《表1 房地产业的存货率与杠杆率 (%)》

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《房地产企业高库存与关联方资金占用——基于鲁商置业的案例》

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数据来源:作者根据国泰安数据库整理计算。

2016年中央经济工作会议明确提出，为深化供给侧结构性改革，应着力破解当前供求关系中产能过剩、库存过大、杠杆偏高、成本高企、短板约束等重大结构性失衡问题，为经济持续发展扫清障碍、蓄积动能。李克强总理在2017年政府工作报告上提出，应因城施策去库存，积极稳妥去杠杆，在把握总体杠杆率的前提下，把降低企业杠杆率作为重中之重。由表1可知，房地产企业的库存率和杠杆率都显著高于其他企业，并呈现不断上涨趋势。因此，探讨房地产企业的高库存与高杠杆的逻辑关系，分析杠杆资金的来源，以此为去库存和去杠杆提出有针对性的政策建议，是一个有现实意义的研究话题。房地产企业在“买地-建房-卖房”的经营模式中实现盈利，在房价持续上涨的现实背景下，增加土地储备、加大房地产项目开发，成为房地产企业追求利益最大化的必然选择。因此，高房价推动了房地产企业的高库存，高库存是否必然导致高杠杆呢?在有限的权益资金和银行信贷资金的供给约束下，房地产企业的资金又将来源于何方?本文通过对鲁商置业的案例研究发现，房价高企的现实背景驱动鲁商置业转型房地产企业以挽救退市危机，进而扩张存货投资，滚动式项目扩张模式导致企业迫于资金链压力加大外源性债务融资，造成存货与负债同增长的局面；关联方资金借用是维持该企业资金链的关键因素，而房价持续上涨所实现的丰厚利益分享，是维系关联方资金借贷的关键，各关联方通过鲁商置业实现“资金-库存”的蝉变。本文为揭示融资约束下的房地产企业借助关联方维持资金链提供了一个观察视角，为实现房地产企业的“三去一降一补”政策目标具有启示意义，对于拓展特定行业的存货与杠杆之间关系的研究具有学术意义。