《表2 住宅特征指标的选取与量化》

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《教育资本化背景下学区房溢价水平和价格空间集聚特征研究——以沈阳市中心城区为例》

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由于新开发地区学区划分上仍然具有不确定性，所以有部分新房的学区资格存在不确定，为避免出现这些问题，本文学区房的衡量价格指的是二手房的价格，对照组的非学区房价亦为二手房价。（1）根据特征价格模型，住宅的特征类型一般分为三大类，即建筑特征、区位特征和邻里特征（温海珍等，2004）。建筑特征指的是建筑本身所具有的物理属性，建筑的年代因素为重要的考虑对象，通常能够代表小区整体装修程度、配套设施及房屋居住舒适度，因此选取房龄作为建筑特征变量。区位特征是对出行可达性的量化，反应了社区到目的地的便利程度。小区至学校的距离反映了通勤时间成本的高低，故将其作为一个自变量，其中双学区房到学校的距离指的是小区至重点小学和重点中学距离中数值较小的一个。同时，地铁作为沈阳市民的重要出行方式之一，直接影响了居住社区前往办公地地点与出行目的地的可达性，因此选择社区至最近的地铁站点距离作为自变量之一。邻里特征指的是社区周围的社会、自然与经济环境。由于本文探究的是教育因素对于社区价格的影响，不同水平的学校拥有的教育资源和它们对于教育的投入差距甚大，因此将学校的教育质量等级作为邻里特征因素进行探讨。关于住宅特征指标的选取与量化见表2。重点中、小学按照教学质量分别分为五类，教育质量越高，分类赋值越低。