《表1 设立环节税收一览表》

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《公募REITs的税收制度安排》

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项目设立期间包括对不动产资产进行资产重组、基金管理人设立公募基金并用公募基金购买资产支持证券和投资人认购公募基金，其中主要税负集中在第一项：资产重组——可以简单归结为项目公司收购不动产+REITs收购持有不动产的项目公司股权。根据交易性质，设立环节REITs涉及税种有增值税（原为营业税）、所得税、土地增值税、契税、印花税和房产税等。为了弄清楚设立成本到底有多高，本文采用案例分析法，发现现有税制模式中存在的问题。案例如下：某基础设施项目企业持有不动产80亿元，该不动产年租金收入5亿元，租期10年，经营管理费用约为租金收入的5%，不动产按直线法折旧，折旧年限40年，每年按净现金流分红，现拟以150亿元转让不动产，总结归纳如表1所示。