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第一篇 绪论1

第一章 房地产法的含义、表现形式和地位1

一、房地产法的含义1

二、房地产法的表现形式3

（一）宪法3

（二）法律3

（三）行政法规4

（四）部门规章4

（五）地方性法规4

（六）地方政府规章4

（七）司法解释5

（八）国家政策5

三、房地产法的地位6

（一）房地产法与宪法6

（二）房地产法与行政法7

（三）房地产法与民法8

（四）房地产法与经济法9

第二章 房地产法律关系10

一、房地产法律关系的含义和特征10

（一）房地产法律关系的含义10

（二）房地产法律关系的特征10

二、房地产法律关系的构成11

（一）房地产法律关系的主体11

（二）房地产法律关系的客体14

（三）房地产法律关系的内容14

三、房地产法律关系的分类16

（一）房地产民事法律关系16

（二）房地产经济法律关系17

（三）房地产行政法律关系18

第三章 我国房地产立法及体系20

一、我国房地产立法20

（一）建国初期20

（二）社会主义改造时期21

（三）十年动乱时期22

（四）房地产立法复苏时期22

（五）房地产立法大发展时期23

二、我国房地产法律体系25

（一）房地产法律体系模式25

（二）我国房地产法律体系模式之争27

（三）我国房地产法律体系的基本架构31

第二篇 房地产权属法33

第四章 房地产所有权33

一、土地所有权33

（一）土地所有权的含义33

（二）国家土地所有权35

（三）农民集体土地所有权38

二、房屋所有权40

（一）房屋所有权的含义40

（二）房屋所有权的种类40

（三）房屋共有42

三、房地产相邻权44

（一）房地产相邻权的含义和特征44

（二）房地产相邻权的种类45

（三）异产毗连房屋关系46

（四）处理房地产相邻关系应注意的问题48

第五章 住房部分产权50

一、住房部分产权的含义50

二、住房部分产权的法律性质50

（一）住房部分产权法律性质诸学说及其评价50

（二）部分所有权的见解54

三、住房部分产权与物权法定主义56

（一）从所有权的发展变化来看56

（二）从物权的种类与内容来看57

（三）从住房部分产权的依据来看58

第六章 建筑物区分所有权59

一、建筑物区分所有权的含义59

（一）诸学说之见解59

（二）诸学说之比较与选择61

二、建筑物区分所有权的性质和特征62

（一）建筑物区分所有权的性质62

（二）建筑物区分所有权的特征63

三、建筑物区分所有权的客体64

（一）建筑物区分所有权与“一物一权主义”64

（二）空间可否为物65

四、建筑物区分所有权的专有部分和共有部分66

（一）建筑物区分所有权的专有部分66

（二）建筑物区分所有权的共有部分67

五、区分所有建筑物与基地68

（一）区分所有建筑物基地的含义68

（二）区分所有建筑物与基地的关系69

（三）建筑物区分所有权与基地利用权的一体性70

第七章 土地使用权72

一、土地使用权的含义和特征72

（一）土地使用权的含义72

（二）土地使用权的特征73

二、土地使用权的种类和内容74

（一）土地使用权的种类74

（一）土地使用权的内容76

三、土地使用权的取得、变更和终止77

（一）土地使用权的取得77

（二）土地使用权的变更78

（三）土地使用权的终止80

第八章 房地产权属登记83

一、房地产权属登记的含义和功能83

（一）房地产权属登记的含义83

（二）房地产权属登记的功能84

二、房地产权属登记的效力85

（一）房地产权属登记的效力模式85

（二）我国房地产权属登记的效力87

（三）登记与公信力88

三、房产权属登记89

（一）房产权属登记的种类89

（二）房产权属登记的程序91

四、地产权属登记93

（一）地产权属登记的种类93

（二）地产权属登记的程序94

第三篇 房地产开发法96

第九章 房地产开发用地96

一、房地产开发用地概述96

（一）房地产开发用地的含义96

（二）房地产开发用地制度的确立97

（三）我国现行土地使用制度的特点99

二、土地使用权出让100

（一）土地使用权出让的含义和特征100

（二）土地使用权出让的法律性质101

（三）土地使用权出让的批准权限103

（四）土地使用权出让的方式104

（五）土地使用权出让合同108

三、土地使用权划拨111

（一）土地使用权划拨的含义和形式111

（二）土地使用权划拨的范围112

（三）土地使用权划拨的程序、批准权限和使用期限113

第十章 房地产开发115

一、房地产开发概述115

（一）房地产开发的含义115

（二）房地产开发的特点116

（三）房地产开发应注意的事项117

二、房地产开发企业119

（一）房地产开发企业的含义和种类119

（二）房地产开发企业的设立条件和程序120

（三）房地产开发企业的管理123

第十一章 土地征用与房屋拆迁127

一、土地征用127

（一）征用土地的程序127

（二）征用土地的审批权限128

（三）征用土地的补偿与安置129

二、房屋拆迁131

（一）房屋拆迁的基本原则131

（二）房屋拆迁的工作程序132

（三）房屋拆迁的补偿与安置135

第四篇 房地产交易法141

第十二章 房地产交易法概述141

一、房地产交易的含义和特征141

（一）房地产交易的含义141

（二）房地产交易的特征142

二、房地产转让、抵押的一般原则143

（一）房产转让时，该房屋所占用的土地使用权同时转让143

（二）地产转让时，该土地上房屋同时转让144

（三）房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让145

（四）房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押145

第十三章 房地产转让147

一、房地产转让的含义147

二、房地产转让的条件148

（一）房地产转让的消极条件149

（二）房地产转让的积极条件151

三、房地产转让的程序154

（一）签约154

（二）申报154

（三）审查154

（四）查勘与评估154

（五）交纳税费154

（六）核发过户单154

四、房地产转让合同155

（一）房地产转让合同的含义155

（二）房地产转让合同的主要内容155

（三）房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系156

五、房屋预售及其再行转让157

（一）房屋预售的含义157

（二）房屋预售的法律调整157

（三）房屋预售的再行转让159

第十四章 房地产抵押161

一、房地产抵押的含义与相关概念161

（一）房地产抵押的含义161

（二）房地产抵押与房地产按揭162

（三）房地产抵押与房地产典当164

二、房地产抵押权的设定165

（一）房地产抵押权设定的形式165

（二）抵押权之设定与设定抵押权之约定165

（三）房地产抵押登记166

（四）房地产抵押登记与抵押合同、抵押权设定166

（五）房地产抵押权设定的限制性条件168

三、房地产抵押的范围169

（一）房地产抵押担保债权的范围169

（二）房地产抵押权所及房地产的范围172

四、房地产抵押权的位序173

五、房地产抵押权的实现175

（一）房地产抵押权实现的条件175

（二）房地产抵押权实现的方式175

（三）抵押债权的优先受偿176

第十五章 房地产租赁177

一、土地使用权出租177

（一）土地使用权出租的含义177

（二）土地使用权出租的条件177

（三）土地使用权出租的程序178

（四）土地使用权出租与土地使用权出让、转让179

二、房屋租赁180

（一）房屋租赁的含义180

（二）房屋租赁的条件181

（三）房屋租赁合同182

（四）房屋转租183

（五）房屋租赁登记184

（六）房屋租金185

第五篇 房地产市场管理法188

第十六章 房地产市场管理法概述188

一、房地产市场管理的含义188

二、房地产市场管理的目标和任务189

（一）房地产市场管理的目标189

（二）房地产市场管理的任务189

三、房地产市场管理的原则和手段190

（一）房地产市场管理的原则190

（二）房地产市场管理的手段192

四、房地产管理体制193

（一）我国房地产管理体制的沿革193

（二）我国现行房地产管理体制195

第十七章 房地产价格管理201

一、房地产价格管理的必要性201

二、房地产价格管理的原则和范围202

（一）房地产价格管理的原则202

（二）房地产价格管理的范围204

三、房地产价格评估管理205

（一）房地产价格评估的原则205

（二）房地产价格评估的程序206

（三）房地产价格评估的方法208

（四）评估资质管理210

四、房地产成交价格申报制度211

五、商品住宅价格管理211

（一）商品住宅价格的制定212

（二）商品住宅价格的管理规定212

（三）商品住宅价格违法行为及其处罚213

第十八章 房地产税、费管理214

一、房地产税、费的含义和区别214

（一）房地产税、费的含义214

（二）房地产税、费的区别215

二、房地产主要税种216

（一）土地增值税216

（二）城镇土地使用税217

（三）耕地占用税219

（四）固定资产投资方向调节税221

（五）房产税223

（六）契税224

三、主要房地产费226

（一）房地产开发应缴纳的费226

（二）房地产流转应缴纳的费226

（三）房地产权属登记应缴纳的费226

四、房地产税、费评析227

（一）房地产税收制度评析227

（二）房地产收费制度评析232

第十九章 房地产中介服务管理234

一、房地产中介服务的含义和形式234

（一）房地产中介服务的含义234

（二）房地产中介服务的主要形式235

二、中介服务人员资格管理235

（一）对从事房地产咨询业务人员的管理235

（二）对从事房地产价格评估人员的管理236

（三）对房地产经纪人的管理236

三、中介服务机构管理237

（一）房地产中介服务机构的种类237

（二）房地产中介服务机构设立的条件和程序238

（三）年检与法定义务241

四、中介业务管理241

第六篇 城镇住房制度改革243

第二十章 城镇住房制度改革概述243

一、城镇住房制度改革的必要性243

（一）我国旧住房制度的特点243

（二）我国旧住房制度的主要弊端244

二、住房制度改革的模式选择和历史进程246

（一）住房制度改革的模式选择246

（二）住房制度改革的历史进程247

三、正确处理住房制度改革中的几个关系249

（一）国家、集体、个人三者共同负担的关系249

（二）租、售、建并举的关系250

（三）统一政策下的因地制宜、分散决策关系251

（四）新旧机制转换的关系252

四、住房制度改革主要政策与立法253

第二十一章 城镇住房制度改革的基本内容和近期任务255

一、城镇住房制度改革的根本目的和基本内容255

（一）城镇住房制度改革的根本目的255

（二）城镇住房制度改革的基本内容255

二、城镇住房制度改革的近期任务256

（一）全面推行住房公积金制度256

（二）积极推进租金改革257

（三）稳步出售公有住房258

（四）加强经济适用住房的开发建设262

三、房改政策的衔接和房改工作的组织领导262

（一）房改政策的衔接262

（二）房改工作的组织领导263

第七篇 涉外房地产法265

第二十二章 涉外房地产关系法律调整的特殊性265

一、涉外房地产的含义和相关概念265

（一）涉外房地产的含义265

（二）外向型房地产266

（三）引进外资开发房地产266

二、涉外房地产关系的法律适用266

三、处理涉外房地产关系应当遵循的原则268

（一）维护国家主权原则268

（二）平等互利原则268

（三）统一管理原则269

四、涉外房地产立法的政策取向270

（一）必须思考的问题270

（二）涉外房地产立法政策取向的诸种观点272

（三）涉外房地产立法应当坚持的政策取向273

第二十三章 涉外地产276

一、外商投资企业用地276

（一）外商投资企业用地的含义276

（二）外商投资企业用地取得方式277

二、外商投资开发经营成片土地277

（一）成片开发的含义277

（二）审批程序278

（三）对外商投资成片土地开发经营的必要限制279

三、外商投资企业的地产280

（一）土地使用权的取得280

（二）外商投资企业使用土地的限制281

（三）土地使用费281

第二十四章 涉外房产283

一、涉外商品房产的买卖283

（一）涉外商品房产的预售（预购）283

（二）涉外商品房产的内、外销售284

（三）房屋所有权与土地使用权期限的统一284

二、涉外房产的租赁284

三、外商投资企业的房产285

（一）房产权的形式285

（二）房产权转移286

（三）房产租赁、抵押286

四、外国人私有房产286

五、华侨房产287

（一）保护华侨房产的主要政策和法律287

（二）落实土改时期华侨房产的政策法律规定289

（三）处理历次政治运动侨房遗留问题的政策法律规定293

（四）落实侨房改造的政策法律规定293

（五）处理房管机关代管侨房的政策法律规定298

附录一 主要法律、法规和有关文件目录301

附录二 重要法律文件304

《中华人民共和国城市房地产管理法》304

《中华人民共和国土地管理法》317

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》337

《城市私有房屋条例》345

《城市房屋拆迁管理条例》350

主要参考文献358

后记361