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一、购房前应了解的基本知识1

（一）什么是住宅1

1．什么是公有住宅？1

2．什么是私有住宅？1

3．什么是新建公有住宅？什么是公有旧住宅？1

4．什么是单元式住宅？1

5．什么是公寓式住宅？1

6．什么是花园式住宅？2

7．什么是砖混住宅？2

8．什么是框架结构住宅？2

9．什么是住宅小区？2

10．什么是跃层式住宅？2

11．什么是复式住宅？2

12．什么是住宅的套型和户型？3

16．什么叫“户室比”？4

15．什么是住宅的层高和净高？4

13．什么是住宅的进深？4

14．什么是住宅的开间？4

17．什么是商品房？5

18．什么是经济适用房？5

19．什么是微利房？5

20．什么是安居房？5

21．什么是解困房？5

22．什么是平价房？5

25．如何识别建筑图中常用的图例和符号？6

26．怎样看住宅建筑的平面图？6

23．什么是集资房？6

（二）怎样看房屋的设计图纸6

24．什么是小康型住宅？6

27．怎样看住宅建筑的立面图？7

28．怎样看住宅建筑的剖面图？8

29．怎样看住宅建筑的透视图和表现图？8

32．商品房的销售面积如何测算？10

31．住宅的使用面积如何测算？10

30．住宅的建筑面积如何测算？10

（三）怎样测算房屋面积10

二、房屋预售及购买程序12

33．什么是“楼花”？炒“楼花”是怎么回事？12

34．炒“楼花”是否允许？12

35．什么是商品房预售？12

36．商品房预售的条件是什么？13

37．如何取得商品房预售许可证？13

38．商品房预售合同应包括哪些内容？13

39．签订商品房预售合同时应怎样订立违约责任条款？14

40．购买期房应注意哪些问题？14

41．预售商品房如何进行转让？15

42．预售合同中约定的商品房面积与建成后实测面积有出入的如何处理？15

三、房屋交易种类、方式及规则17

43．什么是房地产转让？17

44．如何办理房地产转让手续？17

45．什么是房地产交易？它有何特点？17

46．什么是土地使用权的出让、划拨和转让？18

47．土地使用权买卖有何规定？买卖时应遵循什么程序？19

48．购买商品房的基本程序是什么？19

49．商品房买卖合同成立需要具备哪些条件？21

50．哪八种房不能买？哪五个证不能少？22

51．买卖商品房时所有权何时发生转移？22

52．为什么要颁发全国统一的房屋权属证书？它有哪些规定？23

53．商品房买卖双方在交易过程中各应承担哪些义务？23

54．什么是房地产产权？24

55．对住房投资体制改革以来新建造的各类房屋产权如何确认？25

56．“70年土地使用权”等于房屋产权仅有70年吗？25

57．未经其他共有权人同意能否出卖共有房产？26

58．房屋的价格是怎样确定的？26

59．出售已出租的房屋时应注意哪些问题？26

60．城市规划区内的集体土地能否进入房地产市场？26

64．什么是房地产登记？27

63．如何取得购房合同示范样本？27

62．什么叫“五五分成”？此类房屋能否上市交易？27

61．集资房能否公开发售？27

65．存量房屋交易过户登记需提交哪些证件？28

66．房屋所有权初始登记（包括新建商品房、非商品房）需提交哪些证件？28

67．申请房屋所有权变更应提交哪些证件？28

68．什么是房产互换？29

69．双方自愿换房，并各自行使权利多年后，一方能否翻悔？29

70．住房使用权的交换必须具备哪些条件？29

71．互换住房使用权如何办理换房手续？29

72．什么是房产赠与？它有哪些法律规定？30

73．如何办理房产赠与手续？30

74．赠与房产是否必须办理公证？30

75．房地产赠与申请变更登记应提交哪些证件？31

76．以赠与为名，变相买卖私有房屋的如何处理？31

77．什么是房地产继承？31

78．继承人有哪些行为将丧失继承权？31

81．怎样查询“二手房”产权状况？32

80．房产继承时如何申请产权转移登记？32

79．分割房屋遗产，采取何种方法为宜？32

82．私有房屋买卖需要什么程序？特殊情况下的私有房屋买卖有何规定33

83．买卖私房的有效条件是什么？34

84．怎样办理私有房屋转让手续？34

85．出售私房是否需要办理土地使用权出让手续？35

86．私房出租有哪些程序？租赁双方各有哪些权利和义务？35

87．租用私房的住户是否可以换房？36

88．什么是房屋租赁？37

89．房屋租赁合同应包括哪些主要条款？37

90．出租房屋应具备哪些条件？38

91．出租房屋应办理哪些手续？38

92．住宅用房和经营性房屋的租赁有何不同？38

93．外地人能否租用本市房？39

94．房屋出租有哪十个不准？39

95．已出租房能否转租？如遇拆迁应如何安置？39

96．当前住房制度改革主要有哪几方面的内容？41

四、住房制度改革的基本内容41

98．什么是住房公积金？42

99．在拆迁中购买回迁房，可否支取住房公积金？如何办理？42

97．什么是住房基金？42

100．职工在取得个人住房担保委托贷款后，在还贷期间可否支取住房公积金？如何办理？43

101．我已辞去原职，尚未找到新工作，在此期间可否支取以前存储的住房公积金？43

102．如何用住房公积金支付房租？43

103．父母按1992年房改优惠价购房，现已去世，其住房由子女继承，子女可否建立住房公积金？44

104．职工购买安居住宅，已享受房改优惠政策，能否再建立住房公积金？45

105．职工在取得个人住房担保委托贷款后，在还贷期间是否应继续建立住房公积金，并用以偿还贷款？45

106．哪些公有住宅不能出售给职工？45

107．什么是住宅的市场价、成本价、标准价？45

108．以市场价购买的公有住房产权归谁？能否上市交易？46

109．以成本价购买的公有住房产权归谁？能否上市交易？46

110．以标准价购买的公有住房产权归谁？进入市场有何限制？46

113．公房出售都有哪些价格折扣？47

114．职工购买公房可采用哪几种付款方式？47

112．购买房改公房的职工须办理哪些手续？47

111．房改售房的单位须办理哪些手续？47

115．职工购买公有住房的面积是否有限制？48

116．已经以成本价或标准价购买住房的家庭，能否另行购买住房？48

117．已注销城镇常住户口的公派出国人员能否购买公有住房？48

118．以标准价购房的职工自愿按成本价购房的怎么办？48

119．购买公有住宅可以免交哪些税？48

120．购买新分配住房后原房改售房应如何处理？48

121．什么是安居工程？购买安居住宅的居民应符合哪些条件？49

122．安居住宅以什么价格向个人出售？49

123．购买安居住宅一次付款有困难的怎么办？50

124．什么是公房使用权的买卖？50

125．什么是公有住房租赁保证金？50

126．公房上市出售的前提是什么？50

127．公房上市出售的具体程序是什么？51

130．什么是契税？购房者如何纳税？52

129．什么是印花税？购房者如何纳税？52

128．购买房产时应缴纳哪几种税？52

五、购房应缴纳的相关税费52

131．什么是城市土地使用税？购房者如何纳税？53

132．征收土地增值税与购房人有直接关系吗？53

133．个人购买住宅后用于出租经营应缴哪些税费？54

134．出租房屋如何办理纳税手续？55

135．公房出售时应缴纳哪些费用？55

六、购房方式与技巧56

136．如何在房地产交易会上购房？56

137，如何根据自己的钱袋购买适宜的住房？57

138．如何依据房地产广告选购物业？57

139．挑选物业时为什么不能操之过急？59

140．购房时应消除哪些观念误区？60

141．购房时一次性付款与分期付款各有何利弊？61

142．购房时怎样查询所购房的产权状况？62

143．如何根据平面图选择自己所需的户型和居室？63

144．购房就是买环境吗？64

145．为什么说好房必在好的社区？65

146．选购物业用于投资应注意哪几个方面的问题？65

147．房地产投资人应具备哪些素质？66

148．房地产投资一般有哪些风险？66

149．怎样规避购房风险？67

150．投资性购房长线投资好还是短线投资好？69

151．从何处获取房地产资讯？69

152．如何进行购房洽谈？有何技巧？70

153．购房杀价有哪些窍门？72

154．房屋产权存在哪些“陷阱”？72

155．评估房产价值时须考虑哪些因素？73

156．购房资金概算应考虑哪些方面的内容？74

157．开发商、代理商售楼一般采取哪些营销方式？75

158．怎样签订一份严谨的房产买卖合同？76

159．买一套商品房到底需要多少钱？77

161．什么是按揭？79

160．什么是职工住房抵押贷款？79

七、购房抵押贷款与保险知识79

162．什么是个人住房担保贷款？80

163．向银行申请商业性个人住房担保贷款须具备哪些条件？80

164．申请个人住房担保贷款怎样才能顺利通过银行的审批？80

165．如何依据自己的承受能力选择合理的贷款额度和期限？81

166．如何选择贷款担保方式？82

167．办理个人住房担保贷款的程序是什么？83

168．申请公积金贷款买房的对象和条件是什么？84

169．用公积金贷款买房的贷款额度、期限、利率有何规定？85

170．申请公积金贷款买房应考虑哪些方面？86

171．资金管理（分）中心对公积金贷款申请如何进行初审？87

172．贷款银行如何审核公积金贷款申请资料？87

173．如何获得公积金购房贷款？87

174．北京市对个人住房组合贷款有何规定？88

178．哪些房地产依法不得抵押？89

177．优惠房和有限产权的房屋能否设定抵押？89

175．共有房地产如何设定抵押？89

176．出租房地产如何设定抵押？89

179．什么是房地产抵押的房地合一原则？90

180．如何办理楼花抵押？90

181．拍卖抵押房地产应办理哪些手续？90

184．为什么要购买住宅保险？91

185．住宅保险包括哪些内容和要求？91

183．什么是住宅保险？91

182．怎样办理房地产抵押登记？91

186．什么是房屋保险合同？92

187．住宅投保人的义务是什么？92

188．住宅保险人的义务是什么？92

189．房屋保险合同如何变更和终止？93

190．住宅楼宇内公共部位和设施由谁负责购买保险？93

八、购房中介服务方式与选择94

191．什么是房地产中介？94

192．房地产中介服务人员的从业资格有什么要求？94

194．房地产中介服务的费用是如何收取的？95

193．房地产中介服务合同应包括哪些主要条款？95

195．房地产代理的形式有几种？96

九、物业管理基本知识97

196．什么是物业管理？97

197．物业管理与传统房屋管理有什么区别？97

198．物业管理公司的设立应具备什么条件？98

199．谁是住宅区物业管理权的权力主体？98

200．谁是物业委托管理合同的委托人？98

201．物业管理合同中应包括哪些内容？99

202．我国对物业管理服务的收费标准有何规定？100

203．住宅小区在物业管理公司负责管理前，由谁负责管理？101

204．物业管理公司对哪些违反规章制度的行为有权予以制止？101

205．物业管理公司与产权人、使用人之间发生收费纠纷如何处理？102

206．物业管理公司与业主的维修责任应如何划分？102

207．物业管理公司因对房屋及公用设施维修养护不及时而造成业主损失的，物业管理公司应承担什么责任？103

208．公有住房出售后如何进行物业管理？103

209．城镇私有房屋如何修缮？104

十、境外人士购房知识105

210．华侨、港澳台同胞和外国人能否在中国购买房屋？105

211．为什么要办理外销商品房预售、预购登记手续？105

212．办理外销商品房预售、预购登记手续应提交什么文件？105

213．办理外销商品房预售、预购登记手续应注意什么问题？106

214．如何办理涉外房地产抵押登记手续？106

215．如何领取外销商品房产权证？108

217．什么情况下售房方应承担违约责任？110

216．解决房地产纠纷有哪些途径？110

十一、房地产交易纠纷与处理方式110

218．销售方逾期不能交房该怎么办？111

219．怎样书写商品房买卖纠纷诉状？112

220．如何处理商品房销售中的面积误差问题？112

221．购买商品房建筑质量与宣传不符该怎么办？113

222．律师在房地产交易过程中起何作用？114

223．房屋租赁合同期满后产生纠纷怎样处理？114

224．发生房地产纠纷如何申请调解？115

225．什么是房地产仲裁？116

226．哪些房地产纠纷不能申请仲裁？117

227．房地产纠纷仲裁的程序是什么？117

228．对房地产仲裁应承担的费用有何规定？118

229．哪些房地产交易行为必须办理公证手续？119

230．什么是房屋拆迁证据保全公证？119

231．公证在房地产交易中有什么作用？119

232．怎样进行商品房买卖合同公证？120

233．怎样办理私有房屋租赁合同的公证？120

234．何种房地产纠纷可直接向法院起诉？121

235．当事人如何聘请律师？122

236．律师如何协助购房者审查房地产预售合同？122

附录一 购房必备的法律法规123

1．中华人民共和国城市房地产管理法123

2．中华人民共和国土地管理法（修正本）129

3．城市房屋租赁管理办法135

4．城市私有房屋管理条例138

5．城市公有房屋管理规定141

6．城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法145

7．家庭居室装饰装修管理试行办法147

8．个人住房贷款管理办法149

附录二 购房常见的证书与文本153

1．建设用地规划许可证153

2．建设工程规划许可证155

3．建设工程开工证157

4．国有土地使用权证158

5．北京市商品房销售许可证160

6．北京市商品房外销预售许可证161

7．北京市商品房外销许可证161

8．北京市建设工程质量合格证书162

9．房屋所有权证164

10．房屋租赁许可证166

11．商品房购销合同（示范文本）167

国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发〔1998〕23号）174

后记177