《表8 地方财政行为对土地成交量影响的部分回归结果》

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《土地财政、房地产价格与财产性收入差距》

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注：（1)M15至M19中均包含投资偏好和产业结构变量，M15中产业结构指标为第二产业增加值占比，M16中产业结构指标为第三产业增加值占比，M17中同时包含第二产业和第三产业增加值占比，M18和M19则在M2的基础上分别增加了商品房销售价格以及城镇居民人均可支配收入，M20则仅保留了

由表8可知，土地价格对土地交易量在10%的显著性水平上不能拒绝系数为零的原假设，即土地价格对土地交易量并无显著影响，这与一般价格规律并不相同。究其原因，可能有四个方面。首先，由于在土地一级交易市场中，政府是唯一的供给者，土地市场并非属于自由竞争市场，从土地所有权角度来说，土地的国有性质决定了土地不能自由买卖，土地使用权的供给量更多地是由当地政府根据国家规划、省级规划决定。其次，在国家规划与省级规划规定可供出让的土地中，地方政府拥有决定土地供给数量的自由裁量权。虽然地方政府天然具有谋求地方政府利益最大化的属性，根据理性经济人假设，地方政府会合理衡量土地供给数量与其他投资品收益的利益最大化选择。当住房市场需求旺盛引致土地市场需求旺盛时，土地出让收益率高于其他投资品，政府土地出让成交率接近于百分之百，政府倾向于大量出售土地以满足房地产市场需求并获得高额土地出让金，增加财政收入的动机强烈。但是，地方政府具有全社会福利最大化的服务职能，必须兼顾民生与社会稳定，合理规划出让土地数量。再次，正如前文所述，当房地产的投资属性凸显时，房地产企业甚至其他企业偏好于囤积大量土地，坐等土地升值获利，或者商品房建设完成后捂盘惜售，直到房价上涨。此时，这些企业对土地的持有并非出于立即开发的心理，更倾向于“收藏”心理，因而理论上土地价格对土地成交量的影响消失。最后，以上分析建立在房地产市场繁荣的前提假设上，当房地产市场需求平淡时，住房需求价格弹性较大，房价上涨空间小，地价上涨空间也随即缩小，但为了维持财政收入，政府仍会供应一定土地甚至加大土地供应面积，此时的土地交易量变化仅仅是政府自发行为而与土地价格无关。