《表1 粤港澳大湾区住房租金差异的影响因素指标体系》

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《粤港澳大湾区住房租金的空间差异与影响因素》

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注：香港、澳门的经济、产业、价格类数据换算为人民币，住房面积转换为平方米；“本科以上”包含本科学历。

从影响住房租金的核心理论视角出发，构建“租赁需求+城市基本面”的理论框架，作为分析粤港澳大湾区住房租金空间差异的主要视角。租赁需求是研究住房市场的核心理论视角，在此方面，选取新增常住人口、人均住房面积、收入水平3个因素。其中，新增常住人口代表城市租房的刚性需求，城市新市民在购房之前，往往以租房作为解决居住问题的首选方式，实证研究也证明了新增人口对房租的显著正相关影响[16，44，45]；人均住房面积是代表一个城市居住拥挤程度和住房困难程度的重要指标，体现了居住的改善性需求。人均住房面积越小，表明住房越困难[46]，租金往往越高，因此该因素与住房租金在理论预期上负相关；收入水平与租房支付能力密切相关[24，47]，代表了租户对租金的容忍程度，也体现了一个城市的综合发展水平和就业吸引力。城市基本面是分析住房市场的另一个重要理论视角[20，48，49]，分别选取城市的经济水平、产业结构、学历结构3个因素表征该理论视角。这3个因素反映一个城市的综合活力、人口吸引力、就业层次、消费水平、人口基本素质等城市基本面，理论上对租金有正向影响[29]。上述因素各自的评价指标、数据的时间、来源与获取方式见表1。