《表2 深圳城市更新中的土地收益分配方式》

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《论制度转型中集体土地的价值实现与收益分配——基于苏州与深圳的制度改革实践》

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2017年，深圳市及下属各区先后修订/颁布了相应的《深圳市城市更新办法》，基本建立起较为完整的、多层次的规划编制和实施政策体系，如《深圳市城市更新办法实施细则》《深圳市罗湖区城市更新实施办法》等，深圳的城中村更新本着“政府引导、市场运作、公益优先”的原则，通过明确参与更新各主体的权、责、利关系，对土地增值进行统筹兼顾的利益分配，以释放存量土地价值。在实施机制上，深圳城中村的更新采取了“自下而上”的方式，即政府采取积极不干预的态度，申请更新范围内合法用地（3）面积不低于总用地面积的60%，可由土地相关权利人决定是否向政府提交更新申请（一般需有超过2/3的相关权利人及4/5以上土地面积权利人一致同意），由土地权利人（某一受委托的单一权利人）或市场运作主体（某一受委托的开发商）进行拆迁及开发建设，政府设置了相对市场价格较低的基准地价补偿标准，开发主体只需根据规划补交一定的土地差价，就可通过划拨的形式重新获得土地进行开发，大大激励了更新的推进。在公共利益调配方面，深圳市通过一系列法规制定了详细的土地利益回收规定。首先，更新处置土地（大于10?000m2）面积的20%需纳入政府土地储备，剩余80%土地交由继受单位进行城市更新；其次，进行拆除的更新用地需要无偿移交不小于15%且不小于3?000m2的土地给政府，作为用于建设城市基础设施、公共服务设施等项目的独立用地；再次，更新后的建筑需配置一定比例的保障性住房（新建建筑中包含商品房的用地）和创新型产业用房（新建建筑中包含产业用房的用地），并无偿移交给政府；最后，开发主体在前三条的基础上也可额外配置绿地、广场和服务设施，政府依据更新地块的额外贡献在基准容积率上给予其一定的容积率奖励作为补偿。在土地增值收益分配方面，《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》依据更新方案的土地开发强度的同步，设置了阶梯性的补偿地价标准。开发主体除将更新后的物业按一定比例补偿原土地权利人外（也可以货币的形式），将剩余物业进行市场化销售，除去拆迁及建设成本外所获得的收益以协商的方式与村集体进行再分配（见表2）。深圳城市更新通过一系列政策法规设置了有效的制度激励，利用市场力量参与城市更新，促进了土地价值的实现，通过合理的开发控制将土地增值收益有序、公平地在政府、开发主体和土地权利人之间进行了分配，有效地缓解了土地供应不足的问题。