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190．如何使你的家居装饰既不重复投资又不落伍？ （81

国务院关于进一步深化城镇住房制度1

改革加快住房建设的通知1

国发［1998］23号文1998年7月3日1

目 录1

第一章购房前期准备6

第一节购房款的筹集6

一、住房补贴款和集资建房款6

1．职工依靠哪几项资金来源购买房屋？6

2．什么是住房补贴？发放住房补贴的意义是什么？6

3．私房户是否计发住房补贴？7

4．集资建房是怎么回事？7

5．集资合作建房的优惠政策是什么？8

二、住房公积金………………………………………………（8 ）6．什么是住房公积金制度？8

7．住房公积金的实施范围如何？9

8．为什么要全面建立住房公积金？9

9．亏损企业是否要建立住房公积金？9

10．新参加工作的职工如何缴存住房公积金？10

11．职工个人的住房公积金本息，是否10

交纳个人所得税？10

12．住房公积金的开支渠道及使用有什么规定？10

13．住房公积金的转移、封存、补缴和支取有什么规定？11

14．职工住房公积金缴存额如何计算？11

是否更换？12

17．职工工作单位变动，住房公积金储蓄卡12

18．持卡人如何查询住房公积金储蓄卡？12

16．为什么要建立职工住房公积金储蓄卡？12

其作用如何？12

15．职工住房公积金存款利率如何确定？12

第二节住房价格和租金13

一、住房价格13

19．什么是住宅价格？13

20．什么是住宅售价？13

21．住房售价主要包括哪几项费用？13

22．什么是住房标准价？13

23．什么是住房成本价？13

24．什么是住房优惠价？14

25．什么是住房市场价？14

26．什么是住房综合造价？14

27．现出售公有住房实行的成本价与标准价14

之间存在什么区别？14

32．什么是市场租金？15

31．什么是标准租金？什么是成本租金？15

28．什么是住房租买比价？15

30．什么是房租？15

二、住房租金15

29．什么是商品房“基价”？15

第二章购房阶段16

第一节怎样选择住房16

33．住房理想位置的特点是什么？16

34．如何选择购房时机？16

35．决定购房时应把握什么原则？17

36．商品房最长使用期限为多少年？18

37．选择买什么样的房屋能获得升值？18

38．期望投资回报，买房应注意什么？18

41．居民买房如何选择楼层？19

264．当事人如何聘请律师？ （119

40．居民买房如何选择朝向？19

39．居民买房如何选择地段？19

45．什么是小康型居住水平？20

44．居民选房时为什么要了解配套设施？20

43．商品房的结构有哪几种？20

42．居民买房如何选择户型？20

47．什么是经济适用房？21

48．什么是集资房？21

49．什么是微利房、解困房？21

50．什么是平价房？21

51．什么是商品房？21

46．什么是安居房？21

52．什么样的房屋不能买卖？22

53．在二级市场上买房，如何向有关房产22

管理部门查验所购房产产权的来源？22

54．在二级市场上买房如何查验房屋有关债务负担？22

55．什么是房屋全价出售？23

56．什么是房屋完好率？23

57．什么是物业项目容积率？23

60．什么是“五证”“二书”？它们有哪些主要内容？24

58．什么是楼宇的起价与均价？24

的哪些文件？24

59．签定购房合同前，应审定房地产开发商24

61．为什么购买持有“五证”“二书”的房地产25

开发商出售的住房保险？25

62．选择购买期房应注意什么问题？25

63．居民选择商品房应注意什么“陷阱”？25

第二节怎样检查房屋质量和测量面积26

64．居民如何检查所选住房的工程质量？26

65．什么是房屋的建筑面积？27

66．如何计算住房面积？27

72．穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅、28

电梯机房如何计算建设面积？28

大厅如何计算建设面积？28

69．凹阳台、挑阳台如何计算建筑面积？28

的如何计算建筑面积？28

70．突出墙外的斗门如何计算建筑面积？28

68．封闭式阳台、挑廊如何计算建筑面积？28

67．室外楼梯作为主要通道和用于疏散28

71．突出层面的有围护结构的楼梯间、水箱间、28

73．建筑物的哪些范围要计算建筑面积？29

74．如何计算房价？30

第三节谈判房价与办理住房手续、缴纳税费30

75．在二级市场上买房如何揣摸卖方心理？30

76．居民买房谈判时如何把握出价时机？31

77．居民投资买房如何杀价？31

78．购房过程中要涉及哪些税费？31

79．居民购买预售商品房如何防止烂尾？32

80．如何办理购房手续？32

82．居民购买预售商品房要交纳哪些税费？33

83．外地居民在非户口所在地购房怎样办理手续？33

81．居民购买预售商品房如何支付房价款？33

84．外地居民在非户口所在地购买商品房需交纳的34

费用主要有哪些？34

85．商品房销售价主要由哪些项目构成？34

86．开发商拖延交房怎么办？35

87．购房者如何办理入住手续？35

第四节怎样签订购房合同36

88．签订商品房购买合同时哪些内容不能少？36

89．签订购房合同时应审查把握好哪些内容？36

90．购房合同的生效条件是什么？36

需办理什么手续？37

92．法院是如何处理当前产生的无效购房合同的？37

93．在二级市场上签订商品房购买合同后还37

91．签订了无效的购房合同怎么处理？37

94．签订购买预售商品房合同应注意哪些关键事项？38

95．如何处理签订合同与预付定金的关系？38

97．《商品房购销合同》的主要内容是什么？39

96．签订预售商品房合同，订立违约责任时应注意什么？39

98．签订购房合同时对有关质量条款应注意什么？40

99．如何从购房合同内容来鉴别购房合同的无效？40

100．开发商交付的实际建筑面积与合同约定41

面积有差异怎么办？41

第五节怎样明晰住房产权？41

101．什么是房屋产权？41

102．什么是房屋权属证书？建设部颁发的41

新房产证书是否替换原房产证书？41

103．房屋权属证书包括哪些？41

108．什么是双方共有房屋产权？如何明确产权？42

107．房屋当事人申请转移登记应提交什么材料？42

106．什么情况下房屋当事人应当申请权属转移登记？42

105．房屋法定的继承人都包括哪些？42

104．购买商品房的产权人享有什么权利？42

109．怎样判别房屋权属证书的真假？43

110．办理商品房产权证需经过哪些程序？44

11 1．不办产权登记对权利人会产生什么影响？44

112．房屋权属登记分类有哪些？45

113．购买手续不齐的房屋能取得产权吗？45

1 14．房屋销售过程中有可能出现的45

欺骗手段及如何防范？45

115．购买哪几类房屋，不得办理产权过户手续？46

116．城市房屋产权登记的内容和程序是什么？47

117．如何避免出现房地产纠纷？消费者如何49

保护产权人的利益？49

118．置业者在遭遇不能依约取得房屋51

所有权证书等情况下，可否退房？51

123．个人住房贷款的发放对象是谁？52

第一节个人住房贷款52

119．什么是个人住房贷款？52

124．申请个人住房贷款需具备哪些条件？52

第三章购房融资52

122．哪些银行办理个人住房贷款业务？52

121．什么是住房按揭贷款？52

120．个人住房贷款有哪几种？52

125．申请个人住房贷款需提供哪些材料？53

126．可以同时申请住房公积金贷款53

和个人住房贷款吗？53

127．申请个人住房贷款的大致程序是什么？53

128．偿还个人住房贷款的方法是什么？54

129．借款人办理个人住房贷款时应注意哪些事项？54

130．个人住房贷款的期限和利率是多少？55

133．个人住房贷款采用哪几种担保方式？55

132．个人住房贷款的发放数量是如何确定的？55

131．在购房贷款期内遇到降息怎么办？55

134．哪些物品可作为个人住房贷款的抵押物？56

135．哪些有价证券可作为个人住房贷款的质押物？56

136．什么人或机构可为个人住房贷款提供保证？56

137．申请个人住房贷款还需要在56

哪些部门办理哪些手续？56

138．如何提取个人住房贷款？56

139．如何偿还个人住房贷款？57

140．居民购房如何办理提前还款？57

第二节住房公积金购建房贷款59

141．职工个人如何办理住房公积金购建房贷款手续？59

143．职工个人利用公积金购建房最长年限？60

144．职工如何查询本人已缴存的住房公积金？60

142．职工个人利用公积金购建房60

最多可以贷多少款？60

145．住房公积金贷款领取和贷款偿还是如何规定的？61

146．住房公积金贷款如何担保？62

147．拆迁中购买回迁房，可否支付住房公积金？62

148．职工在取得个人住房担保委托贷款后，63

在还贷期间能否支付住房公积金？63

149．辞去原职的职工在尚未重新工作期间，63

能否支取以前存储的住房公积金？63

150．个人住房贷款业务流程程序是什么？63

各程序的内容？63

153．物业管理有哪些项目？68

第一节物业管理68

152．物业管理的作用有哪些？68

151．什么是物业管理？68

第四章安居乐业68

154．物业管理公司和业主之间有哪些权利和义务？69

155．什么是物业管理服务费？69

156．住宅小区物业管理委员会的职能、义务有哪些？70

157．物业管理收费的主管机关是谁？70

158．物业管理收费的标准是什么？70

159．住宅小区公共性服务收费的费用构成71

包括哪几部分？71

160．物业管理收费如何规范？71

163．交纳了公共维修基金，是否还要交纳中、小修费？72

人工费、材料费的比例各占多少？72

161．进住小区是否应该交纳进住手续费？72

162．小、中修费如何交纳？小、中修费中72

165．房改房、安居楼房如何交纳物业管理费？73

166．房屋租金是否可以抵消物业管理费？73

167．物业管理单位预收5年或10年73

物业管理费是否应该？73

168．保修期间的物业管理费如何交纳？73

其保修范围和期限？73

164．大修理费如何交纳？73

169．居住小区内既有普通住宅，又有高档住宅，74

各按照什么标准交纳物业管理费？74

170．业主大会行使哪些权利？74

171．居住小区内配套用房如何交纳物业管理费？74

172．大、中修并非每年发生，物业管理公司收取74

这笔资金后如何管理？74

178．特约服务收费如何规定？75

能否自己管理？75

173．小修费是否设基金？75

177．小区内有一栋楼或几栋楼全部属自己产权的，75

176．垃圾清运费如何交纳？75

175．何种条件下交保安费？75

174．无绿地是否交绿化费？75

179．小区共用设施维修费涵盖哪些维修项目？76

180．出现物业管理服务收费纠纷怎么办？76

第二节物业的安全防范和维修养护76

181．个人购房后如何维修管理？76

186．公房出售后维修养护管理的主管部门是谁？77

如何进行维修养护管理工作？77

185．城市居民住宅安全防范设施由谁管理？77

184．城市居民住宅安全防范设施应遵循什么原则建设？其费用由谁承担？77

183．城市居民住宅安全防范设施应具备哪些功能？77

182．什么是城市居民住宅安全防范设施？77

187．住宅的自用部位和设备以及住宅的共用78

部位和设施设备由谁承担维修养护责任？78

第三节居室装饰装修78

188．怎样安全地装修房屋？78

189．在家居装修中，怎样创造良好的曲线美？81

191．房屋装饰中如何搭配色彩？82

192．房屋装修如何注意动静配合？82

193．如何设计卧室？83

194．如何在居室中装点花卉？83

195．封闭阳台有哪些利弊？84

197．装修时如何选购建陶产品？85

196．厨房如何装修？85

198．承接家居装饰装修的单位和个人应符合86

什么条件？遵循什么规则？86

199．家庭居室装饰装修对工程作业有何要求？86

如何保证楼面及公共设施完好无损？86

200．家庭居室装饰装修纠纷由谁受理？87

201．怎样防备在装饰装修过程中“挨宰”？87

第五章房地产市场交易88

第一节房地产买卖88

202．什么是房地产市场？88

203．什么是土地市场？88

204．什么是土地一级市场？89

205．什么是土地二级市场？89

206．什么是土地三级市场？89

210．什么是房屋的买方市场与卖方市场？90

208．什么是住宅市场？90

207．什么是房屋买卖市场？90

209．什么样的房屋可以买卖？90

211．房屋买卖的主要程序有哪些？91

212．什么是房屋买卖公证？91

213．如何办理房屋买卖公证？91

214．个人买房过程中可办理哪些公证内容？92

215．什么是房屋纠纷？92

216．房屋纠纷的仲裁特点是什么？92

217．房地产仲裁费用包括哪些，应由谁来负担？93

第二节房屋调换和缴纳税费93

218．什么是房屋调换市场？93

219．房屋调换有哪些程序？93

222．什么是房产税？94

223．房产税的征收标准是什么？94

221．什么是多角换房？94

220．什么是房屋调换站？94

224．关于个人购房的房地产税收有哪些规定？95

225．什么是房屋保险业务？95

226．房屋保险期限和保险费率是如何规定的？95

227．近来有关保费有什么变化？96

第三节房屋租赁96

228．什么是房屋租赁市场？96

229．房屋租赁的程序有哪些？96

230．国家对个人住房出租有哪些规定？97

231．哪些是房租的构成因素，如何计算？97

第四节房地产抵押98

232．哪些房地产不设定抵押？98

237．购房人与开发商已签定预售契约，并在房地局进行了预售登记，购房人可否以预售契约做抵押？99

238．抵押人死亡、失踪时，如何履行抵押合同？99

236．如何以共有或出租房屋办理抵押？99

239．房屋抵押登记如何办理？99

234．办理房产抵押的部门有哪些？99

同时抵押？99

233．房屋所有权抵押时，土地使用权是否99

做抵押其抵押额如何计算？99

235．享受国家优惠政策购买的房地产99

241．抵押人在抵押期间有什么义务？100

240．注销抵押登记如何办理？100

242．抵押房产能否出租、转让？101

243．抵押房产列入拆迁范围时如何处理？101

244．抵押期间房产发生损毁、灭失时应如何处理？101

245．在什么情况下抵押权人可以处分抵押物？101

246．抵押物为何必须参加保险？102

248．解决房地产纠纷有哪些途径？103

249．受理调解的范围包括哪些？103

第二节房地产纠纷调解103

247．什么是房地产纠纷？103

第一节房地产纠纷103

与法律诉讼程序103

第六章解决房地产纠纷103

250．发生房地产纠纷如何申请调解？104

251．房地产纠纷调解的程序包括哪些？104

第三节房地产纠纷仲裁105

252．仲裁的受理范围包括哪些？105

253．进行房地产纠纷仲裁应遵循哪些原则？105

254．如何申请房地产纠纷仲裁？108

255．房地产纠纷仲裁的程序包括哪些？109

256．如何申请房地产仲裁裁决的执行？110

257．房地产仲裁的费用如何支付？111

第四节房地产纠纷诉讼112

258．起诉应符合哪些条件？112

259．哪些房地产纠纷可以直接向法院起诉？113

260．怎样书写房地产纠纷起诉状？114

261．房地产纠纷诉讼包括哪些程序？115

262．如何申请房地产纠纷诉讼判决的执行？117

263．房地产诉讼的费用如何支付？118

附 录120

一、国家法规部分120

城市房地产开发经营管理条例120

中华人民共和国国务院令第248号1998年7月20日120

物业管理企业财务管理规定126

财政部财基字第7号文1998年1月1日126

国务院办公厅关于制止违反规定突击分房和129

低价出售公有住房的问题的紧急通知129

国办发明电第4号文1998年4月10日129

建设部第56号令1997年6月1日130

城市房地产抵押管理办法130

中华人民共和国契税暂行条例细则137

财政部财法字［1997］第52号文137

建设部关于加强商品房销售管理的通知140

建房［1998］17号文140

建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书142

和住宅使用说明书制度的规定》的通知142

建房［1998］102号文142

个人住房贷款管理办法145

中国人民银行（1998年5月14日）发布145

城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法149

计价费［1996］第266号文149

建［1997］第92号文152

家庭居室装饰装修管理试行办法152

住房抵押合同 中国建设银行制定155

个人住房借款合同 中国建设银行制定158

商品房购销合同（示范文本）161

二、部分地方法规、规定171

北京市住房公积金制度实施办法171

京政发［1992］第35号文171

个人住房组合贷款管理暂行规定172

北京市住房资金管理中心 中国建设银行北京市分行［98］京房资中心字第004号文172

关于新建住宅商品房实行按使用面积计算售价的通知京建开［1996］第462号文174

关于购房职工调整住房办理交易、产权登记手续等175

有关问题的通知175

北京市房屋土地管理局京房地房字［1996］第184号文175

［97］京房改办字第071号文180

北京市人民政府房改办公室北京市房屋土地管理局180

有关问题的补充规定180

关于购房职工调整住房等180

北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法183

京价（房）字［1997］第196号文183

物业管理委托合同示范文本（北京市）190

关于加快办理出售公有住房权属审查、面积测算、197

买卖过户、登记发证手续有关问题的通知197

北京市房屋土地管理局京房地权字［1998］第473号文197

关于公有住宅楼房出售中有关问题的紧急通知200

北京市人民政府房改办办公室北京市房屋土地管理局［98］京房改办字第149号文200

北京市计算住宅使用面积的规定201

北京市城乡规划委员会北京市城乡建设委员会201

［97］首规办规字第128号文201

北京市住宅工程实行初装修竣工质量核定规定（试行）北京市建设工程质量监督总站［97］质监总站第108号文202

北京市物价局京价（检）字［1998］第193号文204

关于商品房销售实行明码标价的通知204

［96］京房改办字第075号文205

房改售房中对教师购房增加优惠的规定205

关于执行《房改售房中对教师购房增加优惠的206

规定》有关问题的通知 ［97］京房改办字第057号文206

关于调整个人住房担保委托贷款利率的通知207

［98］京房资中心字第018号文207

北京市建行个人住房贷款利率表211

北京市工行个人住房贷款利率表212

北京市住房资金管理中心个人住房贷款利率表212

关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知212

京小区办字［1998］第011号文212

关于促进本市住宅产业健康发展的若干意见213

上海市人民政府沪府发［1998］第19号文213

等收费问题的通知 上海市物价局上海市房屋土地管理局沪价房［1997］第346号文216

关于规范住宅管理的空关、代理经租、办理入住手续216

关于做好1998年度调整普通内销商品住宅物业217

管理服务收费基准价及浮动幅度的通知217

上海市物价局沪价房［1997］第342号文217

关于在全市范围实施基准地价的公告219

上海市物价局市房屋土地管理局沪价房［1998］第138号文219

上海市浦东新区商品住宅物业管理服务收费225

实施办法浦工商价字［1998］第12号文225

关于加快不可售公有住房换购和差价交换227

试点、严格公有住房调配的通知227

上海市房屋土地管理局沪房地交［1998］第240号文227

上海市不可售公有住房差价交换试行办法228

沪房地交［1998］第320号文228

关于市外在沪企业购买商品房减半收取交易手续费的通知上海市房屋土地管理局沪房地交［1998］第0365号文231

沪建研［1998］第0056号文232

上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定232

广东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度236

改革的决定实施意见粤府［1995］第44号文236

广东省住房基金管理暂行规定241

粤府［1993］第150号文241

关于加强单位住房基金使用管理的通知 广东省住房243

制度改革领导小组办公室粤房改办［1997］第85号文243

广东省政策性个人住房抵押贷款暂行办法244

粤建银发［1998］第106号文244

广州市住房公积金条例246

1998年1月1日起执行246

广州市购买商品房申办蓝印户口实施细则252

广州市公安局穗公户［1998］第58号文252

四川省人民政府川府发［1996］135号文255

关于加强我省国有住房售房收入管理的通知255

关于取消福利分房停止执行标准价售房的通知256

成都市住房委员会办公室成房委办［1997］第16号文256

职工个人住房公积金支取办法成都市住房制度257

改革资金管理中心成房委资［1996］第08号文257

住房公积金的开户及缴交程序257

成都市住房制度改革资金管理中心1996年4月26日257

成都市个人住房置业担保贷款实施细则（试行）258

成房委资［1998］第10号文258

成都市个人住房置业担保组合贷款操作规程（试行）262

成都市开放和发展住宅二级市场的实施意见264

成府发［1998］第96号文264

成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定267

成府发［1998］第65号文267

山东省人民政府1997年12月28日275

山东省职工住房货币化分配暂行办法275

山东省取消福利性分房实行新房新制度暂行办法278

鲁政发［1998］第16号文278

山东省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法280

鲁政发［1998］第17号文280

山东省城市房屋产权产籍管理办法282

鲁建发［1998］第45号文282

陕西省国家机关、事业单位成本价出售公有287

住房分期付款办法（试行） 陕政发［1997］第44号文287

陕西省省级机关、事业单位成本价出售291

公有住房实施细则陕房改发［1998］第06号文291

西安市市级机关、事业单位成本价出售293

公有住房实施细则 市政办［1998］第046号文293

武汉市职工个人住房公积金贷款管理办法298

武汉市人民政府令［1997］第92号298

的通知 武汉市人民政府武政［1998］第34号文302

关于进一步加快出售旧公有住房促进已售公房上市302

武汉市个人住房担保组合贷款管理暂行规定307

中国人民银行武汉市分行武银发［1998］第130号文307

安徽省职工所购公有住房上市交易管理309

暂行办法皖政［1998］第21号文309

安徽省城市房屋产权产籍管理办法312

安徽省人民政府［1998］第103号令312

福州市城镇集资建房暂行规定316

榕政综［1998］第108号文316

福州市个人购房公积金贷款管理暂行办法319

榕政综［1998］第87号文319

河北省公有住房售后服务管理暂行规定322

冀建房［1997］第157号文322

青海省城市房屋权属登记管理办法324

青建法［1998］第102号文324