《表3 项目报批报建阶段土地增值税滚动测算表》

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《房地产企业H项目土地增值税筹划案例分析》

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由于房地产项目建设开发时间跨度大，随着时间推移，房地产开发企业需根据税收政策和市场行情的变化适时调整税收筹划方案，通过将项目分产品类别分期报批报建，达到分期进行土地增值税清算从而降低税负的目的。H公司于2011年4月16日竞得H项目后，在项目设计和报批报建过程中，2011年4月27日厦门市地方税务局出台了2011年第5号《关于土地增值税征收管理有关事项的公告》。公告提出：“一、关于土地增值税清算分期标准，对2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产开发项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。二、关于扣除项目金额分摊，（一）取得土地使用权所支付的金额的分摊：房地产开发企业办理土地增值税清算时，可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不再计算分摊取得土地使用权所支付的金额”。根据该公告精神，H公司在项目可行性研究阶段筹划的将地下车位计算分摊土地成本以降低非普通住宅的增值率，从而达到项目整体无须缴交土地增值税节税目标的条件已经不成立。根据公告精神，调整后非普通住宅增值率达到36.81%，须缴交的土地增值税从项目可行性研究阶段测算的1128万元增加到2440万元，需多缴税1312万元。土地增值税测算详见表3。