《表1 长租公寓证券化融资渠道》

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《“租住同权”背景下基于信托制度的长租公寓融资模式》

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长租公寓前期的资金需求较大，加上回收期长，融资成本就是关系公寓盈利的关键问题。按照传统房地产企业通过自有资金、银行贷款、企业债等形式完成长租公寓类产品的融资要求，收益率无法覆盖高昂的融资成本。证券化为房地产开发企业从事租赁类物业运营提供了可行性思路:资产证券化后，有价证券在资本市场上融资，流动性高，各项税费和交易费用低，风险成本平摊到证券投资者，各方面都极大降低了融资成本。[9]一方面，证券化思路可以通过提高资金流动性盘活企业存量资产，提高融资效率，另一方面，还可以降低居民投资商业地产门槛等优势，从资产端和资金端两侧降低成本，成为我国长租公寓发展的重要助推器。[10]证券化为长租公寓长期资金需求和资金募集范围的扩大，进而摊平融资成本提供了可行性方案。2017年11月，《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》中对于资产证券化业务整体表现出支持态度。2018年4月25日《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》明确了国家政策层面对于特定于住房租赁领域资产证券化业务的支持力度。目前我国长租公寓证券化根据底层资产类型不同主要有三种模式:重资产的CMBS和类REITs，轻资产的租金收益权ABS（如下表1）。