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第一篇中国地产市场概述1

第一章 中国地产市场的发育与现状1

第一节 中国地产市场的概念2

一、土地2

二、地产3

三、地产业4

四、地产市场5

第二节中国开放地产市场的准备：土地有偿使用6

一、土地使用制度改革的基本原则7

二、土地有偿使用的形式8

第三节中国地产市场现状15

一、地产市场初步形成15

二、地产市场结构17

三、地产市场的运行状况20

四、政府对地产市场的培育和管理39

五、现阶段地产市场的成就43

六、地产市场存在的问题45

第一节完善中国地产市场的构思49

一、地产市场的结构49

第二章中国地产市场的完善及展望49

二、地产市场的基本特点50

第三章地产取用方式56

第一节 地产出让取得方式56

一、地产出让的基本含义56

第二篇 中国地产市场管理与投资实务56

二、协议出让方式57

三、招标出让方式58

四、拍卖出让方式60

第二节地产划拨取得方式61

一、地产划拨的基本含义61

第二节地产市场展望62

二、征拨用地的审批权限63

三、征拨用地的补偿安置标准64

一、地产转让的基本含义66

第三节地产转让取得方式66

二、地产转让形式67

第四章地产投资条件69

第一节 地产投资的主客体范围69

一、地产投资的主体范围69

二、地产投资的客体范围70

第二节地产投资的年限要求71

第三节 地产投资的资源利用要求71

一、用途规定72

二、土地利用规划设计要求72

三、城市建设管理要求72

四、市政基础设施要求72

五、建筑物养护、维修、改造和重建要求73

六、建设管理要求73

第四节地产投资的资产收益要求83

一、国有土地是重要的固定资产83

二、土地资产收益分配要求——确定科学合理的土地出让价格84

三、地价的缴交和付款方式85

第五节地产投资的领土主权要求86

一、土地使用权出让不同于旧中国“租界”86

二、土地使用权出让转让的领土主权要求87

第五章地产投资程序和方法89

第一节 土地使用权出让方式89

一、事先预报89

二、拟定方案89

三、正式报批90

五、登记发证94

六、备案建档95

第二节土地使用权转让、出租和抵押程序95

一、土地使用权转让程序95

二、土地使用权出租程序96

三、土地使用权抵押程序96

二、拟定征地方案98

一、用地单位申请选址98

第三节土地使用权划拨程序98

四、组织实施99

三、正式报批99

四、划拨土地99

五、登记发证100

第四节划拨土地使用权补办出让程序101

一、申请101

二、审核，回复102

五、办理土地使用权登记103

三、签订土地使用权出让合同103

四、缴付土地使用权出让金103

第五节土地使用权终止104

一、使用年限届满104

二、提前收回104

第六节土地入股参与联建联营106

一、土地作价入股参与联建联营的实质是土地使用权的转移106

三、土地入股联建联营的分成方法107

二、入股土地使用权作价价格107

第六章外资用地取得方式与程序108

第一节 外资用地取得方式108

一、有偿出让国有土地使用权108

二、有偿划拨土地使用权108

三、以土地使用权作为合资合作条件109

四、租赁房屋及场地109

第二节外资企业成立程序109

一、中外合资（合作）经营企业成立程序109

二、外商独资企业成立的基本程序111

第三节外资企业预约用地程序112

一、外商投资企业预约用地的目的112

二、外商投资企业建设项目预约用地程序112

第四节外资企业划拨用地程序115

一、正式申请用地115

二、建设项目用地报批116

三、签订土地使用合同117

四、登记发证118

五、划拨土地119

六、备案119

第五节外资企业出让用地程序121

第六节 外资开发经营成片土地程序122

一、确立成片土地开发经营项目122

二、拟定出让方案123

三、组织出让实施124

四、项目批准备案126

附录：外资企业使用土地登记申请书和租赁厂房、场地用地申请书128

第七章地产估价方法与体系138

第一节 地产价格的含义与影响因素138

一、地产价格的定义138

二、地产价格的特性139

三、影响地产价格的因素140

第二节地产估价的概念143

一、地产估价的定义143

二、地产估价的原则143

三、地产估价的方法145

四、地产估价的程序146

第三节地产估价的基本方法147

一、收益还原法147

二、市场比较法149

三、剩余法152

四、成本法154

五、路线价法155

六、标准宗地估价法159

第四节地产价格体系161

七、模型（数理统计）估价法161

一、地产价格体系的构成162

二、基准地价和标定地价的评估方法163

第八章地产投资税费170

第一节 税费一般概念170

一、税费的概念与特性170

二、税制构成要素171

三、税收分类173

一、土地税收特点174

第二节土地税费特点与作用174

二、土地税收的职能作用177

第三节土地税收种类及征收180

一、耕地占用税181

二、城镇土地使用税186

三、营业税189

四、企业所得税191

五、个人所得税或个人调节税192

六、印花税192

第四节土地费的种类193

一、土地使用费193

二、土地转让费（土地增值费）194

三、场地使用费195

四、土地出让金196

五、土地补偿费197

六、安置补助费199

第五节外商投资地产的税收200

第九章 土地使用权出让合同、转让合同和租赁合同202

第一节 土地使用权出让合同202

一、出让合同概念与特征202

二、出让合同类型203

四、签订土地使用权出让合同应注意的问题214

第二节土地使用权转让合同222

一、转让合同概念与特征222

二、转让合同类型223

三、出让合同内容225

三、转让合同内容225

第三节土地使用权租赁合同227

一、租赁合同概念与特征227

二、租赁合同主要内容228

三、租赁合同当事人权利和义务229

四、违反租赁合同的责任230

五、租赁合同的订立231

一、国有土地使用权出让合同（宗地出让合同）232

第四节土地使用权出让和转让合同示范文本232

二、国有土地使用权出让合同（成片开发土地出让合同）241

三、国有土地使用权出让合同（划拨土地使用权补办出让合同）253

四、外商投资企业土地使用合同（划拨土地使用权合同）257

第十章地产投资产权登记262

第一节 土地登记概述262

第二节 土地登记的法律依据264

第三节 土地登记的构成266

一、初始土地登记266

一、申请266

二、变更土地登记267

第四节土地登记内容268

第五节 土地登记一般程序268

二、地籍调查269

五、颁发土地证书270

第六节地产投资中涉及的土地登记270

三、权属审核270

四、注册登记270

一、土地使用权出让登记271

二、土地使用权转让登记272

三、土地使用权出租登记274

四、土地使用权抵押登记274

五、土地用途变更登记275

六、土地使用权出租、抵押和出让期届满的注销登记及出让期届满续期的土地登记276

一、地产投资监督检察的概念278

二、地产投资监督检察的意义278

第一节地产投资监督检察的概念278

第十一章 地产投资监督检查278

第二节 地产投资监督检察的管理机关280

第三节 地产投资监督检察的内容与方法281

一、对土地使用权出让的监督检察281

二、对土地使用权转让的监督检察281

三、对土地使用权出租的监督检察282

四、对土地使用权抵押的监督检察283

五、对划拨土地使用权交易活动的监督检察284

第四节对土地使用权非法交易行为的处罚286

第十二章 地产投资决策288

第一节 地产投资决策概论288

一、地产投资决策程序288

二、地产投资问题分析291

三、地产投资类型选择295

四、地产投资策略297

第二节地产投资决策基本方法300

一、非贴现的现金流量法301

二、贴现的现金流量法302

三、盈亏平衡分析和敏感性分析312

第三节地产投资的成本和收益315

一、投资成本315

二、投资收益320

第四节地产投资资金筹措322

一、地产投资资金筹措方式322

二、地产投资资金筹措的财务风险326

三、地产投资最优资金结构确定328

第三篇地产管理与投资政策法规选编333

第十三章 国家法律、国务院规定333

中华人民共和国宪法（摘要）333

中华人民共和国土地管理法334

中华人民共和国土地管理法实施条例347

中华人民共和国城市规划法358

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例364

中华人民共和国耕地占用税暂行条例372

中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例374

中华人民共和国房产税暂行条例377

外商投资开发经营成片土地暂行管理办法378

国务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定382

国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知386

第十四章 国务院部门有关规定388

国家土地管理局关于加强外商投资企业用地管理工作的通知388

国家土地管理局关于加强沿海地区外向型企业建设用地管理的通知390

国家土地管理局关于国家建设用地审批工作的暂行规定393

国家土地管理局《出让国有土地使用权审批管理暂行规定》396

国家土地管理局关于加强城镇国有土地使用权出让和转让管理的通知398

国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》401

国家土地管理局、国家体改委《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》408

财政部关于对外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征收土地使用税的通知410

财政部关于营业税增设“土地使用权转让及出售建筑物”和“经济权益转让”税目的通知410

国家税务局关于“土地使用权转让及出售建筑物”和“经济权益转让”税目若干征税问题的通知411

国家税务局关于对外商投资企业从事土地开发和使用权有偿转让征收工商统一税和企业所得税问题的通知414

中国人民建设银行《城镇土地开发和商品房贷款办法》415

珠海市420

第四篇部分城市投资环境、地产管理与投资名词解释及主要纪事420

第十五章 部分城市、开发区投资环境420

重庆市425

合肥市428

新泰市430

三亚市433

北京市新技术产业开发试验区435

天津经济技术开发区436

沈阳开发区438

大连经济技术开发区441

福州经济技术开发区443

宁波经济技术开发区445

烟台经济技术开发区450

连云港经济技术开发区451

秦皇岛经济技术开发区453

广州经济技术开发区454

南通经济技术开发区456

青岛经济技术开发区457

湛江经济技术开发区459

长春高新技术产业开发区461

包头市二里半地区暨旧机场开发区464

遵义市及上茅经济技术开发区467

第十六章 名词解释（以汉语拼音为序）470

第十七章 中国地产市场纪事555

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