《表3 2017年部分地区获赠或继承住房占比情况》

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《中国“以房养老”：梳理、审视与重构》

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数据来源：根据各地统计年鉴整理得出

按照古典经济学的观点，在以房养老市场上，存在养老需求、供给利益诱惑，通过调节市场价格总能实现均衡。但从现有的实践条件看，即使以房养老有大量的需求方存在，也没有大量的厂商能以相同方式供给相同或相似的标准化商品。因此，不属于完全竞争市场与垄断竞争市场的范畴。从理论上分析，我国以房养老的供需难以匹配。第一，通过上述政策与实践的梳理，也不难发现我国以房养老地域上的定位主要在城市，但实际上我国的养老压力不仅具有地域差异性，而且农村的养老压力高于城镇。按照国际标准，2017年底、2018年底65岁以上人口分别为15831万人、16658万人，占比分别为11.39%、11.9%。并且地区间差异很大，2017年底的极差为8.49%，中位数为11.10%；除占比最低的西藏（5.79%）外，其余省份全部步入“老龄化社会”，江苏、四川处在“老龄社会”的边缘，辽宁、上海、重庆三个省份已经进入“老龄社会”。结合第六次人口普查数据，农村65岁以上人口的平均占比为9.51%，远高于城市的7.67%与乡镇的7.48%。第二，尽管从查到的数据看，农村自有住房率较城镇高很多（如表2所示），但一方面农村居民有更强的遗赠动机（如表3所示）；另一方面，根据国际经验只有经历房价上涨的国家对反向抵押市场才感兴趣（Shan，2011），而我国农村房屋价格明显没有城市上涨幅度大。由此可见，我国的以房养老供给上主要以城市为主，客观需求上却更多的在农村，而农村居民的需求能力又不充裕，因此出现实践与政策的背离。此外，即使在城镇，以房养老供给的前提条件是拥有房屋产权，而现实情况真正拥有房屋产权的居民多数并不缺乏养老资金，真正需要以房养老的又缺乏独立产权房（如表4所示）。