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第一章 房地产项目投资概论1

第一节 投资的基本概念1

一、投资要素与投资分类1

目录1

二、投资特性4

第二节 市场与房地产市场6

一、市场与市场机制6

二、房地产市场10

第三节 房地产项目投资18

一、项目及项目周期18

二、房地产项目投资27

第一节 房地产项目前期策划35

一、前期策划过程及其主要工作35

第二章 房地产项目投资策划35

二、投资机会研究与项目构思38

三、项目规划、目标设计39

四、方案策划40

五、可行性研究40

第二节 房地产项目投资计划48

一、项目计划概述48

二、项目计划编制程序52

三、项目计划编制方法56

第三节 房地产项目营销策划63

一、项目营销与营销计划63

二、项目价格策划67

三、项目促销策划84

一、投资环境92

第一节 投资环境概论92

第三章 房地产项目投资环境分析92

二、投资环境的分类93

第二节 房地产项目投资环境要素94

一、社会环境要素94

二、政治环境要素95

三、文化环境要素96

四、经济环境要素96

五、法律环境要素97

六、自然环境要素97

七、基础设施环境要素98

第三节 房地产项目投资环境评价99

一、投资环境评价的原则和标准99

二、投资环境评价方法101

第四节 投资环境评价案例——某房地产开发项目地块评价112

第四章 房地产项目投资市场调查与预测121

第一节 房地产市场调查121

一、房地产市场调查概述121

二、房地产市场调查的类型及内容124

三、房地产市场调查程序126

四、房地产市场调查方法和技术131

第二节 房地产市场预测136

一、房地产市场预测的概念和作用136

二、房地产市场预测的内容和步骤137

三、房地产市场预测方法141

第五章 房地产项目投资费用估算149

第一节 建设项目投资估算149

一、建设项目投资估算的作用与阶段划分149

二、建设项目总投资构成150

三、建设项目投资估算方法152

四、建设项目总成本费用构成161

第二节 房地产项目投资成本费用的构成与估算164

一、房地产项目投资与成本费用构成164

二、房地产项目投资与成本费用估算166

第三节 房地产项目经营税费185

一、房地产项目经营税费主要税种185

二、我国部分地区房地产项目经营税费193

第四节 房地产项目投资估算资料215

一、一般性造价分析估算资料215

二、各类工程土建造价分析资料227

三、安装工程造价分析资料234

四、市政工程造价分析资料236

第一节 资金筹措概论242

一、筹资与筹资方式242

第六章 房地产项目投资资金筹措242

二、筹资原则247

第二节 房地产金融248

一、金融市场248

二、房地产金融市场249

三、房地产金融机构252

第三节 房地产经营资金筹措257

一、银行借贷257

二、短期借贷264

三、中长期筹资266

第四节 资金成本与筹资决策270

一、资金成本270

二、杠杆效应274

三、财务风险与筹资决策281

一、项目融资的内涵及特点283

第五节 项目融资283

二、项目融资组织285

三、项目融资风险及风险评价289

第六节 案例——中意广场房地产开发项目资金筹措方案分析292

一、计算该项目单项资金成本率294

二、计算该项目综合资金成本率R295

三、计算该项目财务杠杆系数296

四、财务比率分析296

第七章 房地产项目投资经济效益评价方法298

第一节 投资经济效益与投资经济效益评价298

一、投资经济效益298

二、投资经济效益的分类299

三、投资经济效益的评价原则301

四、投资经济效益的评价指标303

一、投资收益率法304

第二节 房地产项目投资经济效益的静态评价304

二、投资回收期法305

三、追加投资效果评价法308

四、最小费用法310

第三节 房地产项目投资经济效益的动态评价312

一、净现值法（NPV法）312

二、内部收益率法（IRR法）315

三、现值比较法（PW法）和年成本比较法（AC法）319

四、年等值比较法（AW法）325

五、全寿命费用分析法328

六、成本效用分析法330

第四节 房地产项目投资经济效益的不确定性分析333

一、盈亏平衡分析333

二、敏感性分析345

三、概率分析349

第八章 房地产项目财务评价353

第一节 财务评价概述353

一、财务评价的目的和作用353

二、财务评价的基本原理354

三、财务评价的基础数据和基本财务报表354

四、财务评价指标体系355

五、财务评价的基本方法357

第二节 财务评价的辅助性报表及分析363

一、投资计划与资金筹措表363

二、贷款还本付息表365

三、销（租）售收入测算表373

四、销售税金及附加计算表与土地增值税计算表375

第三节 损益表与静态盈利分析377

一、一般建设项目损益表377

二、房地产投资项目损益表381

第四节 现金流量表与动态盈利分析385

一、财务现金流量表编制与分析的有关概念385

二、一般建设项目财务现金流量表的编制与分析387

三、房地产投资项目财务现金流量表的编制与分析393

第五节 资金来源与运用表及资金平衡分析397

一、一般建设项目的资金来源与运用表及资金平衡分析397

二、房地产投资项目资金来源与运用表401

第六节 资产负债表及清偿能力分析402

一、资产负债表的构成和内容403

二、清偿能力分析407

一、某建设项目财务评价实例412

第七节 财务评价案例分析412

二、某房地产开发项目财务评价实例414

第九章 房地产项目投资风险分析429

第一节 投资风险概述429

一、风险与投资风险429

二、投资风险的种类431

三、投资风险的度量432

四、房地产项目投资风险437

第二节 房地产项目投资风险防范与控制441

一、投资风险防范441

二、投资风险控制451

第十章 房地产投资项目控制458

第一节 管理控制原理458

一、控制的目的和控制过程458

二、有效控制的必要条件460

三、控制系统461

四、控制技术463

第二节 项目控制465

一、项目控制系统465

二、项目控制的内容和依据466

三、项目控制的工作程序468

第三节 房地产项目投资控制469

一、项目投资控制原则470

二、项目投资控制程序471

三、项目投资控制方式473

第四节 房地产项目进度控制476

一、项目进度控制概述476

二、项目进度控制计划477

三、项目进度计划的编制482

四、项目进度计划的修订484

第五节 房地产项目质量控制487

一、项目质量与项目质量的形成过程487

二、项目质量控制490

三、项目质量控制方法494

四、项目工程质量检查与质量等级评定497

五、项目验收和移交500

第十一章 房地产项目投资社会评价505

第一节 社会评价概论505

一、社会发展与社会发展观505

二、社会分析与投资项目社会评价507

第二节 项目投资社会评价508

一、项目投资社会评价的特点508

二、项目投资社会评价的原则510

三、项目投资社会评价的内容512

第三节 房地产项目投资社会评价517

一、房地产项目投资社会评价的内容517

二、房地产项目投资社会评价的程序525

三、房地产项目投资社会评价方法529

第十二章 房地产项目投资后评价539

第一节 项目投资后评价概论539

一、项目投资后评价的内涵539

二、项目投资后评价的特征540

三、项目投资后评价的组织540

第二节 项目投资后评价的内容和评价程序541

一、世界银行投资贷款项目后评价的主要内容541

二、项目投资后评价的评价程序543

第三节 房地产项目投资后评价的内容、指标和评价方法546

一、房地产项目投资后评价的内容546

二、房地产项目投资后评价指标548

三、房地产项目投资后评价的分析方法557

第十三章 房地产项目投资分析的计算机处理——房地产项目投资分析系统559

第一节 系统运行的软硬件环境559

一、操作系统平台559

二、硬件平台560

三、系统开发工具560

第二节 系统的总体结构设计561

一、系统分析561

二、系统设计563

第三节 系统的构成、实现和操作566

一、系统构成的基本情况566

二、系统实现的功能特点与操作流程571

一、专家系统方向574

第四节 系统的发展前景574

二、系统集成方向575

第十四章 金辉广场项目可行性报告（案例）576

一、项目的基本情况576

二、项目投资环境与市场研究（略）577

三、项目开发条件及技术设计方案的分析577

四、项目开发建设及经营的组织与实施计划583

五、项目投资估算、资金筹措计划584

六、项目销售收入及利润的估算594

七、项目经济效益评价599

八、项目的不确定性分析603

九、项目社会效益评价604

十、项目环境效益评价605

十一、结论与建议605

主要参考文献608