《表3 住宅类二手房交易税费计算》

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《农地转非中土地增值收益产生环节及归属探析》

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注:根据西安市二手房交易流程整理。

土地使用权转让给开发企业，房地产开发商通过投资开发、楼盘销售获取较高比例的土地增值收益，然而土地的增值收益并没有停止下来，而是进入了二手房交易市场实现土地的第三次增值收益。近年来，二手房交易量及交易面积在整个房屋交易中增幅明显（见表2），尤其从2016年至2018年中期二手房交易快速上涨，2018年8月出现小幅下跌。以西安市高新区带有私立学校指标X小区为例，2006年开发商开盘价格约为3400元/㎡，2018年7月X小区二手房交易平均价格为27489元/㎡，小户型涨幅更是惊人，如一套43平方米的房屋要价164万。尽管房屋使用年限已不到60年且有一定的折旧，但12年的时间房屋价格上涨约8倍，除去投资者购房成本，这中间的土地增值收益剪刀差高的惊人，这部分的土地增值收益归房屋投资者所有。根据相关规定，二手房在进行交易时必须由买卖双方相应地支付一定的税和费（见表3），这部分收益归国家所有。从目前的二手房交易量和交易面积来看，国家所获取的这部分土地增值利益也较为可观。