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第一章我国的不动产业及其管理体制1

第一节 土地使用制度的改革2

一、土地使用制度改革的意义和内容2

（一）土地使用制度改革的意义2

（二）土地使用制度改革的内容4

二、土地使用制度改革的进展和成效5

（一）土地使用制度改革的进展5

（二）土地使用制度改革的成效6

一、住房制度改革的意义8

第二节 住房制度的改革8

二、住房制度改革的基本内容9

（一）住房制度改革的分阶段目标10

（二）住房制度改革的基本原则11

三、住房制度改革的进展13

四、住房制度改革的成效14

第三节 我国不动产业发展的概况和前景21

一、我国不动产业发展概况21

二、加快发展不动产业的重要意义25

三、我国不动产业的发展目标27

（一）从中央到地方的不动产管理机构29

第四节 我国的不动产管理体制29

一、管理机构设置和权能界定29

（二）建设部方面的管理职责30

（三）国家土地管理局的管理职责32

二、由房地分管走向房地统管34

第二章地籍和地权管理38

（一）土地数量调查40

（二）土地质量调查40

一、土地数量、质量和权属调查40

第一节 土地调查40

（三）土地权属调查41

二、土地利用现状的分类和调查41

（一）土地利用现状分类41

（二）土地利用现状调查42

三、土地调查程序43

第二节 地籍测绘44

一、地籍测量的方法和地籍图44

二、村庄地籍测量45

（一）关于村庄控制测量46

（二）关于村庄地籍图和宗地草图47

第三节 土地统计49

一、土地统计的概念、对象49

（三）关于面积量算49

二、土地统计的分类、指标50

三、土地统计的组织和法律约束52

四、土地统计程序60

（一）搜集资料和补充调查60

（二）编写土地统计文据（表、簿）61

（三）上报、审核61

一、所有权和使用权62

二、土地所有权、使用权的特征63

（一）土地所有权的特征63

（二）土地使用权的特征64

一、国家土地所有权的确定66

第四节 土地的所有权、使用权66

第五节 土地权属确定66

二、国家土地使用权的确定68

三、国有土地使用界址线的确定70

四、集体所有土地权属的确定72

一、土地登记的范围、对象、内容和要求73

第六节 土地登记73

（一）初始登记的程序75

二、土地登记的程序75

（二）变更登记的程序76

三、权属变更登记的注意事项78

（一）国有土地使用权变更登记78

（二）集体土地权属变更登记79

一、土地档案管理的内容、作用和注意事项83

二、土地档案的分类系统83

第七节 土地档案的建立与管理83

（一）国家土地档案84

（二）农村基层土地档案84

三、地块管理档案84

（一）地块档案86

（二）农户土地等级地价登记表92

（三）村土地定等估价登记汇总表92

四、宅基地管理档案92

（一）宅基地使用权管理文件档案93

五、非法占地统计档案95

（二）村镇规划、设计、施工资料95

第三章土地利用的规划管理97

第一节 土地利用规划和计划98

一、土地利用规划的任务和编制原则98

二、土地利用规划的编制内容及程序99

三、土地规划的实施和土地开发利用计划103

四、土地后备资源的开发106

第二节 城乡规划109

一、城市规划109

（一）编制城市规划的统一要求110

（二）城市规划的内容111

（三）城市规划的基础材料和图纸文件111

（四）城市规划的审批112

（五）城市规划的实施113

（六）违反城市规划法应负法律责任114

二、村镇规划115

（一）村镇规划的任务和指导思想115

（二）村镇规划的主体、阶段、内容、依据和设计文件116

（三）村镇规划的组织编制和审批程序118

（四）各类村镇建筑用地规划119

（五）村镇道路及交通运输用地规划121

第三节 土地复垦及复垦规划122

一、开发、开垦、复垦及复垦范围122

二、复垦形式、复垦费用及损失补偿124

三、国家征用土地复垦后的处理办法125

四、违反复垦规定应承担的法律责任126

五、土地复垦的组织管理及复垦规划127

第四章国在建设用地管理129

（一）用地计划的编制原则132

（二）用地计划的编制组织和报批程序132

一、建设用地计划管理132

第一节 国家建设用地的审批132

（三）编制用地计划应注意的事项133

（四）用地计划指标的管理134

（五）用地计划的管理部门134

二、国家建设项目安排134

三、国家建设用地的审批程序及其法律责任136

第二节 集体土地征用管理138

一、土地征用程序138

（一）征地申请139

（二）用地审查142

（三）征地获准与发证143

（四）土地划拨或出让145

（五）土地征用宜从严掌握146

二、征用土地的补偿安置147

（一）征地补偿费147

（二）安置补助费153

（三）征用土地后的劳力安置154

（四）征地补偿资金管理158

（五）大型工程建设征地补偿安置160

（六）土地预征163

（七）统一征地，费用包干168

第三节 国家建设临时用地及其它用地管理170

一、国家建设临时用地管理170

二、其它用地管理事项171

第五章乡（镇）村集体建设用地管理174

第一节 基本农田保护175

一、我国耕地所面临的严峻形势175

（一）辽宁丹东的做法177

二、规定基本农田保护区的实践177

（二）甘肃省的做法178

（三）四川省的做法179

三、切实加强基本农田保护工作180

四、进一步加强承包农地管理182

第二节 农业建设用地计划管理187

一、乡（镇）村建设用地计划管理的内容187

二、乡（镇）村农业建设用地计划管理189

三、实行农业建设用地计划管理意义重大191

（一）乡镇企业用地审批程序193

第三节 乡（镇）村非农业建设用地管理193

一、乡（镇）村企业建设用地管理193

（二）乡镇企业建设用地补偿办法194

（三）乡镇企业建设用地宜实行有偿使用197

（四）乡镇企业建设用地定额编制201

二、农村承包经营户、个体工商户从事非农业生产经营用地管理204

三、乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地管理207

第六章城乡居民建宅用地管理209

第一节 城镇个人建宅用地管理211

一、城镇个人建宅形式211

二、城镇个人建宅审批程序212

三、城镇个人建宅用地面积限制213

四、建宅用地其它注意事项214

第二节 农村居民建宅用地管理215

一、村民建宅用地的规划和计划管理215

二、村民建宅用地标准216

三、村民建宅用地审批程序218

四、村民建宅用地其它注意事项219

第三节 农村宅基地宜实行有偿使用220

一、推行宅基地有偿使用的重要意义220

二、宅基地有偿使用的形式223

三、宅基地使用费管理231

第七章外商投资企业建设用地管理233

第一节 外商投资企业取得用地的方式236

第二节 外商投资企业用地办理程序240

一、提出用地申请240

二、草签用地合同240

三、审批用地申请241

第三节 搞好部门协调 参与企业设立242

第四节 外商投资企业使用土地注意事项247

一、临时用地249

第五节 临时用地和预约用地249

第六节 外商成片开发管理250

二、预约用地250

一、外商办理成片开发的法定程序251

二、成片开发中的注意事项252

三、开发区域内的司法、行政和公共设施管理253

四、确定成片开发需要注意的几个问题254

五、几点补充建议258

第八章土地的出让和经营管理260

一、土地出让和转让规划管理262

第一节 出让和转让土地使用权的规划、计划管理262

二、土地出让和转让计划管理264

第二节 国有土地使用权的出让265

一、土地出让前的准备工作266

二、出让期限和出让方式266

三、出让土地使用权的程序268

（一）协议出让土地使用权程序268

（二）招标出让土地使用权程序269

（三）拍卖出让土地使用权程序272

四、土地使用权出让合同及其终止273

五、土地出让金及有关费用276

六、加强开发区的审批和土地出让管理284

第三节 地产经营管理286

一、地产经营的限制条件286

二、地产经营程序287

三、土地使用权转让288

（一）土地使用权转让的一般原则288

（二）转让土地使用权公证290

四、土地使用权出租291

五、土地使用权抵押292

六、土地使用权作价入股294

七、土地经营中的监督检查296

第四节 关于国有土地使用权流转方式的讨论297

一、各种流转方式的明确内涵297

（一）关于土地使用权的出让297

（二）关于土地使用权的转让299

（三）关于土地使用权的出租300

二、三种流转方式的共性和内在联系301

三、三种流转方式的区别303

一、农村土地权属问题再检讨306

第五节 农村的地权让渡及其管理306

二、集体土地使用权流转的必然性308

三、集体土地权属让渡的管理原则309

第九章地产市场管理311

第一节 土地隐形市场及其清理整顿314

一、隐形市场中的地产交易形式和交易特点314

二、土地隐形市场的严重弊端315

三、土地隐形市场的清理整顿316

第二节 划拨土地使用权交易行为管理319

一、土地管理部门的做法319

二、房地产管理部门的看法和做法325

三、关于土地出让金、土地使用费和土地收益金的讨论330

（一）两大部门间分歧的焦点及实质330

（二）关于收取土地使用费的理论探讨331

（三）两个管理部门应当各安其位335

（四）土地出让金和土地收益金再检讨336

第三节 我国地产市场的结构及其特征337

一、我国地产市场的结构338

二、我国地产市场的特征340

一、地产市场当前所面临的主要问题341

第四节 地产市场管理和价格调控341

二、加强地产市场管理应采取的措施343

第十章地产和房产价格评估347

第一节 地产的理论价格和影响地价的因素348

一、地产理论价格348

二、地产价格的特征和分类350

（一）地产价格的特征350

（二）土地价格的分类351

三、现实地价的影响因素352

（一）影响土地供求的主要因素352

（二）影响土地收益的主要因素355

四、土地价值与都市环境356

五、土地用途与土地价格358

第二节 城市土地的分等定级和收益测算360

一、城市土地的分等定级360

二、城市土地的级差收益及其测算362

（一）城市土地的级差收益362

（二）土地收益测算的原理及一般原则364

（三）土地收益测算的步缓和程序365

一、土地估价的内容及其在地价管理中的作用368

三、部分城市土地定级和地价测算经验介绍368

第三节 土地价格评估368

二、地价评估的几种主要方法376

（一）收益还原法376

（二）市场比较法386

（三）路线价法390

（四）成本法394

（五）剩余法397

一、房产的价值构成和价格形式400

第四节 房产价格及其评估400

（一）房地产买卖价格的价值构成因素401

（二）房地产租赁价格的价值构成因素402

二、影响房地产市场价格的若干因素404

三、房地产价格评估的几种主要方法406

（一）市场比较法406

（二）收益还原法408

（三）成本法409

一、不动产市场估价的原则、程序和管理事项418

（一）不动产市场估价的一般原则418

第五节 城市不动产市场估价管理418

（二）估价机构和估价程序423

（三）有关市场估价的其它管理事项428

二、估价人员的管理及素质要求428

第十一章房屋产权及其让渡管理431

第一节 城市房屋权属现状及其管理432

一、城市房屋的权属现状及其分类432

二、权属确认和权属管理437

（一）权属确认和权属管理的一般原则438

（二）城市房屋的产权确认439

（三）城市房屋产权管理的一般规定441

（四）城市房屋的代管和托管442

第二节 房屋产权登记444

一、房产登记的种类、范围和内容444

二、房产登记的程序、手续和注意事项445

三、房产登记中的公证管理及其确认457

（一）房产赠与、继承登记前的公证管理457

（二）房产买卖和租赁公证461

（三）涉外房产的境外公证文书效力规定462

一、产籍管理及其与产权管理的关系463

第三节 城市房屋产籍管理463

二、房屋产籍测绘管理464

三、房屋产籍档案管理466

第四节 房屋售卖中的权属管理467

一、房屋售卖管理的基本内容467

（一）房屋买卖成立的条件467

（二）房屋买卖合同468

（三）买卖双方的权利和义务472

（四）房产买卖中的优先购买权474

（五）房屋买卖的限制性条件475

（一）北京市的公房买卖管理办法477

二、公房买卖477

（二）公房优价出售后的产权管理479

三、私房买卖482

四、商品房买卖483

（一）普通商品房买卖483

（二）涉外商品房买卖484

（三）销售楼花管理486

（四）商品房屋的产权确认及其管理487

五、出租房买卖487

六、设定抵押房屋的买卖488

七、房屋买卖中的分期付款489

八、农民进城购买房屋的政策规定489

第五节 房屋租赁中的权属管理490

一、房屋租赁的一般性规定和原则491

（一）房屋租赁的范围及其限制491

（二）租赁关系成立的条件491

（三）租赁双方的权利和义务492

（四）租赁违章处理500

（一）公房租赁关系的设定及特点501

二、公房租赁501

（五）租赁关系的消灭501

（二）公房租赁合同的终止503

三、私房租赁504

（一）有关私房租赁的一般规定504

（二）私房租赁合同的终止505

四、房屋的转租和租赁权的转让506

（一）房屋的转租506

（二）租赁权的转让507

五、公房使用权交易508

第十二章不动产市场管理511

一、市场管理的作用512

第一节 市场管理的作用、经验和当前的要点512

二、市场管理的经验总结513

三、当前市场管理需要重点抓好的几项工作514

第二节 市场的结构、管理机构和管理事项518

一、市场结构518

二、市场管理机构519

三、交易市场的业务和管理要点520

第三节 市场运作程序521

二、登记522

一、接待522

三、调查523

四、议价524

五、估价525

六、报批526

七、立契526

八、收费529

九、统计531

十、发证531

一、不动产交易中的注意事项532

第四节 不动产交易其它管理事项532

二、不动产经营的监督管理533

（一）经营不动产的条件和经营策略533

（二）不动产经营和交易中的监管事项534

三、防止和抑制不动产投机535

四、不动产经纪及其管理538

五、房产拍卖541

（一）委托拍卖542

（二）拍卖程序543

六、其它管理事项544

（三）付款签约544

第五节 房产租金和价格管理545

一、住房租金透视545

二、隐形市场中的房租551

三、现行商品房价格分析552

四、公有住房租金调整555

五、出售公有住房价格管理561

六、商品住宅价格管理562

（一）商品住宅价格的确定563

（二）对价格构成的一点说明564

（三）商品住宅价格的管理565

（四）商品住宅价格管理体制566

七、全章的一点结论566

第十三章不动产综合开发和行业管理569

第一节 综合开发的方针政策571

一、坚持贯彻二十字方针571

二、综合开发的行业归口管理572

三、建立综合开发计划制度573

四、综合开发公司的任务与性质573

五、充分发挥国有大企业的作用574

六、转换企业经营机制575

七、管好用好综合开发收益576

第二节 不动产投资决策和项目评估576

一、不动产投资的特点576

二、不动产投资决策的基本内容577

三、不动产投资决策的程序578

四、不动产投资项目评估579

（一）经济预测579

（二）可行性研究583

（一）设立开发企业须具备的条件586

第三节 不动产开发企业管理586

一、开发企业资质管理586

（二）开发公司资质等级标准587

（三）资质审查管理权限和注意事项588

（四）涉外不动产企业资质管理590

二、开发公司营业管理591

（一）各级开发公司的经营范围591

（二）非专营公司的营业范围592

三、有关开发企业的其它管理事项593

四、不动产投资开发程序594

第四节 企业财务会计管理595

一、财务会计管理制度的改革595

二、不动产企业财务会计管理的原则597

（一）企业财务管理的原则和任务597

（二）企业会计管理及其一般原则597

三、不动产企业财务报告及财务评价599

第五节 不动产行业管理607

（一）指标的内容608

（二）对指标相关内容的说明608

一、经营、维修、管理行业经济技术指标608

（三）指标的计算613

（四）对几个相关概念的解释621

二、不动产经营、维修、管理企业的考核办法624

（一）企业考核的归口管理624

（二）评定企业等级的依据和基本要求624

（三）企业升级规划625

（四）企业升级的审批程序625

三、不动产行业职业道德准则628

一、建设项目计划管理630

第十四章不动产建设管理630

第一节 不动产建设项目管理630

二、不动产建设基本程序632

（一）可行性研究632

（二）编制、审批设计任务书634

（三）筹措资金635

（四）选址定点638

（五）工程设计638

（六）计划安排640

（七）建设准备640

三、商品房屋建设管理641

（一）楼堂馆所所包含的范围642

（二）楼堂馆所项目的审批642

四、楼堂馆所建设管理642

（三）楼堂馆所的建设资金管理645

（四）监督与处罚645

（一）建筑施工企业的申办条件和申办程序646

（二）建筑施工企业的资质等级646

一、建筑施工企业营业和资质管理646

第二节 建筑施工管理646

（三）建筑施工企业的营业范围648

（四）建筑施工企业的经营方式649

（五）建筑施工企业的资质管理649

（六）农村建筑队进城施工管理651

二、建设工程招标投标管理652

（一）招标的条件652

（二）招标的形式652

（三）招标的方式653

（四）招标的程序653

（六）招标企业状况说明654

（五）工程施工招标文件的内容654

（七）投标企业标书的内容655

（八）投标开标注意事项655

（九）评标定标的依据和原则要求655

三、建设工程承发包管理664

（一）建筑市场管理664

（二）以包合同管理665

（三）工程承包公司676

（一）我国的工程建设标准及其管理677

四、建筑工程标准化管理677

（二）现行城镇住宅建设标准680

（三）建筑面积及其与其它指标的换算684

（四）与住宅建设相配套的工程技术标准686

（五）外招、旅馆和办公楼的设计标准687

五、建筑工程质量管理688

（一）问题和原因688

（二）搞好施工管理690

（三）坚持竣工验收691

（四）强化质量监督693

（五）完善售后服务696

（六）住宅工程质量管理699

第三节 城市建设拆迁管理702

一、建设拆迁的内涵和原则702

二、拆迁单位资质管理703

三、拆迁程序704

（一）办理拆迁许可证704

（二）公告拆迁，冻结户口705

（三）签订拆迁协议705

（四）实施拆迁706

（一）拆迁补偿的若干原则709

四、拆迁补偿709

（二）两点说明711

五、拆迁安置714

（一）安置地点和安置方式714

（二）安置范围和安置标准720

第十五章住宅小区管理724

第一节 住宅小区管理概说725

一、住宅小区的概念和特点725

二、小区管理的内容和考核指标726

三、小区管理的原则和方式729

一、物业管理的范围、特点和优点732

第二节 物业管理732

二、物业管理的类型和运作机制734

第三节 城市房屋修缮管理737

一、城市房屋修缮管理的一般规定737

（一）房屋修缮管理机构及其职责737

（二）房屋修缮责任738

（三）房屋修缮计划管理738

（四）房屋修缮资金管理739

（七）房屋修缮单位管理740

（六）房屋修缮定额管理740

（五）房屋修缮质量管理740

二、公有住宅售后维修养护管理741

三、住宅合作社房屋的维修管理742

第四节 城市危险房屋管理745

一、危房管理的内涵和方式745

（一）危房管理的内涵745

（二）管理内容的细分746

（三）几个相关概念的说明747

（一）鉴定机构和鉴定注意事项748

二、危房鉴定748

（四）危房管理的方式748

（二）鉴定程序和危房处理方式749

三、危房治理750

第五节 城市相邻、异产毗连房屋管理751

一、相邻房产的公共管理751

（一）房产相邻关系的概念及特征751

（二）房产相邻人的义务752

（三）房产相邻关系中的民事责任753

（一）何为异产毗连754

二、异产毗连房屋管理754

（二）一些具体的管理要求755

（三）分担修缮费用的原则756

第六节 房屋接管验收管理757

一、接管验收管理的重要意义757

二、接管验收管理事项758

（一）新建房屋的接管验收759

（二）原有房屋的接管验收761

（三）交接双方的责任762

一、不动产金融的内涵和特性764

第一节 不动产金融及其资金来源764

第十六章不动产金融管理764

二、不动产金融机构766

三、不动产的金融支持768

四、不动产的金融参与770

五、不动产金融的资金来源771

第二节 不动产抵押和抵押贷款管理774

一、不动产抵押及其管理774

（一）不动产抵押的概念774

（二）不动产抵押与不动产典卖的异同775

（三）不动产抵押权的设定776

（四）抵押合同和抵押登记778

（五）不动产抵押物的占管779

（六）不动产抵押物的处分780

（七）抵押合同的变更、解除和消灭782

（八）设定抵押权后的法律责任783

（九）不动产抵押市场783

二、抵押贷款管理784

（一）不动产抵押贷款的功能784

（二）抵押贷款的对象和条件787

（三）抵押贷款的程序790

（四）对抵押贷款的几点说明793

第三节 住房资金管理800

一、住房资金的筹集、使用和管理800

（一）住房资金的来源800

（二）住房资金的使用范围802

（三）住房资金的划转和管理802

（四）住房资金管理的发展方向803

（五）管理中心的机构体系、职责和内部组织结构803

二、单位住房贷款管理807

（一）单位住房贷款的种类和用途808

（二）单位住房贷款的对象和条件808

（三）单位住房贷款期限和利率809

（四）单位住房贷款的发放和回收809

（五）单位住房贷款管理与监督811

第四节 城镇住宅合作社管理811

一、住宅合作社的概念及其任务812

（一）住宅合作社的定义和性质812

（三）住宅合作社的任务813

（二）住宅合作社的类型813

二、住宅合作社的组建程序和管理机构814

三、合作住宅建设管理814

四、合作住宅的产权管理816

第十七章不动产税费征收管理818

第一节 税费征收管理818

一、税收征收管理的基本内容819

（一）税务管理819

（二）税款征收820

（三）税务检查822

二、土地收入征收管理823

第二节 主要税种和相关税种824

一、主要税种825

1.城镇土地使用税825

2. 房产税826

3. 耕地占用税827

二、相关税种830

1.营业税830

2.所得税831

3.固定资产投资方向调节税837

5.国家能源交通重点建设基金和国家预算调节基金839

4.城市维护建设税839

6.土地收益金（或土地增值费）841

7.印花税842

8.契税843

第三节 涉外税收及其管理852

一、涉外税收简单介绍854

1.工商统一税854

2.外商投资企业和外国企业所得税个人所得税855

3.城市房地产税857

4.车船使用牌照税858

二、涉外税收要强调税法统859

第四节 对外开放区域享受的优惠政策861

一、我国全方位开放格局的逐步形成861

二、各类开放区域享受的优惠政策863

（一）经济特区864

（二）经济技术开发区865

（三）沿海经济开放区等865

（四）浦东新区866

（五）高新技术产业开发区866

（七）沿边开放城市867

（六）沿海、沿江、内陆开放城市867

第十八章不动产纠纷和违法案件处理868

第一节 不动产纠纷处理原则869

一、处理土地纠纷的原则869

（一）处理土地纠纷的一般性规定869

（二）范例：农村承包合同纠纷处理的若干原则870

二、处理房产纠纷的原则874

（一）房产纠纷及其处理的一般原则874

（二）范例：房屋买卖纠纷处理的若干原则876

一、调解881

第二节 不动产纠纷处理程序881

二、仲裁882

三、诉讼884

四、仲裁或诉讼中的证据884

第三节 不动产违法案件处理887

一、行政处理888

（一）办案程序888

（二）行政制裁的内容891

二、行政复议892

三、司法处理895