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目 录1

第一章购房基础知识1

1.1房地产的含义是什么？1

1.2物业的类型有哪些？3

1.3什么是住宅？4

1.4什么是住宅的三维空间？5

1.5住宅的户型、套型、居住单元的定义是什么？7

1.6各种结构的住宅有哪些特点？8

1.7从层数上分，住宅建筑的类型有哪些？10

1.8跃层式住宅、复式住宅各有哪些特点？12

1.9走廊式住宅有哪些优缺点？13

1.10公寓式住宅、单元式住宅各有哪些特点？14

1.11怎样看住宅建筑的设计图？16

1.12住宅建筑各主要部位的设计标准有哪些？22

1.13什么是住宅的建筑面积、使用面积、公用面积、辅助面积、居住面积、结构面积？25

1.14如何计算建筑容积率、建筑密度和绿化率？27

1.15如何确定房屋的折旧额及成新度？28

1.16住宅建筑的质量问题多出现在哪些方面？32

1.17什么是物业管理？34

1.18什么是小康住宅？我国小康住宅的主要标准有哪些？36

1.19为什么说个人购房能作为增值、保值的手段？38

1.20个人购房要面临哪些风险？39

1.21个人购房时如何回避或降低风险？41

第二章房屋的产权产籍管理44

2.1什么是房屋的所有权、使用权及他项权利？44

2.2房屋所有权的形式有哪些？46

2.3什么是建筑物的区分所有权？48

2.4私房和公房的定义是什么？51

2.5什么是住宅的全部产权和部分产权？51

2.6一方申请建设用地，另一方投资或共同投资建房，产权应归谁所有？51

2.7离婚时，夫妻双方应如何分割房产？52

2.8房屋所有权人死亡，其房产如何继承？53

2.10华侨或外国人如何继承在中国境内的房产？55

2.9租赁期内承租人死亡，其房屋的承租权可否继承？55

2.11哪些房屋需要依法代管？56

2.12什么是房地产的产权产籍？为什么要进行产权产籍管理？57

2.13房屋权属登记的种类有哪些？58

2.14怎样进行房屋的权属登记？60

2.15在中国境内的外国人私有房屋的产权登记如何进行？63

2.16应从哪些方面了解所购房屋的产权状况？64

2.17如何补办城市私有房屋所有权证？64

第三章商品房的买卖66

3.1个人购买住宅最适宜的类型有哪些？66

3.2商品房的价格由哪几部分构成？67

3.3一套房屋的地价是如何分摊计算的？69

3.4 目前商品房价格中的不合理因素有哪些？70

3.5计算商品房价格时有哪些调整系数？73

3.6购买商品房一般要经过哪几个步骤？74

3.7购房者可以从哪些渠道获得购房信息？77

3.8购房者如何避免不实房地产广告的误导？78

3.9制定购房预算时应注意哪些问题？81

3.10房地产商具备什么条件才能销售商品房？83

3.11房地产商具备什么条件才能预售商品房？85

3.12个人购买预售商品房时应注意哪些问题？87

3.13购买现房、期房各有什么利弊？88

3.14商品房的销售面积是如何计算出来的？89

3.15以“差价换房”有什么好处？91

3.16房地产商为什么以“以租代售”的方式售房，购房者能93

获得什么好处？93

3.17 “购房安全卡”对购房者有什么保障？94

3.18通过住宅合作社解决普通职工住房问题有什么优越性？95

3.19购买私房时应注意什么问题？97

3.20购房的不同付款方式各有什么利弊？98

3.21哪些房屋的买卖受到限制？99

3.22集体土地上的商品房能否购买？101

3.23 以“五、五分成”的形式建成的房屋个人能否购买？102

3.24能否以“赠与”形式购房？103

3.25 以会员制购房有何风险？104

3.26购买二手房应注意什么问题？106

3.27哪些人在房屋出售时享有优先购买权？107

3.28购买商品房后，购房人是否拥有房屋所占土地的所108

有权？108

3.29土地使用权期满后，房屋所有权人如何申请续期？109

3.30什么是房地产中介和房地产交易所？110

3.31房地产中介机构开展业务应遵守国家哪些规定？111

3.32购房时是否需要委托房地产交易代理机构？113

3.33 国家对房地产中介收费的标准是如何规定的？114

3.34选择房地产经纪人时应注意什么问题？115

3.35个人购房者在什么情况下需要房地产估价？117

3.36如何对旧房的价格进行评估？118

3.37什么是房地产成交价格申报制度？120

3.38房地产交易时如何计征契税、印花税？122

3.39如何计征土地增值税？124

3.40如何计征房产税？125

3.41如何计征土地使用税？126

3.42如何计征耕地占用税？128

3.43如何计征营业税？128

3.44如何计征固定资产投资方向调节税？129

4.1什么是房地产抵押？131

第四章购房的融资与保险131

4.2 哪些房地产可以用来抵押？哪些房地产不可以用来抵押？132

4.3如何办理房地产抵押手续？133

4.4房地产抵押和房地产按揭有何区别？134

4.5什么是房地产典当？房地产典当和房地产抵押的区别？134

4.6 被抵押的房地产发生毁损以后，抵押权人可以采取什么措施来保障其利益？135

4.7抵押房地产的新增部分是否也属于抵押物？136

4.8抵押人能否出售被抵押的房屋？136

4.9被抵押的房地产在拆迁时如何进行补偿？137

4.10被抵押的房地产灭失，抵押权是否也随之灭失？138

4.12居民申请住房抵押贷款应符合什么条件，如何申请？139

4.11什么是房地产抵押贷款，它包括哪些种类？139

4.13抵押贷款如何偿还？141

4.14住房抵押贷款的分期偿还方式和普通的房屋分期付款143

方式有何区别？143

4.15何谓房屋反抵押贷款？144

4.16在个人住房抵押贷款业务中.作为抵押的房屋是否一定144

要保险？如何保险？144

4.17什么是房屋财产保险？145

4.18房屋财产保险的保险金额如何确定？146

4.19 房屋财产保险的保险责任范围包括哪些方面？146

人如何向保险人索赔？147

4.20被保险的房屋遭遇承保的危险而受到损失时，被保险147

5.1什么是合同，订立合同的一般步骤有哪些？149

第五章合同149

5.2合同成立应具备哪些条件？150

5.3在哪些情况下，合同可以变更和解除？152

5.4什么是房屋买卖合同，它包括哪些主要条款？153

5.5签订商品房预售合同应注意哪些问题？155

5.6什么是住房抵押借款合同，它包括哪些内容？156

5.7什么是房屋保险合同，它包括哪些主要内容？158

5.8签订合同时是否需要请律师？159

6.1住房分配货币化的含义是什么？161

第六章住房制度改革161

6.2公房出售中的标准价和成本价是如何构成的？163

6.3职工购买公房后，能否上市交易？164

6.4购买房改房与购买市场商品房有何不同？165

6.5什么是直管公房和自管公房？166

6.6什么是政府住房基金、企事业单位住房基金？167

6.7什么是住房公积金？如何集中管理？169

6.8住房公积金的使用范围有哪些？171

6.10 职工如何向住房公积金管理机构申请个人住房抵押172

贷款？172

如何处理？172

6.9住房公积金的交存对象以及职工调离原单位，其公积金172

6.11 住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款和一般的金融机构发放的住房抵押贷款有何不同？174

6.12什么是商品房、经济适用房、微利房、平价房、解困房、安居房？175

6.13国家对“安居工程”有何主要规定？176

6.14 国家对房改售房的权属登记、发证有何规定？178

第七章纠纷处理180

7.1房屋买卖纠纷有哪几种解决方式？180

7.2 当事人进行房地产仲裁和诉讼时能否请别人代理？181

7.3仲裁协议的主要条款有哪些？183

7.4房屋买卖发生纠纷时如何申请仲裁？184

7.5房地产仲裁要经过哪些程序？185

7.6在哪些情况下，当事人可以申请撤销仲裁裁决？187

7.7购买房屋发生纠纷，应向哪个法院起诉，如何起诉？188

7.8房屋买卖纠纷的诉讼时效有多长，如何计算？189

7.9什么是诉讼时效的中止和中断？190

7.10什么是房地产诉讼中的财产保全？192

7.11什么是房地产诉讼中的回避制度？193

7.12 当事人进行诉讼时应交纳哪些费用，由谁承担？194

7.13诉讼费用在哪些情况下，可以缓交、减交和免交？195

7.14房屋买卖纠纷的举证责任由谁承担？195

7.15房地产诉讼的第一审程序包括哪些步骤和内容？196

7.16 购房方起诉后，能否申请撤诉？197

7.17在什么情况下被告可以提起反诉？198

7.18 当事人不服人民法院的一审裁判，应怎么办？199

7.19第二审人民法院对上诉案件如何处理？200

7.20对法院已生效的判决，当事人认为错误的应怎么办？200

7.21 对方当事人不履行已经发生法律效力的判决的，201

应怎么办？201

附录203

1．中华人民共和国城市房地产管理法203

2．城市商品房预售管理办法213

3．建设部、国家工商行政管理局关于印发《商品房购销合同示范文本》的通知216

4．城市房地产中介服务管理规定228

5．国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》233

6．城市房地产转让管理规定236

7．建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知240

8．国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知243

9．城市房地产开发管理暂行办法248

10．建筑装饰装修管理规定255

11．国家安居工程实施方案260

12．城镇经济适用住房建设管理办法263

13．个人住房贷款管理办法266

14．财政部、国务院住房制度改革领导小组、中国人民银行《建立住房公积金制度的暂行规定》271

15．国务院关于深化城镇住房制度改革的决定275