2．企业经营商品房的战略目标及战术目标318

3．商品房市场研究320

4．市场销售策略324

5．开发公司营销策略的制定326

6．经营组合之一——商品房产品策略329

7．经营组合之二——商品房价格的合理确定333

8．经营组合之三——商品房的推销策略339

9．经营组合之四——商品房的销售渠道343

10．我国商品房市场的特点345

房地产经营与管理347

四十七、房产经营——一种特殊的经营方式348

四十八、房产经营的目标349

3．在积累中扩大房屋再生产350

1．为改善公民的居住条件服务350

2．实现房屋价值、收回建房资金350

四十九、房产经营形式351

1．国营351

2．集体经营352

3．私人经营或个体经营352

五十、房产流通方式353

1．房产出售353

2．房产出租355

五十一、房产经营类型357

1．房屋拍卖357

2．房屋信托经营360

3．综合经营362

4．中外合资经营364

6．集团经营365

7．股份制经营365

5．外商独资经营365

五十二、房产经营的方针和政策366

1．城市住房商品化方针366

2．一业为主，多种经营方针366

3．面向社会，面向市场，改革开放方针367

4．以租养房政策368

五十三、台港房地产经营形态分析368

1．买断方式368

2．合建方式369

4．承租方式370

五十四、房产经营现状与改革370

3．委建方式370

1．非商品性经营371

2．非企业化经营371

3．非市场性经营372

4．改革方向373

五十五、房地产投机行为的“利”与“弊”379

1．投机行为的含义379

2．投机活动与正常经营活动的主要区别379

3．房地产投机活动的几种形式380

五十六、抑制房地产投机、完善房地产市场382

1．房地产投机行为的法律规范382

2．划清房地产经营投机行为与正当经营活动的界限384

3．抑制房地产投机行为的政策、措施385

1．房产经营管理的目标390

五十七、房产经营管理390

2．房产经营管理的职能391

3．房产经营管理的原则393

4．房产经营管理的方法394

五十八、房产经营的计划管理396

1．房产经营实行计划管理的必要性396

2．房产经营计划管理的原则397

3．房产经营计划管理的程序399

4．房产经营计划的类别和指标体系401

五十九、房产经营的产业管理405

1．产业管理的目标405

2．产业管理的内容405

1．房产经租管理的内容411

六十、房产经营的经租管理411

2．对现有房产经租管理的认识415

六十一、房产经营的修缮管理417

1．修缮管理的概念417

2．修缮管理的内容417

3．修缮管理的原则418

4．修缮管理的任务419

5．房产修缮范围420

六十二、房产经营的劳动管理420

1．房产经营劳动管理的含义420

2．劳动管理的主要任务421

六十三、房产经营的物资和设备管理423

1．物资管理的内容和任务423

3．工具和劳保用品的管理424

2．设备管理的内容和任务424

1．财务管理的内容和任务425

六十四、房产经营的财务管理425

2．财务管理的方法426

3．房产经营企业各项资金管理427

4．房产经营费用管理428

六十五、房产经营的经济核算和经济效果分析429

1．经济核算的形式和内容429

2．经济活动分析430

3．房产经营效果的分析、评价431

六十六、住宅小区经营管理435

1．社会性管理435

2．房地产管理436

1．传统房产经营体制及其弊端437

3．市政管理437

六十七、房产经营管理体制改革437

2．房产经营管理体制的改革438

住房制度改革443

六十八、我国现行住房制度的特点444

1．福利性444

2．供给性445

3．非商品性445

六十九、城市土地使用制度的改革445

1．我国土地的供需现状448

2．我国城市土地供需矛盾带来的问题449

七十、城镇现行住房管理体制存在的问题及其改革的必然性452

1．现行住房制度存在的主要问题452

2．住房制度改革势在必行454

七十一、房改的总体战略455

七十二、房改与房租457

1．我国住房租金现状457

2．房租的租金标准459

七十三、房改与工资461

1．职工工资中存在住房消费含量461

2．职工工资中住房消费含量的比例462

3．住房制度与工资制度改革的协调配套465

七十四、房改与福利466

七十五、房改与私房467

七十六、租房与买房469

1．住房售价的形式与构成472

七十七、房改与买房472

2．住房出售原则473

七十八、房改模式探讨475

1．烟台模式476

2．北京模式478

3．上海模式479

国外房地产业481

七十九、各国土地制度的比较482

1．土地所有制类型482

2．土地所有制特点483

3．私有土地的来源和继承484

4．土地所有权与私有权485

八十、土地市场的比较487

1．土地市场的范围487

2．土地市场的深度490

3．土地市场的结构491

八十一、房地产业在经济中的作用493

八十二、美国的房地产营销496

1．房地产营销职能496

2．制定营销计划497

3．住宅营销498

八十三、香港的房地产业500

1．香港房地产业发展沿革500

2．香港房地产业的特殊性质500

3．香港的土地市场502

4．香港房地产业与金融业、旅游业及建筑业503

房地产热门话题505

1．几辈人的希望506

八十四、洋浦风波始末506

2．一定要开发成功508

3．失却的沟通509

4．风波乍起511

5．风波的启示516

八十五、“锦花大厦”敲响的警钟516

1．发展商售楼：先斩后奏516

2．市政府定性：违法销售517

3．律师所解释：尚未外销518

4．港人的看法：各有其责519

5．香港人须知：依法购楼520

八十六、深圳房地产公司的经营521

1．破产原因528

八十七、奥约集团申请破产528

2．震动全球地产金融界529

3．能否东山再起530

八十八、旧上海房地产业发展对浦东开发的启示530

1．旧上海发展和土地开发、房地产业的发展密切相关531

2．旧上海房地产的经营方法、地价和税收532

3．日上海房地产业发展对浦东开发的启示534

八十九、羊城楼市透视536

1．商品房销售额10年持续增长536

2．商品房市场的贡献538

3．更大地放开搞活，形成充满活力的市场机制540

九十、深圳“炒楼”析541

1．外商投资土地开发经营是我国土地制度改革的产物545

九十一、外商投资，成片开发545

2．外商投资成片土地开发经营中几个要点546

3．外商投资土地成片开发经营与我国的主权和利益549

九十二、浦东地价走向何方550

1．地价确定是浦东新区开发启动的一个关键550

2．制定地价、管理地价是政府的重要职能551

3．浦东新区地价制定的参照体系552

4．实现浦东新区土地投入与土地收益的总平衡554

九十三、市长的“屁股”为何坐在“地”上556

1．问题的提出556

2．不能让国有资产流失557

3．把“包袱”变成“金矿”558

4．土地上的“皮毛之见”559

5．为什么要坐在“地”上561