《资产评估学概论》

前言1

作者自序1

第一章资产评估概述1

第一节资产评估的发展1

一、评估的萌芽1

二、现代评估2

第二节基本概念4

一、资产4

二、产权6

三、价值：各种定义的评估值7

第三节资产评估的涵义、功能和作用10

一、资产评估的涵义10

二、资产评估的功能13

三、资产评估的意义和作用15

附录：资产评估与会计的联系和区别18

第二章资产评估基础25

第一节价值理论25

一、西方的解释25

二、马克思主义的论断26

第二节评估原则27

一、期望27

二、变化28

三、供应与需求28

四、竞争30

五、替代30

六、机会成本31

七、平衡32

八、贡献33

九、盈余生产率33

十、一致性33

十一、外部性34

十二、最充分和最佳利用36

十三、继续使用38

第三节评估方法论38

一、评估是辩证的认识过程39

二、建立以唯物辩证法为理论基础的评估方法论42

第三章评估程序45

第一节评估前准备工作45

一、接受委托45

二、制定评估方案46

三、应注意事项47

第二节评估程序48

一、确认资产和产权48

二、收集和选择数据48

三、分析测算49

四、各种初步评估的协调50

五、评估报告51

第三节咨询、确认和复审53

一、咨询53

二、确认54

三、复核54

第四章数据收集与分析55

第一节一般数据55

一、经济趋势55

二、政府管制与社会态度57

第二节具体数据58

一、市场交易的调查58

二、具体数据的来源61

第三节竞争性供应与需求数据61

一、必要的分析61

二、空置率与报价62

三、竞争性供应与需求的数据来源62

第四节数据组织和排列63

一、数据格网63

二、对比单位64

第五节数据分析68

一、销售对比法（现行市价法）68

二、成本法69

三、收益法70

附录：房地产市场70

一、房地产市场的特点71

二、房地产市场分类73

三、市场分析73

四、两种方法75

五、基本概念77

六、市场分析的程序实例81

第五章成本法84

第一节联系评估原则84

一、替代84

二、供应与需求85

三、平衡85

四、外部性85

五、最充分和最佳利用86

第二节 应用和局限86

第三节程序和估测88

一、程序88

二、成本估测88

三、折旧估测92

第四节折旧的细分法94

一、可补救的物理磨损95

二、不可补救的物理磨损96

三、可补救的功能性衰退97

四、按重置成本的功能性衰退估计值99

五、不可补救的功能性衰退100

六、外部性衰退101

七、按细分法折旧的总估计值102

第六章销售对比法104

第一节联系评估原则104

一、期望104

二、变化104

三、供应与需求105

四、替代105

五、平衡105

六、外部条件106

第二节 应用和局限106

第三节估测程序107

一、需要收集的数据107

二、估测程序109

三、关于对比的讨论109

第七章收益法119

第一节与评估原则的关联119

一、期望和变化119

二、供应与需求119

三、替代120

四、平衡120

五、外部性120

第二节待评估的权益121

一、资产权益的组成121

二、非不动产权益122

三、市场价值与投资价值123

四、未来效益123

第三节回报率124

一、收益率125

二、生息率125

三、资本报酬与资本回收126

第四节评估程序127

一、两个模型127

二、直接资本化128

三、间接资本化128

四、两种资本化的比较130

五、剩余技术131

第八章固定资产评估132

第一节固定资产分类及评估特点132

一、固定资产分类132

二、各种固定资产评估的特点133

第二节设备评估135

一、影响设备价值的各种因素135

二、估测设备全新现价值136

三、估测应计折旧139

第三节土地评估142

一、土地的特性143

二、评估问题的鉴定143

三、土地估价技术144

第四节房产评估149

一、现场考察149

二、房产全新价值的估测150

三、估测应计折旧153

第九章流动资产评估158

第一节各类流动资产的共性和个性159

一、流动资产的共性和对立面159

二、各项流动资产的评估特点160

三、几个评估问题160

第二节流动资产评估程序164

一、现场考察164

二、分类评估165

第十章长期投资与在建工程评估175

第一节长期投资评估175

一、长期投资的含义175

二、长期投资评估的特点177

三、股票的评估178

四、债券的评估181

五、其它投资的评估182

第二节在建工程评估184

一、在建工程的含义184

二、评估原则186

三、评估程序188

第十一章无形资产评估190

第一节无形资产的含义及分类190

一、无形资产的含义190

二、无形资产分类191

三、无形资产的特点192

第二节评估无形资产应考虑的因素193

一、无形资产的贡献193

二、成本支出194

三、机会成本194

四、计价和付款方式195

第三节无形资产评估195

一、确认产权和鉴定资产195

二、一般文献关于评估技术的叙述196

三、初步分析200

第十二章负债评估206

第一节负债的分类和评估的特点206

一、负债的分类206

二、评估特点208

三、关于准债务处理的说明208

第二节负债的评估210

一、确认负债210

二、估测具体评估值210

第十三章用收益法对企业综合评估212

第一节理论探讨212

一、问题的根据212

二、整体评估不成其所谓独立范畴213

三、整体评估不能只限于运用收益法216

第二节企业综合评估的基本条件和特点217

一、企业综合评估的基本条件217

二、企业综合评估的特点219

三、关于“市盈率参数价格法”的讨论219

第三节收益法模型有关参数的估测221

一、关于继续使用原则：估测基础221

二、收益的估测222

三、资本化率的估测223

第四节企业综合评估的程序225

一、收集数据，研究历史和现状225

二、调查市场数据226

三、预测未来的经济增长227

四、估算企业使用价值228

附录：贴现现金流模型与现金流表228

一、贴现现金流228

二、现金流（量表）233

第十四章各种评估值的协调237

第一节协调的由来237

一、评估过程的客观需要237

二、坚持方法论的完整性238

第二节协调的内容239

一、复核239

二、联系评估过程240

三、联系市场240

第三节协调标准240

一、适当性241

二、准确性242

三、证据量243

第四节协调概述与最终评估值244

一、协调概述244

二、最终评估值244

第五节价值与使用价值二者评估值的协调246

一、成本法的评估值并不偏低246

二、价值和使用价值的矛盾对立和统一247

第十五章咨询250

第一节咨询的内容和与估价的区别250

一、咨询所研究的内容250

二、咨询与估价的关系251

三、市场价值与投资价值251

第二节咨询常用技术253

一、投资业绩的共同尺度253

二、综合研究257

第十六章资产评估报告261

第一节对评估报告的基本要求和报告类型261

一、基本要求261

二、评估报告的类型262

第二节重点阐述叙述式报告265

一、叙述式报告综述265

二、叙述式报告的架构266

第三节问题探讨278

一、中西差别278

二、求同存异，中西接轨280

附录：282

附录一资产评估法令规章 选辑282

国有资产评估管理办法282

国有资产评估管理办法施行细则288

在国有资产产权变动时必须进行资产评估的若干暂行规定301

关于从严审批资产评估机构评估资格的通知307

企业会计准则308

企业财务通则318

附录二复利和利息表的说明327

第一节 释利息327

第二节利息计算表327

一、计算表1：人民币1元的总额（本利和）327

二、列表计算328

三、计算表2：人民币1元的现值329

四、计算表3：人民币1元年金的总额329

五、计算表4：人民币1元正常年金的现值330