《表4 农地城市流转收益分配》

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《发达地区农村土地流转的收益分配格局与扭曲程度——基于上海市农户问卷的实地调查》

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根据上海市国有建设用地基准地价更新标准（2013）按土地等级换算，工业用地、商业用地和住宅用地的平均基准地价为2 028元/m2，1.306 5万元/m2，1.070 6万元/m2。根据实践调查，在113户农地被征农户中，农地平均征收补偿金额为7 700元/667m2，同时被征农户多数户籍流转为城镇户口，且户主在达到社保年纪后（男60，女55）可享受小城镇养老保险（1 400元/月），据调查，除现金补偿外，在被征的113宗农用地中，有54宗农地被征收后，农户达到社保发放年纪后将获得每人一月1 400元的小城镇社会保险。假设平均每户可享受20年小城镇保险，则一宗地可以得到33.6万元，平均流转面积为0.34hm2，则将土地补偿现金和养老保险折合成金额贴算分摊到土地面积上，则相当于调查区农地征收后每667m2可得7.27万元。由于农地征收补偿原理是根据当前土地用途租金贴算而来，故不考虑农地非市场价值，则可以粗略认为农地价值为7.27万元/667m2，即109.03元/m2。前期开发成本主要包括市政基础设施建设费和公共配套设施建设费，根据上海市土地开发项目管理办法，按最高开发程度，前期开发成本合计为430元/m2。根据上海市收费项目标准（1），按照工业用地出让年限50年，商业用地出让年限40年和住宅用地出让年限70年，根据农地城市流转增值机理中的计算公式，计算得到农地征收后出让为工业用途、商业用地和住宅用途的收益在农户和政府之间的所得，见表4。