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第一编理论篇1

第一章 物业论2

第一节 物业2

一、物业的含义2

二、物业的性质4

第二节 物业经营9

一、物业经营的含义与特性9

二、物业经营的内容与原则10

三、物业经营的价格12

一、物业市场的含义与特点16

第三节 物业市场16

二、物业市场的框架18

第二章 物业管理论20

第一节 物业管理的内涵与特性20

一、物业管理的内涵20

二、物业管理的特性21

三、物业管理的相关概念界定22

第二节 物业管理的基本环节和业务范围24

一、物业管理的基本环节24

二、物业管理的范围25

第三节 物业管理的功能27

一、物业管理功能的定义27

二、物业管理功能的分类27

第四节 物业管理的目标和原则31

一、物业管理的目标31

二、物业管理的原则31

第三章 物业管理机制论34

第一节 物业管理机制概述34

一、物业管理机制的内涵34

二、研究和探索物业管理机制的意义36

第二节 物业管理机制的结构39

一、物业管理机制的内在结构39

二、物业管理机制的构成42

第三节 物业管理模式44

一、物业管理模式的含义44

二、物业管理模式的类型44

第四章 权属法规论（一）47

第一节 物业管理法律规范概述47

一、物业管理法规制度的基本原则47

二、物业管理法律关系49

三、物业管理法律规范52

一、房地产权利、房地产权属和房地产产权的一般含义55

第二节 房地产权属55

二、房地产产权制度及房地产权能57

三、房地产权属关系的类型60

第三节 我国物业管理法规制度的主要内容62

一、物业管理的主要法规及其内容62

二、物业管理有关法律问题探讨65

第一节 物业管理法律责任概述72

一、物业管理法律责任的一般含义及特征72

第五章 权属法规论（二）72

二、物业管理违法行为的特征73

三、违反物业管理法规的责任组成的含义和种类73

第二节 违反建设制度的责任77

一、违反建筑安装工程承包合同的责任77

二、违反《城镇个人建造住宅管理办法》的责任77

三、违反房屋维修保养规范的责任78

第三节 侵犯房地产物权的责任79

一、侵犯房地产物权责任概述79

二、侵害公产房屋的责任80

四、异产毗连房屋产权人的法律责任81

三、非所有权人出卖他人房屋的责任81

第四节 侵犯房地产债权的责任82

一、侵犯房地产债权的责任之一般规定82

二、侵犯房地产合同债权的责任之一般规定82

三、侵犯私房租赁债权的责任之法律规定83

四、侵犯房屋买卖债权的责任83

五、侵犯房屋无因管理、不当得利债权的法律责任84

第五节 违反房地产行政管理规范的责任84

一、违反房屋产权产籍管理的责任84

二、违反房地产交易市场管理的责任85

三、违反房产税收的责任86

第六章 物业管理业展望论89

第一节 物业管理业的兴起和发展89

一、物业管理溯源89

二、我国物业管理的产生与发展91

第二节 物业管理业是房地产业的一个重要分支92

一、物业管理业是现代化城市的朝阳产业92

二、大力发展物业管理行业的积极作用95

第三节 建立适应社会主义市场经济的物业管理新体制97

一、传统房屋管理与物业管理97

二、探索和建立物业管理新体制100

第二编运作篇104

第七章 物业管理公司的设立105

第一节 物业管理公司的组建105

一、物业管理公司概述105

二、物业管理公司的资质条件及审批106

三、系统单位房屋经营机构107

四、物业管理公司的注册登记和章程109

五、设立物业管理公司需要注意的事项111

第二节 物业管理公司组织机构的设置111

一、物业管理公司组织机构设置原则111

二、物业管理公司组织机构设计步骤112

三、物业管理公司组织机构形式113

四、物业管理公司主要机构职能及机构选择114

第八章 物业管理公司的制度建设116

第一节 物业管理公司制度建设概述116

一、制度在物业管理公司中的作用116

二、一般企业制度的内容与分类117

第二节 物业管理公司制度的建立与执行119

一、建立制度的原则119

二、各项制度制订示意119

三、制度制订和执行应注意的事项140

一、物业经营财务管理的含义141

第九章 物业管理公司的财务管理141

第一节 物业经营财务管理概述141

二、物业经营财务管理的内容和任务142

三、物业经营财务管理的机构及其职责和财务管理制度143

四、物业管理公司的财务核算及核算方法144

五、物业管理公司的财务分析、经济活动分析及分析方法145

第二节 物业管理公司的经济收入149

一、物业管理公司的收入来源149

二、开拓多种渠道，强化经营管理150

三、住宅小区、综合商住办公楼管理服务费的收取标准151

第一节 物业管理费的构成158

第十章 物业管理费的核算及管理158

第二节 物业管理费的核算方法163

第三节 加强物业收费管理173

第十一章 物业管理公司的形象设计和员工培训178

第一节 物业管理现代化概述178

一、企业管理理论发展的三个阶段178

二、管理现代化的基本内涵179

三、物业管理迈向现代化180

一、物业管理引进CI设计的可行性181

第二节 物业管理与CI设计181

二、物业管理CI设计概述182

三、如何进行物业管理中的CI设计184

第三节 物业管理公司的员工培训187

一、员工培训的意义187

二、员工培训的内容188

三、员工培训的类型189

四、员工培训的形式190

第三编实务篇191

一、竣工验收的含义及分类192

第一节 物业的竣工验收192

第十二章 物业的验收与接管192

二、竣工验收的程序、需移交的材料及验收标准194

三、竣工验收后的物业保修197

第二节 物业的接管验收198

一、什么是房屋的接管验收198

二、接管验收的内容198

三、接管验收中应注意的事项200

第三节 物业管理公司超前介入开发200

一、物业管理公司超前介入开发的积极意义201

二、物业管理公司超前介入开发的内容202

第十三章 物业租赁204

第一节 物业租赁概述204

一、物业租赁的一般含义204

二、物业租赁的分类205

三、房屋租赁的特征206

四、房屋租赁的原则207

第二节 物业租赁合同208

一、租赁合同的作用208

二、租赁合同的主要款项208

三、租赁双方的权利与义务209

四、租赁合同的基本形式211

第三节 物业的租金218

一、房屋租赁价格的构成218

二、房屋租金的核定220

第十四章 住宅小区与楼宇入伙222

第一节 小区住宅与楼宇入伙手续办理程序222

一、入伙222

二、入伙手续文件223

三、业主对物业的验收227

一、住户手册的性质和内容228

第二节 住户手册228

二、住户手册样本229

第三节 小区住宅与楼宇装修规定236

一、装修申请236

二、装修管理规定238

第十五章 物业管理公约240

第一节 物业管理公约概述240

一、管理公约的一般规定240

二、管理公约中的基本关系241

第二节 业主委员会244

一、业主委员会的产生与组成245

二、业主委员会的机构245

三、业主委员会章程和宗旨245

第三节 管理公约示例246

第十六章 高层楼宇的管理262

第一节 高层楼宇的特点和管理内容262

一、高层楼宇的定义和分类262

二、高层楼宇的特点263

三、高层楼宇管理的内容和要求264

一、高层楼字的管理模式265

第二节 高层楼宇的管理模式及收费标准265

二、高层楼宇的收费标准269

第三节 办公楼宇的管理269

一、办公楼宇的含义与类型269

二、办公楼宇的特点270

三、办公楼宇的日常管理270

第四节 购物中心的管理271

一、购物中心的含义与类型271

二、购物中心的特点272

三、购物中心的日常管理272

第一节 广播电视事业大发展呼唤后勤管理体制改革走物业管理之路274

第十七章 广播电视行业物业管理274

第二节 广播电视行业的物业管理277

第三节 广播电视行业的物业管理必须高起点、高定位、高标准、高要求283

第十八章 住宅小区的管理286

第一节 住宅小区概述286

一、住宅小区含义的界定286

二、住宅小区的特点289

第二节 住宅小区的管理290

一、住宅小区管理概述290

二、住宅小区管理中存在的问题291

三、住宅小区管理的目标与要求292

五、住宅小区管理的经费及来源294

四、住宅小区管理的主要模式294

第三节 住宅小区的文明建设296

一、住宅小区的精神文明建设296

二、住宅小区管理达标考评要求（文明小区标准）297

第十九章 物业的基础管理——房屋维修管理299

第一节 房屋维修管理是物业管理中的基础管理299

一、房屋维修管理在整个物业管理中的地位和作用299

二、房屋维修管理的内容300

一、房屋修缮的标准301

第二节 房屋维修标准和房屋修缮工程分类301

二、房屋完损等级的评定308

三、房屋修缮工程的分类310

第三节 房屋维修的技术管理313

一、房屋维修技术管理的任务和作用313

二、房屋维修的技术管理313

第二十章 物业的基础管理——房屋设备维修管理317

第一节 房屋设备维修管理317

一、房屋设备维修管理概述317

二、房屋设备管理方式、内容与制度318

三、房屋设备的日常性保养321

一、房屋设备分类322

第二节 房屋设备和维修分类322

二、房屋设备维修分类326

第三节 房屋设备维修326

一、房屋给排水设备的维修326

二、房屋供暖设备的维修331

三、房屋电器设备的维修333

第一节 物业综合管理概述335

一、物业综合管理的指导思想335

第二十一章 物业的综合管理335

二、物业综合管理的特点336

三、物业综合管理的内容337

第二节 物业的环境管理339

一、环境清洁管理及管理制度339

二、环境绿化护养及管理343

第三节 物业的消防管理、治安管理和车辆管理346

一、消防管理346

二、治安管理349

三、车辆管理352

一、综合经营服务的目的354

第二十二章 物业配套的综合经营服务354

第一节 综合经营服务概述354

二、搞好综合经营服务的意义356

第二节 综合经营服务的条件与类别357

一、综合经营服务的条件357

二、综合经营服务的类别358

第三节 综合经营服务的运作359

一、综合经营服务的市场预测359

二、综合经营服务中的注意事项361

第四编借鉴篇363

第二十三章 国际传媒业的物业管理364

第一节 国际传媒业概述364

第二节 国际传媒业办公大楼管理366

一、传媒业办公大楼的特征366

二、传媒业办公大楼的日常管理369

第三节 国际传媒业不动产保险惯例374

一、产权保险374

二、房屋保险375

第一节 香港住房制度体系概述378

一、廉租公屋378

第二十四章 香港地区的物业管理378

二、“居者有其屋”计划379

三、私人楼宇380

第二节 香港物业管理的基本类型380

一、公共屋村的管理381

二、居屋的管理382

三、私人楼宇的管理383

四、其他楼宇的管理384

五、《公共契约》386

二、物业的财务管理390

一、香港的物业管理公司390

第三节 香港的物业管理公司及其物业管理390

三、日常维修养护工作392

第二十五章 新加坡的物业管理394

第一节 新加坡的住宅区394

一、公共组屋394

二、共管式公寓398

三、私人住宅399

第二节 新加坡的住宅区管理和管理机构400

一、建设资金和管理经费400

二、建屋发展局403

三、物业管理的任务和机构404

第二十六章 美国的物业管理409

第一节 美国的住宅建设409

一、土地市场409

二、土地分类及规划设计410

三、工程验收412

四、住宅行政管理机构和立法管理412

第二节 美国的物业管理414

一、行业管理机构和人员414

二、管理合同及收费416

三、管理宗旨417

第三节 公寓租赁419

一、租约419

二、业主的权利和对业主的约束420

三、押金421

四、转租421

五、关于出租公寓的规定422

第四节 购物中心租赁423

一、购物中心的类型423

二、购物中心的租赁管理424

中华人民共和国城市房地产管理法（1995年1月1日）429

附录物业管理有关重要政策法规429

城市新建住宅小区管理办法（1994年4月1日）439

城市公有房屋管理规定（1994年4月1日）443

城市异产毗连房屋管理规定（1990年1月1日）450

城市危险房屋管理规定（1990年1月1日）452

城市住宅小区竣工综合验收管理办法（1993年12月1日）456

城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（1996年3月1日）459

关于加强房屋接管验收工作的通知（1991年11月26日）462

房屋接管验收标准（1991年7月1日）463

公有住宅售后维修养护管理暂行办法（1992年7月1日）472

城市房屋修缮管理规定（1991年8月1日）474

全国城市文明住宅小区达标考评实施细则（1992年4月15日）480

建设部关于印发《全国房地产经营、维修、管理企业升级实施办法》（试行）的通知（1989年4月1日）484

建设部关于印发《房地产经营、维修管理行业经济技术指标（试行）》的通知（1988年10月15日）491

城市房地产中介服务管理规定（1996年1月8日）496

北京市居住小区物业管理办法（1995年10月1日）501

上海市房产管理局关于上海市物业管理公司经营资质审批的规定（1993年4月26日）505

苏州市市区住宅小区物业管理暂行办法（1995年9月2日）507

深圳经济特区住宅区物业管理条例（1994年11月1日）514

后记594