《表1 更新治理视角下的交通设施用地开发模式演变与土地增值情况》

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《城市更新治理视角下的土地增值利益再分配——广州交通设施用地再开发利用实践思考》

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土地增值是城市更新的经济支撑，而更新改造的实质是对土地增值利益分配的调整，重点是对更新改造中土地的自然增值进行利益再分配。以交通设施用地再开发为例，除土地整理（“七通一平”之类）外，交通景观环境改善、外溢转移到临近土地的增值（外部投资辐射增值）、产权转换（用途改变）引起的增值及供求性增值即为自然增值（图1），原则上应归政府（社会）所有。然而在实际的利益再分配中，情况则比较复杂（表1），为推动城市更新的积极性，自然增值收益只能是征收其中部分归公。同时，由于交通设施用地多为划拨用地，在一定程度上产权模糊，是相关利益集团（政府、企业和投资方等）竞相追逐经济利益的公共领域[10]。