《表1 试点政策内容分类：利用集体建设用地建设租赁住房试点方案比较研究——基于政策文本分析》

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《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案比较研究——基于政策文本分析》

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三是试点政策内容差异较大。对比各地试点方案内容与总方案内容，可以将试点内容文本分为保持不变型、缺失型、增加型、创新型四种类型（表1）。保持不变型城市试点主要是遵从总方案中要求内容，对项目主体、土地来源、租赁运营、租金等进行试点。各地试点根据本地实际情况，对内容进行了细化，在表述上有部分创新（表2）。项目主体方面，杭州强调集体经济组织自持，郑州和厦门则规定由“政府+集体经济组织”作为项目主体，广州、佛山、合肥等则是鼓励多主体参与。项目土地来源方面，厦门侧重于利用征地集体留用地进行开发，广州则充分调动各种类型集体建设用地资源，成都和杭州是充分利用土地整治后存量集体建设用地资源。项目建设方面，南京、佛山积极探索多样金融工具，并进行财税政策扶持，沈阳则是允许一定比例的商业服务设施配建。租赁住房运营方面，佛山等城市积极探索收储、租赁、改造、改建等多种渠道房源，构建多层次租赁住房体系；肇庆则是积极开发租赁住房“两个平台”，推动租赁住房市场建设。房屋租期时间设置也不同，沈阳最长达到20年，合肥15年，而厦门只允许最长6年。但是，这些地方特色内容本质上没有突破总方案规定的“必选动作”，属于保持不变型。缺失型城市在试点内容中，主要是对“承租人获得基本公共服务的权利”部分没有明确表述。增加型城市在试点文本中普遍增加了财税、金融工具、公积金等方面内容。南京试点方案内容中增加了“加强与国家开发银行等政策性银行合作，支持以试点集体租赁住房项目预期收益向金融机构申请融资贷款”。佛山方案中增加“鼓励商业银行以项目用地使用权整体抵押担保、租金等应收账款提供质押担保、第三方主体提供保证担保等多种形式提供信贷支持”等。沈阳试点内容增加“可凭租赁备案证明提取夫妻双方住房公积金支付房租”。合肥试点增加“投资主体在税费、扶持和资金奖励等方面按照本市相关支持政策执行”。唯一创新型城市武汉将“集体建设用地建设租赁住房试点”与“住房租赁市场试点”两项试点工作同步推进。“租赁住房建成后的监测监管机制”和“承租人享有的公共服务权利”被安排在“住房租赁市场试点”中进行探索，而“集体建设用地建设租赁住房试点”重点探索租赁住房建成前的集体土地审批、供应、建设、运营等机制。总体来看，试点政策内容一致性欠缺，有可能是地方政府对试点总方案理解不够准确，也可能是地方政府对试点政策某些内容有比较积极的态度，而对有些内容则选择了变通执行或不执行。