《表2 证券交易所ABS与银行间市场ABN存量情况、类REITs发行情况》

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《基于REITs模式的试点城市住房租赁融资研究》

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注：数据截至2018年年末。

相较银行间市场而言，交易所模式充分利用了现有的制度框架，而银行间市场在REITs业务实践经验几乎为零，这主要和市场的建设、ABN等存量产品规模较小有关。不管是银行间市场还是交易所市场，由于法律、税收等障碍，目前住房租赁资产证券化产品债务性较强，属“明股实债”。同时，以租金收益为底层资产的证券化产品，其收益率较难达到投资者预期，产品在运作设计中往往会引入较多优先回购性条款，发行方更关注于短期的利益，从而导致房产所有者和管理者缺乏改善经营相关物业的动力，无助于当前做深做活住房租赁市场。