《表1 某市产业用地弹性年期出让基准地价标准（元/平方米）》

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《产业用地弹性年期出让地价评估思路探讨》

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如前分析，产业用地弹性年期出让基准地价标准的确定，技术上可以各地制定的对应于最高出让年期的产业用地基准地价成果为基础，依据地租地价理论和收益还原法估价原理，确定合适的土地使用年期修正系数进行修正得到，评估的技术难点在于如何准确预测把握土地未来年期土地纯收益的变化规律及其合适的还原率选取问题。由于不同区位、不同时期、不同性质、不同用途土地的纯收益、投资风险、收益率因土地市场供求关系等不同而并非固定不变，土地还原率也并非是固定的技术参数；同时由于土地的预期增值性，持有土地使用权的年期不同，权利人预期能获得的土地增值收益也存在较大差距，特别是当土地产权期限过短时，土地权利人往往很难取得土地转让的增值收益，即失去土地资产增值的收益。因此，弹性年期出让基准地价标准不能简单的直接采用基准地价评估确定的土地还原率进行修正得到，而应综合考虑土地纯收益的预期变化规律，以及土地使用年期不同对权利人土地资产增值收益受损的影响因素，确定合理的年期修正系数。实践中基于出让地价评估合规性、审慎性的原则要求，拟采用多方案综合平衡的方法思路加以确定。表1为某市产业用地不同出让年期下的基准地价标准，主要分四步到位得到：